Spese recuperabili: l'elenco, e le trappole che costano al locatore

Un elenco chiuso, e ciò che lascia al locatore

L'articolo 23 della legge del 6 luglio 1989 enuncia il principio in una frase: il locatore può chiedere all'inquilino solo il rimborso delle spese recuperabili elencate per decreto. Quel decreto, del 26 agosto 1987, riporta l'elenco in allegato. Non si interpreta per analogia.

L'elenco raccoglie le spese d'uso: elettricità e manutenzione ordinaria dell'ascensore, acqua fredda e calda, energia del riscaldamento centralizzato, elettricità e pulizia delle parti comuni, manutenzione dei viali e del verde, e alcune tasse e canoni. Ciò che riguarda la conservazione dell'edificio ne è escluso.

Per un locatore in condominio, la conseguenza si legge su ogni richiesta di fondi dell'amministratore. Compenso dell'amministratore, grandi lavori, rifacimento della facciata, quota del fondo lavori, assicurazione dell'edificio: nessuna di queste voci figura nell'elenco, nessuna si riaddebita. La lettura di queste richieste dal lato del condomino è l'oggetto del nostro articolo sulle spese condominiali a Nizza.

In caso di contestazione, spetta al locatore giustificare la spesa, fattura alla mano. Una spesa recuperabile per natura, ma di cui non può produrre il documento, non si reclama.

Le voci che ingannano

Anzitutto il portiere. Quando si occupa sia della pulizia delle parti comuni sia dello smaltimento dei rifiuti, la sua retribuzione si recupera fino al 75 %. Quando svolge solo uno dei due compiti, fino al 40 %. Un addetto dell'edificio che non è portiere si recupera per intero.

Per l'ascensore, l'elettricità e la gestione ordinaria si recuperano, come le piccole riparazioni. La verifica tecnica quinquennale non si recupera, così come la sostituzione di un'apparecchiatura, salvo che costi al massimo quanto la piccola riparazione che sostituisce.

I contratti di manutenzione vanno letti voce per voce. Un contratto che mescola la manutenzione ordinaria, recuperabile, e la sostituzione di componenti, che non lo è, impone di ripartire. L'inquilino a cui si riaddebita l'intera fattura può contestarla senza difficoltà.

L'elettricità privata, infine, non passa per le spese: l'inquilino stipula il proprio contratto di fornitura. E in un edificio dotato di contatori del riscaldamento o dell'acqua calda a lettura remota, il locatore deve anche trasmettere ogni mese all'inquilino le informazioni sui suoi consumi.

Acconti, rendiconto, conguaglio

In un alloggio vuoto le spese si pagano con acconti, anticipi regolari di pari importo versati con il canone. Il loro livello si fissa sul bilancio preventivo e sul risultato dell'ultimo conguaglio. Un acconto volutamente basso, per mostrare un canone spese comprese più attraente, si ritorce contro il locatore al momento del conguaglio.

Almeno una volta l'anno il locatore confronta il totale degli acconti con le spese effettive. Rimborsa l'eccedenza o chiede la differenza. Un mese prima del conguaglio comunica il rendiconto per natura di spesa e il criterio di ripartizione tra gli alloggi, accompagnati se del caso da una nota sul calcolo del riscaldamento e dell'acqua calda centralizzati.

I giustificativi, fatture e contratti di fornitura, restano poi a disposizione dell'inquilino per sei mesi. In condominio spesso li detiene l'amministratore, e il locatore deve poterli ottenere in tempo. Quando il contratto dell'acqua non è individuale, la bolletta dell'acqua e le informazioni sulla sua qualità si trasmettono anch'esse, una volta l'anno.

Il rendiconto dell'amministratore segue l'approvazione dei conti in assemblea, e il conguaglio locativo segue questo calendario. Il conguaglio arriva quindi spesso tardi, e pesa tanto meno quanto più l'acconto era corretto fin dall'inizio.

Conguagliare in ritardo, possibile ma non senza rischi

Un conguaglio dimenticato non è perso. Il locatore può reclamare arretrati di spese per tre anni: un debito sorto nel marzo 2026 si reclama fino al marzo 2029. Il termine vale nei due sensi, e l'inquilino che ha pagato troppo dispone degli stessi tre anni.

Il juge des contentieux de la protection, il giudice competente per le locazioni, può tuttavia respingere una richiesta tardiva se la ritiene sleale e brusca, conseguenza di una colpa del locatore, per esempio quando l'inquilino aveva chiesto il conguaglio senza ottenere risposta.

E quando il conguaglio non è stato fatto prima della fine dell'anno civile successivo all'esigibilità delle spese, l'inquilino può pretendere che l'importo sia rateizzato su dodici mesi. Più anni di spese reclamati in una volta si pagano allora a rate mensili.

All'uscita dell'inquilino, in un edificio collettivo, il locatore può trattenere un accantonamento limitato al 20 % del deposito cauzionale, in attesa della chiusura annuale dei conti dell'edificio. Il nostro articolo sullo stato dei luoghi ne descrive il meccanismo.

L'arredato e il forfait

Nell'arredato il contratto sceglie tra due regimi: gli acconti con conguaglio, esattamente come nel vuoto, oppure il forfait. Nella coabitazione il forfait è ugualmente possibile. Nel contratto di mobilità è obbligatorio.

Il forfait è un importo fisso, indicato nel contratto e versato con il canone. Non dà luogo ad alcun conguaglio, né integrazione né rimborso. Può essere rivisto ogni anno alle stesse condizioni del canone, e non deve essere sproporzionato rispetto alle spese applicate all'inquilino precedente.

Un forfait troppo basso non si recupera mai, nemmeno dopo un inverno di riscaldamento centralizzato costoso; troppo alto, espone alla contestazione. L'unico metodo serio è fondarlo sulle spese effettive degli ultimi esercizi, documenti alla mano.

La tassa sui rifiuti, e le sue spese di gestione

La tassa per la raccolta dei rifiuti domestici figura sull'avviso della taxe foncière del proprietario. Fa parte delle spese recuperabili, come la tassa di spazzamento e il canone di depurazione, e il locatore può chiederla di diritto all'inquilino.

Non si recupera però per intero, perché l'amministrazione fiscale aggiunge alla tassa spese di gestione che non figurano nell'elenco del decreto. Il sito impots.gouv.fr lo dice senza giri di parole: la tassa si recupera, escluse le spese di gestione. Riaddebitare la voce così come compare sull'avviso significa chiedere più del dovuto.

La taxe foncière, l'imposta fondiaria, resta invece al proprietario. Non è una spesa recuperabile, e nessuna clausola del contratto può trasferirla all'inquilino.

Un conguaglio ben fatto sta in una tabella che mette a confronto ogni spesa e la sua quota recuperabile. È il lavoro che un mandato di gestione rifà ogni anno, rendiconto dell'amministratore alla mano. Promenades Services amministra immobili a Nizza e sul litorale vicino, dal 107 Promenade des Anglais.