Yazan: Garen Ajderhanyan · 9 Ağustos 2026 · 6 dk okuma
Özü
Fransa'da bir konut satmak için satıcı, alıcıya ön sözleşmeye ve ardından satış sözleşmesine eklenen bir teknik teşhis dosyası (DDT) teslim eder. Dosyanın içeriği taşınmazın yaşına ve konumuna bağlıdır: DPE, asbest, kurşun, elektrik, gaz, risk durumu, ilgili bölgede termitler, gerektiğinde kanalizasyon ve condominiumda loi Carrez ölçümü. DPE ilanın yayınlanmasından itibaren zorunludur. Teşhisler, kural olarak satıcının masrafıyla sertifikalı bir teşhisçi tarafından düzenlenir.
Satış için hangi teşhisler gerekli?
Noterlerin DDT dediği teknik teşhis dosyası, satıcının alıcıya teslim etmesi gereken tüm durum ve tespit belgelerini bir araya getirir. Taşınmaza göre dosyada DPE, asbest durumu, kurşuna maruziyet riski tespiti (CREP), iç elektrik tesisatı durumu, gaz durumu, risk ve kirlilik durumu (ERP), valilik kararıyla ilan edilen bölgelerde termitlere ilişkin durum, gerektiğinde toplu olmayan kanalizasyon kontrolü ve condominium payı için loi Carrez ölçümü bulunur.
Bu belgelerin tümü her taşınmazı ilgilendirmez. Asbest belirli yaştaki binaları, kurşun en eski yapıları, termitler yalnızca kararla sınırlandırılan bölgeleri, elektrik ve gaz belirli bir yaşı geçmiş tesisatları kapsar. Dosyanın tam içeriği her durumda Service-public.fr'de veya sertifikalı bir teşhisçiye danışarak kontrol edilir, bu her satışa çıkmadan önce önerdiğim ilk reflekstir.
DPE zorunlu mu?
Evet, ve ilan aşamasında zorunlu olan tek teşhistir. DPE, konutu enerji tüketimine ve sera gazı emisyonlarına göre A'dan G'ye sınıflandırır, etiketin hem acentenin vitrininde hem de internette yayınlanan her satış ilanında yer alması gerekir. La Gazette'deki yazı işlerinde hala "DPE devam ediyor" ibaresiyle yayınlanan ilanlar görüyoruz: bu kötü başlayan bir satıştır.
DPE ayrıca ileri sürülebilir: alıcı içerdiği bilgilerden yararlanabilir. Hiçbir zaman satıcının kendisi tarafından değil, sertifikalı bir teşhisçi tarafından düzenlenir. Kural sahil şeridindeki bir daire için de tepelik bir ev için de aynıdır.
Loi Carrez nedir?
Loi Carrez, condominium olan bir taşınmazın her ön sözleşmesinde ve satış sözleşmesinde payın özel mülkiyet yüzölçümünün belirtilmesini zorunlu kılar. Özellikle alçak tavanlı alanları, balkonları ve mahzenleri hariç tutan kesin bir ölçüm yöntemi tanımlar.
Gerçek yüzölçümün kanunun kabul ettiği marjın ötesinde ilan edilenden daha az olduğu ortaya çıkarsa, alıcının fiyat düşürme davası hakkı vardır. Satıcı kendi ölçebilir, ancak işlemi bir profesyonele emanet etmek ihtiyatlı yol olmaya devam eder: bir ölçüm hatası satıştan sonra ödenir.
Teşhisleri kim yapar?
Teşhislerin çoğu, DPE, asbest, kurşun, elektrik, gaz, termitler, akredite bir kurum tarafından sertifikalandırılmış, mesleki sigortası olan ve satıcıdan da acenteden de bağımsız sertifikalı bir teşhisçi tarafından düzenlenmelidir. Sertifikalı teşhisçilerin resmi bir dizini internette görülebilir.
İki dikkate değer istisna: risk durumu (ERP) satıcı tarafından internette mevcut valilik bilgilerinden hareketle doldurulabilir ve Carrez ölçümü sertifika gerektirmez. Dosya masrafları kural olarak satıcı tarafından karşılanır.
Ne zaman yaptırılır?
Önce DPE, ilanı yazmadan önce bile, çünkü etiketin ilanda yer alması gerekir. Dosyanın geri kalanı ön söz veya compromis imzalanmadan önce bir araya getirilirse kazançlıdır: alıcının bunları öğrendiği ve cayma süresinin işlediği aşama burasıdır.
Her teşhisin kendi geçerlilik süresi vardır, bu süre niteliğine ve bazen sonucuna göre değişir. Metinlerle birlikte değişen rakamları ezberlemek yerine, yürürlükteki süreleri Service-public.fr'de kontrol edin veya teşhisçinizden bir geçerlilik takvimi isteyin: sözleşme günü süresi dolmuş bir belgenin yeniden yapılması gerekecektir.
Sık sorulan sorular
- Gayrimenkul teşhislerini kim öder?
- Kural olarak satıcı. Alıcıya eksiksiz bir teknik teşhis dosyası teslim etmesi gereken odur, teşhisçilerin ücretleri serbesttir, bu nedenle birkaç teklifi karşılaştırmak yararlıdır.
- Bir teşhis eksikse satıcı ne riskle karşılaşır?
- Zorunlu bir teşhisin bulunmaması, satıcıyı ilgili konuda gizli ayıplara ilişkin garantiden muafiyetten yoksun bırakır. Durumlara göre alıcı fiyat düşürme, hatta satışın feshi isteyebilir. Uygulamada noter eksiksiz dosya olmadan işlem yapmaz.
- DPE ilanda yer almalı mı?
- Evet. DPE'nin enerji ve iklim etiketleri, destek ne olursa olsun her satış ilanında görünmelidir. Ticarileştirme aşamasında zorunlu olan tek teşhistir.
- Teşhisler tüm konutlar için aynı mı?
- Hayır. Dosyanın içeriği binanın yaşına, konumuna ve statüsüne bağlıdır: loi Carrez yalnızca condominiumları, termitler yalnızca kararla belirtilen bölgeleri, toplu olmayan kanalizasyon kamu şebekesine bağlı olmayan taşınmazları ilgilendirir.
- Bir teşhis ne kadar süre geçerli kalır?
- Süre teşhise ve bazen sonucuna göre değişir. Yürürlükteki süreler Service-public.fr'de özetlenir, sertifikalı bir teşhisçi belgelerinizden hangilerinin satıştan önce yenilenmesi gerektiğini size söyler.
Kaynaklar
Yazar
Garen AjderhanyanLa Gazette de la Promenade editörü
La Gazette de la Promenade editörü. Nice'ten, Riviera'nın gayrimenkulü ve yaşama sanatı üzerine yazıyor.