Nice'te dairenizi kira yönetimine emanet etmek: sözleşme neyi kapsar

Hukuken yönetim sözleşmesi nedir?

Bir niyet mektubu değil, bir mutabakat metni de değil: Hoguet yasası ve 1972 tarihli uygulama kararnamesiyle çerçevelenmiş yazılı bir sözleşmedir.

Devrettiğiniz yetkilerin kapsamını belirtir ve yöneticiyi, görevi sırasında mal, para ya da kıymet almaya açıkça yetkilendirir. Bu ibare bir şekil şartı değildir: onsuz, yöneticinizin sizin hesabınıza kira tahsil etme hakkı yoktur. Bu noktada muğlak kalan bir sözleşme, kötü yazılmış bir sözleşmedir.

Her sözleşme bir numara alır ve modeli kararnameyle belirlenmiş bir sözleşmeler siciline kaydedilir. Bu numarayı isteyebilirsiniz: bir profesyonelin kurallara göre çalıştığının ilk işaretidir ve reddedilmez.

Son olarak süreyi ve yenilenme koşullarını okuyun. Sözleşmede yazar, tahmin edilmez, ve değiştirmek isteyeceğiniz gün ihtiyaç duyacağınız ihbar süresi oradadır.

Yönetim günlük olarak neyi kapsar?

Temel her zaman aynıdır ve her ay yinelenen birkaç işleme iner. Kirayı ve aidatı istemek, tahsil etmek, makbuzu düzenlemek, kararlaştırılan dönemlerde mal sahibine aktarmak. Görünen ve en kolay kısım budur.

Gerisi daha az görünür ve daha ağır basar. Sözleşme öngörüyorsa yıllık kira güncellemesi, site hesapları kapandıktan sonra aidat mahsubu, gecikmenin ilk gününden itibaren hatırlatma, hasar ihbarı, müdahale ve tadilat takibi, giriş ve çıkış tespit tutanakları, depozitonun süresinde iadesi.

Ve medeni kanunun her vekile yüklediği bir yükümlülük: yönetiminin hesabını vermek. Bu, belgelerle desteklenen düzenli bir rapor biçimini alır ve beyannamenizi hazırlamanıza da yarar. Okunabilir hesap üretmeyen bir yönetici, ücretini aldığı işin yarısını yapmıyor demektir.

Kapsam dışında kalan da aynı ölçüde açık olmalıdır: varlığınızı bağlayan kararlar sizindir. Ciddi bir sözleşme, yöneticinin tadilata girişmeden önce onayınızı isteyeceği bir eşik belirler.

Bir yöneticinin kurallara uygunluğu nasıl denetlenir?

Üç belge, ve bunlar çekinmeden istenir. Önce, ticaret ve sanayi odasınca verilen, « gayrimenkul yönetimi » ibaresini taşıyan meslek kartı. Pek çok mal sahibi bunu bilmez: satışa yetki veren kart yönetime yetki vermez, bunlar iki ayrı ibaredir. Yönetim ibaresi olmayan bir satış acentesi mülkünüzü tutamaz.

Sonra mali teminat, ve asıl önem taşıyan koruma budur. Bir profesyonel başkası hesabına fon tuttuğu andan itibaren, elden geçen tutarlar ölçüsünde teminat altında olmalıdır. Bizimki gayrimenkul yönetimi için CEGC tarafından 650.000 € düzeyinde verilmiştir; transaksiyon kartı ise fon tutmama esasına göre düzenlenmiştir. Bir tutar okunur, karşılaştırılır ve teminatı verenden doğrulanır.

Son olarak mesleki sorumluluk sigortası: görevin ifasında yapılan hataları karşılar.

Kart numaralarımız, yasanın gerektirdiği gibi hukuki bilgilerimizde yer alır. Mülkünüzü yönetmeyi öneren herkesten aynılarını isteyin ve kaçamak bir yanıta kuşkuyla yaklaşın.

Yönetim ne kadara mal olur, hangi matrah üzerinden?

Yönetim ücretleri, site yöneticisi tarifelerinin ya da noter ücretlerinin aksine serbestçe belirlenir. Fiilen tahsil edilen tutarların yüzdesi olarak ifade edilir; bu da yöneticinin çıkarını sizinkiyle hizalar: girmeyen bir kiradan hiçbir şey alınmaz.

Sözleşmede okunması gereken yalnızca oran değildir; matrah ve kapsamdır. Yüzdenin neye uygulandığı, götürü ücretin neyi içerdiği ve neyin ayrıca faturalandığı: tipik olarak tespit tutanağı, yeniden kiralama, önemli bir tadilatın takibi. Aynı iki oran, neyin dâhil olduğuna göre çok farklı maliyetlere varabilir.

Az mal sahibinin öngördüğü bir nokta: gayrimenkul gelirlerinde gerçek usulde bu ücretler, kira ödenmeme sigortasının primi gibi, indirilebilir. Yönetimin net maliyeti bu nedenle faturada yazan değildir.

Yürürlükteki bir sözleşmeden nasıl çıkılır?

Değişikliklerin çoğunu tıkayan soru budur ve yanıt sanılandan daha elverişlidir.

Bir sözleşme münhasırlık şartı, cezai şart, ya da profesyonelin müdahalesi olmasa dahi ücret doğuran bir şart içeriyorsa, kural 1972 tarihli kararnamenin 78. maddesiyle belirlenmiştir: imzadan itibaren üç aylık süre geçtikten sonra sözleşme, taraflardan her biri tarafından her an feshedilebilir. Sona erdiren taraf, diğerine en az on beş gün önceden, iadeli taahhütlü mektupla bildirir.

Üç ay, ardından on beş günlük ihbar. Pek çok mal sahibi kendini bir yıl, kimi zaman daha uzun süre bağlı sanır ve hiç kontrol etmez.

Böyle şartlar yoksa sözleşmenin kendi hükümleri uygulanır ve bunlar her şeyden önce okunur. Yürürlükteki sözleşmenizi sizinle birlikte, hiçbir taahhüt olmaksızın seve seve inceler ve değişikliğin hangi tarihten itibaren mümkün olduğunu söyleriz. Devir sonra, kiracı dosyası dosya, ayrılan yöneticiyle hazırlanır.

Uzakta yaşayınca ne değişir

Nice deniz cephesindeki mal sahiplerinin çoğu Nice'te yaşamıyor. Promenade des Anglais'de bu, olağan durumdur ve bir yönetimin nasıl yürütülmesi gerektiğini belirler.

Bundan üç gereklilik doğar. Yalnızca dosyanızı değil binanızı da tanıyan, ulaşılabilir tek bir muhatap. İstenmeden gönderilen düzenli raporlar, çünkü altı bin kilometre uzaktaki bir mal sahibi uğrayıp bakamaz. Ve imzalanması gerekeni uzaktan imzalayabilme imkânı.

Buna dil eklenir. Fransızca, İngilizce, İtalyanca ve Türkçe çalışıyoruz; bu, sizin için olduğu kadar kiracılarınız için de geçerli.

Sıkça gözden kaçan son bir nokta: yerleşik olmayan bir mal sahibinin Fransa'da kendine özgü vergi yükümlülükleri vardır. Bunlar ilk vadenin telaşında değil, bir danışmanla hazırlanır; açık hesap veren bir yönetici işinizi hatırı sayılır ölçüde kolaylaştırır.