Nice'te deniz manzarası ne kadar değerlidir? Fiyatı gerçekten belirleyen unsurlar

Nice'te deniz manzarası ne kadar değerlidir?

La Gazette redaksiyonunda her hafta, iki daire arasında tereddüt eden okuyucular tarafından sorulan bir soru var: ufuktaki bu mavi şerit nihayetinde ne kadara mal olur? Maison Masséna araştırması rakamsal bir yanıt sunuyor: karşılaştırılabilir özelliklerde, deniz manzarası Nice'te bir dairenin fiyatına yaklaşık %14 ekler. Bu bir tarife değil, bir piyasa eğilimi, ancak herkesin sezdiği şeye nihayet bir büyüklük mertebesi veriyor.

Bu rakam bir ortalama ve ortalamalar çok farklı gerçeklikleri kapsar. Sahil cephesinde üst kattan tam karşıdan deniz manzarası ile limanda iki bina arasından görünen deniz manzarası aynı şekilde ödenmez. Hedonik olarak adlandırılan ve bu tür araştırmaların temelini oluşturan yöntem, bir mülkün fiyatını özelliklere ayırır: metrekare, kat, durum, manzara, dış alan. Deniz manzarası diğerleri arasında bir özelliktir, en görünür olanı, ancak mutlaka en ağır olanı değil.

Açıkça söylemek isterim: manzara alım sırasında ödenir ve genellikle satışta geri döner, çünkü modası geçmez ve yapılamaz. Ancak kötü bir alımdan korumaz. Kötü konumlanmış, kötü düzenlenmiş veya kötü bakımlı deniz manzaralı bir daire, kötü konumlanmış, kötü düzenlenmiş, kötü bakımlı bir daire olarak kalır.

Deniz manzarası en pahalı faktör müdür?

Hayır ve bu araştırmanın en yararlı sonucu budur. Maison Masséna araştırmasına göre mülkün durumu fiyat üzerinde en ağır etki yapabilecek faktördür: tamamen tadilat gerektiren bir daire ile tadilatı yapılmış aynı daire arasındaki fark yaklaşık %40'a ulaşabilir. Deniz manzarasının ağırlığının neredeyse üç katı.

Somut olarak, aynı mahallede manzarasız tadilatı yapılmış bir üç odalı daire, tadilat gerektiren deniz manzaralı bir üç odalı daireden daha pahalıya satılabilir. Tadilat yapılmasını kabul eden bir alıcı için, tadilat gerektiren deniz manzaralı daire aslında genellikle sahil cephesine ulaşmanın en mantıklı yoludur: manzara için ödeme yapılır ve kendi tadilat yaparak tadilat indirimin bir kısmı geri alınır.

Bu piyasayı yıllarca redaksiyondan gözlemledikten sonra görüşüm: deniz manzarası her zaman yatırılan en iyi euro değildir. Kuşkusuz en hoş olanıdır. Ancak kısıtlı bütçede, ışıklı, tadilatı yapılmış ve iyi konumlanmış bir mülk bazen yüksek fiyatla ödenmiş bir manzaradan satışta daha fazla getiri sağlar.

Tam karşıdan mı yoktan yandan mı deniz manzarası?

Maison Masséna araştırması deniz manzarasını genel olarak ölçer: %14 tam karşıdan manzara ile yandan görünen manzaraları karıştıran bir ortalamadır. Piyasa ise net bir şekilde ayırt eder. Sahil cephesinde, engelsiz, tam karşıdan deniz manzarası bu ortalamanın üzerinde pazarlık edilir, salonun bir köşesinden görünen manzara ise altında.

Açısı ne olursa olsun bir manzaranın değerini üç unsur ayarlar: kat, aynı manzara yukarı çıkıldıkça değer kazanır, açıklık, manzara gelecekteki bir yapıyla kapatılabilir mi? Nice'te bu soru teorik değildir, ve konumlandırma. Bu son nokta üzerine, araştırma rakam verir: Maison Masséna araştırmasına göre iyi ışık fiyata yaklaşık %9 ekler. Güneye bakan tam karşıdan deniz manzarası genellikle iki etkiyi birleştirir, sahil cephesi fiyatlarını açıklayan bu birleşimdir.

Fiyat üzerinde etkili olan diğer faktörler nelerdir?

Öncelikle metrekare: Maison Masséna araştırmasına göre geçilen her metrekare kademesi fiyata yaklaşık %10 ekler. Sonra dış alan: teras veya balkon dış alan dilimi başına yaklaşık %2 değer taşır. Bir otopark yeri 38.000 € civarında değerlenir, bu başka yerlerden gelen alıcıları şaşırtan ancak cumartesi günü Promenade des Anglais yakınında park yeri aramış olanları daha az şaşırtan bir rakam.

Son olarak DPE artık ölçülebilir şekilde etki ediyor: Maison Masséna araştırmasına göre kazanılan harf başına yaklaşık %1,5. Harf başına az ancak G ile D arasında fark belirgin hale gelir ve kiralama yönetmeliği her yıl kötü harflerin maliyetini artırır.

Asıl önemli olan kalır: piyasa bu yüzdeleri bir hesap tablosu gibi toplamaz. Bunlar gözlemlenen eğilimlerdir, garantiler değil ve mahalle, bina, yıla göre farklı şekilde birleşirler. Araştırmanın doğruladığı bir hiyerarşidir: önce durum, sonra manzara, ışık, metrekare, sonra geri kalanı. Nice'te deniz manzarası satın almak bu bütünü satın almaktır, mavi şerit fiyatın yalnızca görünen kısmıdır.