Fransız Rivierası'nda Amerikalı alıcı: imzalamadan önce kimsenin söylemediği şeyler

Evet, satın alabilirsiniz. Hayır, bu size oturma hakkı vermez.

Fransa gayrimenkul alımında hiçbir uyrukluk kısıtlaması getirmez. Amerikalı bir vatandaş Nice'te bir daireyi bir Fransız gibi satın alır: aynı haklar, aynı yükümlülükler, ön izin yok, asgari tutar yok.

Karışıklık başka yerdedir ve inatçıdır: satın almak oturma hakkı vermez. Gayrimenkule bağlı bir Fransız golden vizesi yoktur. Mal sahibi olun ya da olmayın, Schengen'in yüz seksen günde doksan gün kuralına tabi kalırsınız; bu süre yalnızca Fransa'da değil, tüm alanda sayılır.

Daha uzun kalmak uzun süreli vize gerektirir; çoğunlukla VLS-TS visiteur. Bu vize kaynak ve sağlık sigortası belgelenmesini ister ve Fransa'da hiçbir mesleki faaliyete izin vermez. Konut sahibi olmak, ikametgâh belgesi sağlayarak dosyayı kolaylaştırır. Yerini tutmaz.

Takvimle ilgili bir not: Avrupa seyahat izni ETIAS'ın 2026'nın son çeyreğinde başlaması bekleniyor. Vizenin yerini almayacak, kısa süreli kalışlar için yalnızca önceden çevrim içi kayıt getirecek.

Noter, üç Amerikan mesleğinin işini birden yapar

Karşılaştırmanın en yabancılaştırıcı olduğu yer burasıdır. Amerika'da bir işlemde sizi temsil eden bir acente, mülkiyet zincirini denetleyen bir tapu şirketi, sizi koruyan bir tapu sigortası ve fonları tutan bir emanet hesabı bulunur. Fransa'da bunların tümünü tek bir kamu görevlisi üstlenir.

Noter mülkiyetin kökenini doğrular, ön alım haklarını temizler, ipotekleri kaldırır, fonları ayrı bir hesapta tutar, vergileri tahsil eder ve tapuyu tescil eder. Devlet tarafından atanır ve kişisel sorumluluk taşır. Title insurance'ın burada var olmamasının nedeni budur: sigortalayacak bir şey kalmaz.

İkinci şaşkınlık: kimse sizi temsil etmez. Emlak ajansının vekâleti satıcıdandır, size mülkü gezdirirken bile. İyi danışmanlık almanızı engelleyen bir şey yok, ama muhatabınızın hangi tarafta durduğunu bilmek ve ona sormak gerekir.

Sözde noter masrafları ikinci elde yaklaşık yüzde yedi ile sekiz arasındadır. Terim yanıltıcıdır: büyük bölümü devir vergisi olarak devlete ve yerel yönetimlere gider, noterin kendi ücreti bunun yalnızca bir kısmıdır.

Atlantik'i geçtiniz diye IRS peşinizi bırakmaz

Amerika Birleşik Devletleri, vatandaşlarını nerede yaşarlarsa yaşasınlar dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendiren dünyadaki iki ülkeden biridir. Nice'te satın almak sizi Amerikan vergi sisteminden çıkarmaz; İngiliz ya da İtalyan bir alıcıdan durumunuzu ayıran da budur.

Bundan üç yükümlülük doğar. IRS'e beyanda bulunmaya devam edersiniz. Fransız finansal hesaplarınız yıl içinde herhangi bir anda toplamda on bin doları aşarsa, FBAR olarak bilinen FinCEN 114 formu zorunlu hale gelir: eşik her hesap için ayrı değil hepsinin toplamı içindir ve yıl sonu bakiyesi değil ulaşılan en yüksek bakiye esas alınır. Tutarlara göre 8938 formu da eklenebilir; birini doldurmak diğerinden muaf tutmaz.

Bu beyanlar kendiliğinden vergi doğurmaz. Fransa ile Amerika arasındaki vergi anlaşması tam da çifte vergilendirmeyi önlemek için vardır. Ama ihmalin bedeli vardır: FBAR cezaları, kasıtsız olanlar dâhil, ihlal başına binlerce dolarla ölçülür.

Saflığa yer bırakmadan bilinmesi gereken bir şey: 14 Kasım 2013 tarihli FATCA anlaşmasından bu yana Fransız bankanız verilerinizi Amerikan vergi idaresine otomatik olarak iletir. Gizlilik bir seçenek değildir, uyum bir seçenektir.

Banka hesabı, kimsenin öngörmediği engel

En çok şaşırtan nokta budur ve somuttur. FATCA, Fransız bankalarına Amerikalı müşterileri hakkında ağır raporlama yükümlülükleri getirir. Birçok kurum bunun zahmete değmediğine karar verdi ve bir US person'a hesap açmayı doğrudan reddediyor.

Oysa bir hesaba ihtiyacınız var: noterin fon talebi için, site aidatları için, taxe foncière için, düzenli ödemeler için. Bu, imzadan bir gün önce çözülecek bir konu değildir.

Pratik tavsiye tek satıra sığar: hesabı teklif vermeden önce açın, sonra değil. Bazı bankalar ve bazı aracılar Amerikalı müşterilerle rutin olarak çalışır, bazıları hiç. Fark vitrinlerde yazmaz.

Kredi de aynı mantığı izler. Fransa'da ikamet etmeden borçlanmak mümkündür, daha sıkı koşullarla: daha yüksek peşinat, daha az avantajlı faiz, daha ağır dosya. Birçok Amerikalı alıcı nakit öder; çoğu zaman kur lehlerine olduğu için, bazen sadece hızlı ilerlemek için.

Amerika'dakinden daha ucuza mal olan şeyler

Nadiren öngörülen güzel bir sürpriz: yıllık elde tutma vergisi. Fransız taxe foncière'i, birçok eyalette her yıl mülk değerinin yüzde bir ila ikisine ulaşan Amerikan property tax'ı ile kıyaslanamaz. On yıllık ölçekte fark, edinim masraflarını fazlasıyla aşar.

Buna karşılık site aidatları gerçektir ve yakından bakılmayı hak eder: Promenade'daki bir Belle Époque binasında eski bir asansörü, tescilli bir cepheyi ve çoğu zaman bir kapıcıyı finanse eder. Son genel kurulun tutanağı neyin oylandığını ve neyin geldiğini söyler.

Değer konusunda konumlanmak için iki rakam, Maison Masséna araştırmasından: 2026'nın ilk yarısında Nice medyanı metrekare 5 610 €, Promenade des Anglais medyanı 7 920 €. Deniz manzarası benzer özelliklerde yaklaşık yüzde on dört ekler.

Süreç ve bulunmanız gereken an

Teklif kabul edildiğinde bir compromis de vente imzalanır. Sizi bağlar, iki korumayla: gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden vazgeçebileceğiniz on günlük cayma süresi ve borçlanacaksanız kredinin alınması dâhil askıya alıcı koşullar.

Compromis ile kesin tapu arasında iki ila üç ay sayın. Bu süre noterin ön alım haklarını temizlemesine ve belgeleri toplamasına yarar. Otuz ila kırk beş günün çoğu zaman yettiği Amerika'dan bakınca uzun görünür.

İmzalamak için Fransa'da olmanız gerekmez. Bir noter ya da konsolosluk önünde verilen vekâletname yeterlidir ve yabancı alıcılar için olağan uygulamadır. Tavsiyemiz yine de malı en az bir kez gelip görmenizdir: fotoğraflar ne bir bulvarın gürültüsünü ne de üçüncü katın öğleden sonra dörtteki ışığını anlatır.