Nice'te site aidatları: neyin olağan olduğu, neyin olmadığı

Aidatınız neyden oluşur?

İki aile var ve bunları karıştırmak uyuşmazlıkların birinci kaynağıdır.

Genel giderler ortak alanların korunmasını, bakımını ve yönetimini kapsar: yönetici ücretleri, bina sigortası, temizlik, olağan bakım. Yüzölçümünü, konumu ve nitelikleri hesaba katan nispi değere göre, orantılı olarak paylaşılır. Tüm kat malikleri katılır, istisnası yoktur.

Özel giderler ortak hizmet ve tesislere ilişkindir: asansör, merkezî ısıtma, anten. Tesisin her bağımsız bölüm için nesnel yararına göre paylaşılır. Sözcük önemlidir: yarar nesneldir, beyana dayalı değildir. Bağımsız bölümü asansörü kullanamayan bir zemin kat maliki işletmesini finanse etmez ve bu, komşusunu ziyarete giderken kullanıp kullanmadığına bağlı değildir.

Bir binayı devraldığımızda karşılaştığımız aksaklıkların çoğu buradadır: yalnızca bazı bağımsız bölümlere yarayan bir kalemin genel giderlere yazılması, ya da bir bölümün ifrazından sonra hiç güncellenmemiş bir paylaşım cetveli.

Bir aidat çağrısı nasıl okunur?

Aidat çağrısı fatura değil, avanstır. Genel kurul her yıl beklenen olağan giderleri karşılayan bir tahmini bütçe oylar ve yönetici bu bütçe üzerinden avans ister. Genel kurul başka bir dönem belirlemedikçe, avanslar her üç ayın ilk günü muaccel olur.

Hesap dönemi kapanınca hesaplar onaylanır ve avanslar mahsup edilir: ödenecek bir bakiye ya da fazla ödeme alırsınız. Tek bir aidat çağrısı bu nedenle gerçek yükünüz hakkında hiçbir şey söylemez; yalnızca yıllık mahsup söyler.

Her şey bu bütçeden geçmez. Tadilatlar ve bazı giderler ayrıca oylanır ve genel kurulda kararlaştırılan ödeme takvimine göre bütçe dışı istenir. Bu arada nelerin oylandığına bakmadan bu çeyreğin çağrısını geçen yılınkiyle karşılaştıran bir kat maliki neredeyse her zaman yanlış sonuca varır.

Deniz cephesindeki bir binanın aidatları neden daha yüksek?

Nice'te 1873 ile 1995 arasında inşa edilmiş on altı binayı, altı yüz seksen üç bağımsız bölümü yönetiyoruz. Sıradan bir siteyle farkı dört kalem açıklar ve bunun bir izahı var.

Önce cephe. Denize bakan bir bina sürekli tuzlu serpinti alır. Tuz sıvaları, demir işlerini ve doğramaları aşındırır; cephe yenilemesi, üç yüz metre içerideki bir binaya kıyasla daha sık gelir. Bu bir kader değil, bir takvimdir: takip edilen bir cephe, telafi edilen bir cepheden ucuza gelir.

Sonra asansör. Belle Époque bir binada kabin çoğu zaman eskidir, kimi zaman özgündür ve bakımı 2000'lerin bir cihazıyla kıyaslanamaz. Parçalar üretilir, katalogdan ısmarlanmaz.

Kapıcı, varsa. Kapıcı tutan bir binanın en ağır kalemidir ve günlük hayatta en görünür olanıdır. Genel kurulda tartışılır, katlanılmaz.

Son olarak miras. Mozaikler, vitraylar, süslü merdiven boşluğu: eski bir binanın değerini yapan şey, yeni yapının bilmediği bir özen ister. Alıcının girişte parasını ödediği tam da budur ve bir bütçeyi tutturmak için onun bozulmasına göz yummak çelişki olurdu.

Tadilat fonu ve yasanın bugün dayattığı

Pek çok kat maliki bu kalemi zorunlu olduğunu bilmeden keşfeder. Tadilat fonu, genel kurulda kararlaştırılan yıllık bir katkıyla beslenir ve binaya bağlı kalır: satış hâlinde yatırılan tutarlar satıcıya iade edilmez, bağımsız bölümü izler.

Tutarının bir tabanı vardır. Çok yıllı bir tadilat planı kabul edilmişse, yıllık katkı ne plandaki tadilat tutarının %2,5'inden ne de tahmini bütçenin %5'inden az olabilir. Plan yoksa, tahmini bütçenin %5'inin altına inemez.

Bunu bir kısıt olarak yaşamak mümkün. Eski bir binada ise, bir siteyi zora sokan ve alıcıları kaçıran ani aidat çağrısından kaçınmanın tek yolu budur. Karşılık ayıran bir bina, erteleyen bir binadan daha iyi satılır.

Mal sahibinin giderleri, kiracının giderleri

Bağımsız bölümünüz kiradaysa giderlerin bir kısmı kiracıdan tahsil edilebilir, ama yalnızca bir kısmı. Liste kararnameyle belirlenmiştir ve sınırlıdır: listede olmayan, kullanımı ne olursa olsun mal sahibinde kalır.

Mantığı listeyi ezberlemeden akılda tutmak kolaydır. Olağan kullanıma ve küçük onarımlara ilişkin olan tahsil edilir: tüketimler, yeşil alan bakımı, gördüğü işlere göre kapıcı ücretinin bir bölümü. Mülkiyete ilişkin olan tahsil edilmez: büyük tadilatlar, yönetici ücretleri, cephe yenilemesi, bir tesisin değiştirilmesi.

Kiraya veren bir mal sahibi bu nedenle aynı hesap özetini iki kez okumak zorundadır; iyi tutulmuş bir kira yönetiminin hemen görüldüğü nokta da budur.

Nasıl denetlenir, bir kalem olağandışı görünüyorsa ne yapılır

Hesap özetini okumaktan öteye geçen bir denetim hakkınız var. Giderlerin dayanak belgeleri, mevzuatın öngördüğü koşullarda incelenebilir ve yönetici buna karşı çıkamaz. Bir faturayı görmek istemek güvensizlik değil, bir sitenin olağan işleyişidir.

Önce paylaşım cetveli ile binanın gerçekliği arasındaki tutarlılığa, sonra bir kalemin genel mi özel gider mi sayıldığına, en sonunda bir satırın yıldan yıla seyrine bakın. Bu sırayla üç okuma, esası yakalamaya yeter.

Paylaşımın kendisi size hatalı görünüyorsa, bunun mahkemede itiraza açık olduğunu bilin: yönetim planının yayımından itibaren beş yıl, yeni edinilmiş bir bağımsız bölüm için ilk devirden itibaren iki yıl. Bu süreler geçtikten sonra cetvel, kötü hazırlanmış olsa bile bağlayıcı olur. Bu nokta tek başına, yönetim planını üç yıl sonra değil satın alırken okumayı gerekli kılar.