Par Garen Ajderhanyan · 9 août 2026 · 6 min de lecture
L'essentiel
Pour vendre un logement en France, le vendeur remet à l'acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT), annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Sa composition dépend de l'âge et de la localisation du bien : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, termites en zone concernée, assainissement le cas échéant, et mesurage loi Carrez en copropriété. Le DPE est obligatoire dès la publication de l'annonce. Les diagnostics sont établis par un diagnostiqueur certifié, en principe aux frais du vendeur.
Quels diagnostics pour vendre ?
Le dossier de diagnostics techniques, le DDT, comme l'appellent les notaires, regroupe l'ensemble des états et constats que le vendeur doit remettre à l'acquéreur. Selon le bien, on y trouve le DPE, l'état d'amiante, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état de l'installation intérieure d'électricité, celui du gaz, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état relatif aux termites dans les zones déclarées par arrêté préfectoral, le contrôle de l'assainissement non collectif le cas échéant, et le mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété.
Tous ces documents ne concernent pas tous les biens. L'amiante vise les bâtiments d'un certain âge, le plomb le bâti le plus ancien, les termites uniquement les zones délimitées par arrêté, l'électricité et le gaz les installations qui ont dépassé un certain âge. La composition exacte du dossier se vérifie au cas par cas, sur Service-public.fr ou auprès d'un diagnostiqueur certifié, c'est le premier réflexe que je recommande avant toute mise en vente.
Le DPE est-il obligatoire ?
Oui, et c'est le seul diagnostic exigé dès l'annonce. Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; l'étiquette doit figurer sur toute annonce de vente, en vitrine d'agence comme en ligne. À la rédaction de la Gazette, nous voyons encore des annonces publiées avec la mention « DPE en cours » : c'est une vente qui part mal.
Le DPE est par ailleurs opposable : l'acquéreur peut se prévaloir des informations qu'il contient. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, jamais par le vendeur lui-même. La règle est la même pour un appartement du front de mer et pour une maison des collines.
Qu'est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative du lot dans tout avant-contrat et acte de vente d'un bien en copropriété. Elle définit une méthode de mesurage précise, qui exclut notamment les surfaces sous plafond bas, les balcons et les caves.
Si la superficie réelle se révèle inférieure à celle annoncée au-delà de la marge admise par la loi, l'acquéreur dispose d'un recours en diminution du prix. Le vendeur peut mesurer lui-même, mais confier l'opération à un professionnel reste la voie prudente : une erreur de mesure se paie après la vente.
Qui réalise les diagnostics ?
La plupart des diagnostics, DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, doivent être établis par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, couvert par une assurance professionnelle et indépendant du vendeur comme de l'agence. Un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés est consultable en ligne.
Deux exceptions notables : l'état des risques (ERP) peut être rempli par le vendeur à partir des informations préfectorales disponibles en ligne, et le mesurage Carrez n'exige pas de certification. Les frais du dossier sont en principe à la charge du vendeur.
Quand les faire ?
Le DPE d'abord, avant même de rédiger l'annonce, puisque l'étiquette doit y figurer. Le reste du dossier gagne à être réuni avant la signature de la promesse ou du compromis : c'est à ce stade que l'acquéreur en prend connaissance et que son délai de rétractation court.
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, qui varie selon sa nature et parfois selon son résultat. Plutôt que de retenir des chiffres qui évoluent avec les textes, vérifiez les durées en vigueur sur Service-public.fr ou demandez à votre diagnostiqueur un calendrier de validité : un document expiré au jour de l'acte devra être refait.
Questions fréquentes
- Qui paie les diagnostics immobiliers ?
- En principe, le vendeur. C'est lui qui doit remettre un dossier de diagnostics techniques complet à l'acquéreur ; les honoraires des diagnostiqueurs sont libres, il est donc utile de comparer plusieurs devis.
- Que risque le vendeur si un diagnostic manque ?
- L'absence d'un diagnostic obligatoire prive le vendeur de l'exonération de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Selon les cas, l'acquéreur peut demander une diminution du prix, voire la résolution de la vente. En pratique, le notaire n'instrumente pas sans dossier complet.
- Le DPE doit-il figurer dans l'annonce ?
- Oui. Les étiquettes énergie et climat du DPE doivent apparaître sur toute annonce de vente, quel que soit le support. C'est le seul diagnostic exigé dès la commercialisation.
- Les diagnostics sont-ils les mêmes pour tous les logements ?
- Non. La composition du dossier dépend de l'âge du bâtiment, de sa localisation et de son statut : la loi Carrez ne concerne que la copropriété, les termites uniquement les zones visées par arrêté, l'assainissement non collectif les biens non raccordés au réseau public.
- Combien de temps un diagnostic reste-t-il valable ?
- La durée varie selon le diagnostic et parfois selon son résultat. Les durées en vigueur sont récapitulées sur Service-public.fr ; un diagnostiqueur certifié vous dira lesquels de vos documents doivent être refaits avant la vente.
Références
L'auteur
Garen AjderhanyanÉditeur de La Gazette de la Promenade
Éditeur de La Gazette de la Promenade. Il écrit sur l'immobilier et l'art de vivre de la Riviera, depuis Nice.