Lo stato dei luoghi: ciò che si decide in un'ora, all'ingresso come all'uscita

Uno scritto in contraddittorio, e l'unica prova che regge

Lo stato dei luoghi si redige alla consegna delle chiavi, poi alla loro restituzione. La legge del 6 luglio 1989 lo vuole in contraddittorio: il locatore o il suo mandatario e l'inquilino, presenti insieme, in buone condizioni di luce. Una visita al calar del sole, in una sera di dicembre, produce un documento che nessuno potrà difendere.

Il decreto del 30 marzo 2016 ne fissa il contenuto minimo: la data, l'indirizzo, l'identità delle parti, le letture dei contatori individuali, le chiavi consegnate e, per ogni stanza, lo stato preciso di pavimenti, pareti, soffitti e dotazioni. Può essere integrato con osservazioni, riserve e immagini.

L'impaginazione ha il suo peso. Ingresso e uscita devono potersi leggere affiancati, su un documento a due colonne o su due documenti con la stessa impaginazione. Uno stato d'ingresso su modulo d'agenzia e uno stato d'uscita scritto su carta libera non si confrontano riga per riga. Eppure tutto l'esercizio poggia su quel confronto, e senza di esso ogni punto si discute.

Ciascuna parte riceve la propria copia alla firma, a mano o per via elettronica. Una fotografia datata di ogni stanza, allegata al documento, non sostituisce la descrizione scritta, ma la rende molto più difficile da contestare.

I dieci giorni dopo l'ingresso, e l'inverno che segue

Lo stato d'ingresso non è fissato una volta per tutte alla firma. L'inquilino può chiedere al locatore di integrarlo entro 10 giorni di calendario, per qualsiasi elemento dell'alloggio. Per il riscaldamento, la finestra si apre durante il primo mese della stagione di riscaldamento: un termosifone freddo si scopre a novembre, non entrando in casa a giugno.

Quando l'alloggio dispone di riscaldamento o di produzione di acqua calda individuali, oppure collettivi con contabilizzazione individuale, le letture degli indici di ogni fonte di energia figurano all'ingresso come all'uscita. Questo estratto serve anche al professionista che redige la diagnosi di prestazione energetica.

Se il locatore rifiuta la correzione richiesta, l'inquilino può rivolgersi alla commissione dipartimentale di conciliazione. Rispondere per iscritto, accettando ciò che è esatto e motivando il resto, costa meno di un'udienza.

Resta il caso in cui non si è fatto nulla. Se la mancanza dello stato dei luoghi dipende dal locatore, rimasto sordo a una diffida, sarà lui a dover provare a fine contratto di aver consegnato un alloggio in buono stato. Se dipende dall'inquilino, o da una negligenza condivisa, l'inquilino si presume aver ricevuto l'alloggio in buono stato di riparazioni locative, salvo prova contraria.

La vetustà, ovvero ciò che il tempo ha il diritto di consumare

Il decreto del 30 marzo 2016 definisce la vetustà come lo stato di usura o di deterioramento risultante dal tempo o dall'uso normale dei materiali e delle dotazioni. La legge ne trae la conseguenza: l'inquilino si fa carico della manutenzione ordinaria e delle piccole riparazioni, salvo quando sono causate da vetustà, cattiva esecuzione, vizio di costruzione, caso fortuito o forza maggiore.

Una pittura sbiadita dopo sei anni di occupazione o un parquet levigato dai passaggi non si trattengono sul deposito. Una moquette bruciata o una parete crivellata di fori, sì. L'inquilino restituisce l'alloggio nello stato in cui l'ha ricevuto, detratta l'usura normale, senza doverlo rimettere a nuovo.

Per evitare di discutere stanza per stanza, le parti possono convenire fin dalla firma del contratto di applicare una griglia di vetustà. Non si inventa: va scelta tra quelle oggetto di un accordo collettivo, nazionale o locale, e deve definire per i principali materiali e dotazioni una durata di vita teorica e coefficienti annui di abbattimento forfettario.

Il principio è semplice. Più un rivestimento si avvicina alla sua durata di vita teorica, più diminuisce la quota del costo di ripristino lasciata all'inquilino. Allegata al contratto, la griglia sostituisce la trattativa d'uscita con un calcolo.

Quanto costa lo stato dei luoghi, e chi lo paga

Redatto tra locatore e inquilino, lo stato dei luoghi non costa nulla. Affidato a un professionista incaricato dal locatore, si divide, ma solo all'ingresso: la quota dell'inquilino non può superare né la metà della fattura, né un tetto per metro quadrato di superficie abitabile, fissato a 3,03 € IVA inclusa nel 2026.

All'uscita, l'inquilino non paga nulla quando lo stato dei luoghi è redatto dall'agenzia del locatore. Una clausola del contratto che gliene addossasse le spese è abusiva e si considera non scritta.

Quando una delle parti rifiuta di presentarsi o di firmare, l'altra può rivolgersi a un commissaire de justice, l'ufficiale giudiziario francese. Convoca entrambe le parti con raccomandata almeno 7 giorni prima, e il suo verbale si impone a entrambe, anche se una non si è presentata. La tariffa è regolamentata: nella Francia metropolitana, 132,82 € per un alloggio fino a 50 m², 154,74 € fino a 150 m², 232,12 € oltre, a cui si aggiungono 18,06 € di convocazione e 11,28 € di trasferta. L'importo si divide a metà.

Dall'uscita alla restituzione, ogni trattenuta va provata

I termini di restituzione del deposito cauzionale, un mese se lo stato d'uscita corrisponde a quello d'ingresso, due mesi in caso contrario, e la maggiorazione del 10 % del canone per ogni mese di ritardo sono illustrati nel nostro articolo sul contratto di locazione a Nizza. Decorrono dalla riconsegna delle chiavi, ed è lo stato dei luoghi a decidere quale dei due termini si applica.

Ciò che si trattiene va giustificato. Il locatore consegna all'inquilino i documenti su cui si fonda ogni somma: i due stati dei luoghi, fotografie, un verbale di commissaire de justice, un preventivo o una fattura di lavori. Un forfait di ripristino scarabocchiato in fondo allo stato d'uscita non prova nulla.

In condominio, il locatore può trattenere un accantonamento in attesa della chiusura annuale dei conti dell'edificio, fissato su giustificativi e limitato al 20 % del deposito. Il saldo si regola entro il mese successivo all'approvazione definitiva dei conti, a meno che le parti non convengano di chiudere tutto subito.

Due precisazioni evitano liti inutili. L'inquilino non può pagare l'ultimo mese di canone con il deposito, nemmeno per una somma equivalente. E la maggiorazione per ritardo non si applica se l'inquilino non ha comunicato il nuovo indirizzo alla riconsegna delle chiavi.

Quando il disaccordo persiste

La commissione dipartimentale di conciliazione è paritetica: riunisce in egual numero rappresentanti dei locatori e rappresentanti degli inquilini. Cerca un accordo tra le parti e non emette sentenze. Locatore e inquilino possono rivolgersi a lei gratuitamente, per una controversia sullo stato dei luoghi come per una sul deposito.

Per un alloggio di Nizza, è la commissione delle Alpi Marittime, la cui segreteria è tenuta dalla DDETS al CADAM, 147 boulevard du Mercantour. Le parti sono convocate almeno 15 giorni prima della seduta. Un accordo firmato davanti a lei chiude la questione: chi rinuncia a una parte della propria domanda non può più portarla davanti al giudice.

Per una domanda fino a 5.000 €, un tentativo di risoluzione amichevole è obbligatorio prima di adire il juge des contentieux de la protection, il giudice competente per le locazioni: conciliatore di giustizia, mediazione o procedura partecipativa. La commissione non ne fa parte; il conciliatore di giustizia, invece, interviene gratuitamente. Oltre tale importo il tentativo amichevole resta possibile senza essere imposto. L'azione stessa si prescrive in tre anni.

Tutto si decide dunque in due ore, a diversi anni di distanza, su un documento che il locatore non potrà più correggere una volta firmato. È uno dei compiti che un mandato di gestione assume dall'inizio alla fine, da uno stato d'ingresso preciso e fotografato fino alle trattenute quantificate su preventivo quando servono. Promenades Services amministra immobili a Nizza e sul litorale vicino, dal 107 Promenade des Anglais.