Confier son appartement en gestion à Nice : ce que couvre le mandat

Qu'est-ce qu'un mandat de gestion, juridiquement ?

Pas une lettre d'intention, pas un accord de principe : un contrat écrit, encadré par la loi Hoguet et son décret d'application de 1972.

Il précise l'étendue des pouvoirs que vous confiez et vous autorise expressément à ce que le gestionnaire reçoive des biens, sommes ou valeurs à l'occasion de sa mission. Cette mention n'est pas une formalité : sans elle, votre gestionnaire n'a pas le droit d'encaisser un loyer pour votre compte. Un mandat qui reste vague sur ce point est un mandat mal rédigé.

Chaque mandat reçoit un numéro et s'inscrit sur un registre des mandats, dont le modèle est fixé par arrêté. Vous pouvez demander ce numéro : c'est le premier signe qu'un professionnel travaille dans les règles, et il ne se refuse pas.

Lisez enfin la durée et les conditions de reconduction. Elles figurent au contrat, elles ne se devinent pas, et c'est là que se trouve le préavis dont vous aurez besoin le jour où vous voudrez changer.

Que couvre la gestion au quotidien ?

Le socle est toujours le même, et il tient en quelques gestes répétés tous les mois. Appeler le loyer et les charges, encaisser, éditer la quittance, reverser au propriétaire selon la périodicité convenue. C'est la partie visible, et la plus facile.

Le reste se voit moins et pèse davantage. La révision annuelle du loyer quand le bail la prévoit, la régularisation des charges après l'arrêté des comptes de la copropriété, la relance dès le premier retard, la déclaration des sinistres, le suivi des interventions et des travaux, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la restitution du dépôt de garantie dans les délais.

Et une obligation que le code civil impose à tout mandataire : rendre compte de sa gestion. Cela prend la forme d'un compte rendu périodique, pièces à l'appui, qui vous sert aussi à préparer votre déclaration. Un gestionnaire qui ne rend pas de comptes lisibles ne fait pas la moitié du travail pour lequel il est payé.

Ce qui n'est pas couvert doit être aussi clair : les décisions qui engagent votre patrimoine restent les vôtres. Un mandat sérieux fixe un seuil au-delà duquel le gestionnaire vous demande votre accord avant d'engager des travaux.

Comment vérifier qu'un gestionnaire est en règle ?

Trois pièces, et elles se demandent sans gêne. La carte professionnelle d'abord, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, portant la mention gestion immobilière. Beaucoup de propriétaires l'ignorent : la carte qui autorise à vendre n'autorise pas à gérer, ce sont deux mentions distinctes. Une agence de transaction sans mention gestion ne peut pas tenir votre bien.

La garantie financière ensuite, et c'est la protection qui compte vraiment. Dès lors qu'un professionnel détient des fonds pour le compte d'autrui, il doit être couvert à hauteur des sommes maniées. Chez nous, cette garantie est portée par la CEGC à hauteur de 650 000 € pour la gestion immobilière, quand la carte transaction est souscrite en non-détention de fonds. Un montant se lit, se compare, et se vérifie auprès du garant.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle enfin, qui couvre les erreurs commises dans l'exercice de la mission.

Nos numéros de carte figurent sur nos mentions légales, comme la loi l'exige. Demandez les mêmes à quiconque vous propose de gérer votre bien, et méfiez-vous d'une réponse évasive.

Combien coûte la gestion, et sur quelle assiette ?

Les honoraires de gestion sont librement fixés, contrairement aux tarifs du syndic ou aux émoluments du notaire. Ils s'expriment en pourcentage des sommes effectivement encaissées, ce qui aligne l'intérêt du gestionnaire sur le vôtre : rien n'est perçu sur un loyer qui ne rentre pas.

Ce qu'il faut lire au mandat n'est pas seulement le taux, c'est l'assiette et le périmètre. Sur quoi le pourcentage s'applique, ce que le forfait comprend, et ce qui se facture en plus, typiquement un état des lieux, une relocation, un suivi de travaux important. Deux taux identiques peuvent aboutir à des coûts très différents selon ce qui est inclus.

Un point que peu de propriétaires anticipent : au régime réel d'imposition des revenus fonciers, ces honoraires sont déductibles, au même titre que la prime d'une assurance loyers impayés. Le coût net de la gestion n'est donc pas celui qui figure sur la facture.

Comment sortir d'un mandat en cours ?

C'est la question qui bloque la plupart des changements, et la réponse est plus favorable qu'on ne le croit.

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, d'une clause pénale, ou d'une clause prévoyant des honoraires dus même sans l'intervention du professionnel, la règle est fixée par l'article 78 du décret de 1972 : passé un délai de trois mois à compter de la signature, le mandat peut être dénoncé à tout moment par l'une ou l'autre des parties. Celle qui met fin au contrat en avise l'autre au moins quinze jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Trois mois, puis quinze jours de préavis. Beaucoup de propriétaires se croient engagés pour un an, parfois davantage, et ne vérifient jamais.

En l'absence de telles clauses, ce sont les stipulations du mandat qui s'appliquent, et elles se lisent avant tout le reste. Nous regardons volontiers votre mandat en cours avec vous, sans engagement, et nous vous disons la date à partir de laquelle un changement devient possible. La reprise se prépare ensuite avec le gestionnaire sortant, dossier locataire par dossier locataire.

Ce qui change quand on habite loin

Beaucoup de propriétaires du front de mer niçois ne vivent pas à Nice. C'est même la situation ordinaire sur la Promenade des Anglais, et elle commande la façon dont une gestion doit être tenue.

Trois exigences en découlent. Un interlocuteur unique, joignable, qui connaît votre immeuble et pas seulement votre dossier. Des comptes rendus périodiques envoyés sans avoir à les réclamer, parce qu'un propriétaire à six mille kilomètres ne peut pas passer voir. Et la possibilité de signer à distance ce qui doit l'être.

S'y ajoute la langue. Nous travaillons en français, en anglais, en italien et en turc, ce qui vaut autant pour vous que pour vos locataires.

Un dernier point, souvent négligé : un propriétaire non résident a des obligations fiscales propres en France. Elles se préparent avec un conseil, pas dans l'urgence de la première échéance, et un gestionnaire qui vous fournit des comptes clairs vous facilite considérablement la tâche.