Kiracıya yansıtılabilen giderler: liste ve mal sahibine pahalıya patlayan tuzaklar

Kapalı bir liste ve mal sahibine bıraktıkları

6 Temmuz 1989 tarihli kanunun 23. maddesi ilkeyi tek cümlede koyar: mal sahibi kiracıdan yalnızca kararnameyle sayılan yansıtılabilir giderlerin geri ödenmesini isteyebilir. 26 Ağustos 1987 tarihli bu kararname listeyi ekinde verir. Liste kıyasla yorumlanmaz.

Liste kullanım giderlerini kapsar: asansörün elektriği ve olağan bakımı, soğuk ve sıcak su, merkezi ısıtmanın enerjisi, ortak alanların elektriği ve temizliği, yolların ve yeşil alanların bakımı ile birkaç vergi ve harç. Binanın korunmasına ilişkin olan her şey bu listenin dışındadır.

Kat mülkiyetindeki bir mal sahibi için sonuç, yöneticinin her ödeme çağrısında okunur. Yönetici ücreti, büyük onarımlar, cephe yenilemesi, onarım fonu katkısı, bina sigortası: bu kalemlerin hiçbiri listede yer almaz ve hiçbiri kiracıya yansıtılamaz. Bu çağrıların kat maliki açısından okunuşu, Nice'te site aidatlarına ilişkin makalemizin konusudur.

Bir itiraz durumunda gideri faturasıyla kanıtlamak mal sahibine düşer. Niteliği gereği yansıtılabilir olan ama belgesi sunulamayan bir gider talep edilemez.

Yanıltan kalemler

Önce kapıcı. Hem ortak alanların bakımını hem de atıkların uzaklaştırılmasını üstleniyorsa ücretinin %75'i yansıtılabilir. Bu iki görevden yalnızca birini üstleniyorsa %40'ı. Kapıcı olmayan bir bina çalışanının ücreti ise tamamen yansıtılabilir.

Asansörde elektrik ve olağan işletim yansıtılabilir; küçük onarımlar da öyle. Beş yılda bir yapılan teknik denetim yansıtılamaz; bir donanımın değiştirilmesi de, yerini aldığı küçük onarımın bedelini aşmadıkça, yansıtılamaz.

Bakım sözleşmeleri satır satır okunmalıdır. Yansıtılabilir olan olağan bakımla yansıtılamayan parça değişimini karıştıran bir sözleşme ayrıştırılmalıdır. Faturanın tamamı yansıtılan kiracı buna kolayca itiraz edebilir.

Son olarak konutun kendi elektriği giderlerden geçmez: kiracı kendi abonelik sözleşmesini yapar. Uzaktan okunabilen ısıtma ya da sıcak su sayaçlarıyla donatılmış bir binada mal sahibi ayrıca kiracıya her ay tüketim bilgilerini iletmek zorundadır.

Avanslar, döküm, mahsuplaşma

Boş bir konutta giderler avanslarla, yani kirayla birlikte ödenen eşit tutarlı düzenli ön ödemelerle karşılanır. Avansların düzeyi tahmini bütçeye ve son mahsuplaşmanın sonucuna göre belirlenir. Gider dâhil kirayı daha cazip göstermek için bilerek düşük tutulan bir avans, fark talep edildiğinde mal sahibinin aleyhine döner.

Mal sahibi en az yılda bir kez avansların toplamını gerçek harcamalarla karşılaştırır. Fazla alınanı iade eder ya da eksik kalanı talep eder. Bu mahsuplaşmadan bir ay önce gider türüne göre dökümü ve konutlar arasındaki dağıtım yöntemini, gerekiyorsa merkezi ısıtma ve sıcak su hesabına ilişkin bir notla birlikte bildirir.

Belgeler, yani faturalar ve tedarik sözleşmeleri, ardından altı ay boyunca kiracının erişimine açık kalır. Kat mülkiyetinde bunları çoğu zaman yönetici tutar ve mal sahibinin bunları zamanında temin edebilmesi gerekir. Su sözleşmesi bireysel değilse, su faturası ve suyun kalitesine ilişkin bilgiler de yılda bir kez iletilir.

Yöneticinin dökümü, hesapların genel kurulda onaylanmasını izler ve kiracıyla yapılan mahsuplaşma da bu takvime uyar. Bu yüzden mahsuplaşma çoğu zaman geç gelir; avans baştan doğru belirlenmişse yükü de o kadar hafif olur.

Geç mahsuplaşma: mümkün, ama risksiz değil

Unutulan bir mahsuplaşma kaybolmaz. Mal sahibi birikmiş giderleri üç yıl boyunca talep edebilir: Mart 2026'da doğan bir borç Mart 2029'a kadar istenebilir. Süre iki yönde de işler; fazla ödeme yapmış kiracı da aynı üç yıla sahiptir.

Yine de kira davalarına bakan juge des contentieux de la protection, mal sahibinin kusurundan kaynaklanan geç bir talebi, örneğin kiracı mahsuplaşma istediği hâlde yanıt alamamışsa, sadakatsiz ve ani bularak reddedebilir.

Mahsuplaşma, giderlerin muaccel olduğu yılı izleyen takvim yılının sonundan önce yapılmadıysa kiracı farkın on iki aya yayılmasını isteyebilir. Bir kerede talep edilen birkaç yıllık gider bu durumda aylık taksitlerle ödenir.

Kiracı ayrılırken, çok daireli bir binada mal sahibi, binanın yıllık hesapları kesinleşene kadar depozitonun %20'si ile sınırlı bir karşılık tutabilir. Tespit tutanağına ilişkin makalemiz bu mekanizmayı anlatır.

Eşyalı konut ve götürü tutar

Eşyalı konutta sözleşme iki sistem arasında seçim yapar: boş konuttaki gibi mahsuplaşmalı avanslar ya da götürü tutar. Ortak kiralamada da götürü tutar mümkündür. Mobilite sözleşmesinde ise zorunludur.

Götürü tutar, sözleşmeye yazılan ve kirayla birlikte ödenen sabit bir miktardır. Hiçbir mahsuplaşmaya, ne ek ödemeye ne de iadeye yol açar. Her yıl kirayla aynı koşullarda güncellenebilir ve önceki kiracıya uygulanan giderlere göre orantısız olmamalıdır.

Çok düşük belirlenen bir götürü tutar, pahalıya mal olan bir merkezi ısıtma kışından sonra bile hiçbir zaman telafi edilemez; çok yüksek belirlenen ise itiraza açıktır. Tek ciddi yöntem, onu son dönemlerin gerçek harcamalarına, belgelerle birlikte dayandırmaktır.

Çöp toplama vergisi ve yönetim giderleri

Evsel atık toplama vergisi, mülk sahibinin emlak vergisi bildiriminde yer alır. Sokak temizlik vergisi ve kanalizasyon harcı gibi yansıtılabilir giderler arasındadır ve mal sahibi bunu kiracısından doğrudan talep edebilir.

Ancak vergi idaresi bu vergiye kararnamenin listesinde yer almayan yönetim giderleri eklediği için tamamı yansıtılamaz. impots.gouv.fr sitesi bunu açıkça belirtir: vergi yansıtılabilir, yönetim giderleri hariç. Satırı bildirimde göründüğü gibi yansıtmak, borçtan fazlasını istemek demektir.

Emlak vergisinin kendisi ise mülk sahibinde kalır. Yansıtılabilir bir gider değildir ve hiçbir sözleşme maddesi onu kiracıya devredemez.

İyi yapılmış bir mahsuplaşma, her gideri yansıtılabilir payıyla karşılaştıran bir tabloya sığar. Bu, bir kira yönetimi vekâletinin her yıl, yönetici dökümü elde, yeniden yaptığı iştir. Promenades Services, 107 Promenade des Anglais'deki ofisinden Nice'te ve yakın kıyı şeridinde mülk yönetmektedir.