Nice'te noter masrafları: ne kadar, kim öder, ve 06 neden daha ucuz

« Noter masrafı » denince ne anlaşılır?

Deyim yanıltıcıdır ve giderilmesi gereken ilk yanlış anlama budur. Noter masrafı denen şey, noterin topladığı ve yalnızca küçük bir bölümünü alıkoyduğu bir tutardır. Büyük kısmı devlete, departmana ve belediyeye gider.

Toplamı dört kalem oluşturur. Önce devir vergileri, yani işlemin vergileri; farkla en ağır kalem. Sonra noterin ücreti: kararnameyle tarifelendirilir, dolayısıyla Fransa'daki her noterde aynıdır. Sonra masraf avansları, dairenin sizin hesabınıza yaptığı ödemeler: imar belgeleri, ipotek kayıtları, kadastro giderleri. Ve fiyatın %0,10'u olan, tapu sicilini finanse eden gayrimenkul güvenlik katkısı.

İkinci el bir alımda bütün fiyatın %7 ila %8'i civarındadır. Noterin ücreti bunun %15'inden azını oluşturur. Noter masrafının büyüklüğünü notere yüklemek, sigaranın fiyatını bayiye yüklemeye benzer.

Nice'te euro cinsinden ne tutar?

475.000 €'luk bir daire alalım; Promenade des Anglais'de medyan bir mülkün büyüklük mertebesi. Ayrıntı hesaplanır, tahmin edilmez.

Devir vergileri: departmana 21.375 € (%4,50), belediyeye 5.700 € (%1,20) ve tahsilat gideri olarak 507 €; toplamda 27.582 €, yani fiyatın %5,81'i.

Noter ücreti: tarife dilimler hâlinde azalır; 6.500 €'ya kadar %3,870, sonra %1,596, sonra %1,064 ve 60.000 €'nun üzerinde %0,799 (25 Şubat 2026 tarihli kararname, 1 Mart'tan beri yürürlükte). Bu, vergi hariç 4.192,50 €, vergi dâhil 5.031 € eder.

Gayrimenkul güvenlik katkısı: 475 €. Masraf avansları: dosyaya göre değişmekle birlikte 1.000 € civarı.

Toplam: yaklaşık 34.000 €, yani fiyatın %7,2'si. Noter bu tutarın 5.031 €'sunu alır; kalan 29.000 € vergi ve avans edilmiş masraftır.

Alpes-Maritimes neden çoğu departmandan daha ucuz?

İşte kimsenin dile getirmediği nokta, ve para ediyor. 2025 bütçe yasası, 1 Nisan 2025 ile 31 Mart 2028 arasında yapılan satışlar için departmanlara devir vergisi paylarını geçici olarak %4,50'den %5'e çıkarma yetkisi verdi. Fransız departmanlarının büyük çoğunluğu bu artışı oyladı.

Alpes-Maritimes oylamadı. 1 Şubat 2026 itibarıyla DGFiP'nin resmî tablosu 06 departmanı için hâlâ %4,50 gösteriyor; karar alan departmanlar sütununda ise neredeyse tüm diğerleri için %5,00 yazıyor.

475.000 €'luk dairemizde bu, %5'e geçmiş bir departmandaki aynı alıma kıyasla 2.431 € daha az demek. 1,5 milyonluk bir mülkte fark 7.600 €'yu aşıyor. Kimse bu nedenle Nice'ten almaz, zaten kötü bir neden olurdu. Ama Côte d'Azur'u başka bir Fransız bölgesiyle karşılaştıran bir alıcının bunu bilmeye hakkı var, ve başka hiçbir yerde okuyamayacak.

Kim, ne zaman öder?

Nadir görülen aksi bir anlaşma dışında tümünü alıcı öder. Acente ücretleri ayrı bir konudur: ayrıca ilan edilir ve kimin üstlendiği, satıcı mı alıcı mı, belirtilir. Noter masrafı ile acente ücreti karıştırılmaz; ilan ikisini ayırmak zorundadır.

Ödeme, resmî senedin imzalandığı gün, bedelle birlikte, dairenin hesabına havale ile yapılır. Dolayısıyla önceden ayrılmış olmalıdır: fiyatın %100'ünü finanse eden bir banka her zaman masrafları finanse etmez ve bunu imzadan üç gün önce öğrenmek kötü bir andır.

Daire, satıştan sonra kesin bir hesap çıkarır. İstenen avans gerçek maliyeti aşmışsa fazlası size iade edilir. Bu bir lütuf değil, kuraldır.

Azaltılabilir mi?

Ağırlıkları çok farklı üç kaldıraç var.

Önce mobilya. Satışa mobilya dâhilse, değeri devir vergisi matrahından düşülebilir; yeter ki rakamlandırılmış ve dürüst bir envanterle belgelensin. Ankastre mutfak, ısmarlama giyinme odası, nitelikli mobilya: bunlar faturayla belgelenir. Bu kalemi yapay biçimde şişirmek, kesin bir vergi incelemesi demektir.

Sonra ücret indirimi. Mevzuat, belirli bir matrah tutarının üzerinde ve tavanla sınırlı olmak üzere, noterin yalnızca kendi ücretinden indirim yapmasına izin verir. Varsayılmaz, istenir; ve indirimi tanıyan noter, aynı durumdaki tüm müvekkillerine aynı biçimde uygulamak zorundadır. 475.000 €'luk bir mülkte olsa olsa birkaç yüz euroyu kapsar: yararlı, ama hiçbir zaman belirleyici değil.

Son olarak sıfır konut; büyüklük mertebesini değiştiren tek kaldıraç budur. Sonraki bölüme bakınız.

Sıfır ve ikinci el: fark neden bu kadar büyük?

Sıfır konutta, özellikle projeden satışta, masraflar fiyatın %7-8'i yerine yaklaşık %2-3'üne iner. Nedeni ticari değil malidir: satış gayrimenkul KDV'sine tabidir ve devir vergileri o zaman asgari oranına indirilir.

Tasarruf gerçektir, 475.000 €'luk bir mülkte 20.000 € mertebesinde. Ancak bu, sıfırda genellikle daha yüksek olan metrekare fiyatı hakkında hiçbir şey söylemez; konum hakkında da: Nice deniz cephesinde birinci sıra bir yüzyıldır yapılıdır ve sıfır konut daha geride kalır. Adresleri karşılaştırmadan masrafları karşılaştırmak hiçbir şey öğretmez.

Yurt dışından gelen bir alıcı için son bir ölçüt. Bu %7-8, yerleşik olsun olmasın, ilk alım ya da ikinci konut olsun, herkese aynı şekilde uygulanır. Fransa'da ne yerleşik olmayan sürşarjı ne de ek konut sürşarjı vardır; oysa İngiltere'de ikinci konut alan bir yerleşik olmayan ikisini birden yüklenir.