Yazan: Garen Ajderhanyan · · 6 dk okuma
Özü
Kat mülkiyetinde bir bağımsız bölüm satın almadan önce alıcı bir dizi belge alır: kat mülkiyeti yönetmeliği ve kat irtifakı beyanı, son genel kurul tutanakları, cari aidat tutarı ve oylanan tadilatlar ile tadilat fonuna ilişkin bilgiler. Bu belgeler, binanın gerçek durumunu, gelecek tadilatları, ihtilafları, ödenmemiş borçları hiçbir ziyaretin yapamayacağı şekilde ortaya koyar. Bir gayrimenkul hakkında fikir edinmeden önce bunları okuyorum ve her alıcıya noteri ile birlikte aynısını yapmasını tavsiye ediyorum.
Kat mülkiyetinde satın alma öncesi hangi belgeler verilir?
Fransa'da, kat mülkiyetinde bir bağımsız bölüm alıcısı, taahhütte bulunmadan önce bir dizi belge alır: kat mülkiyeti yönetmeliği ve kat irtifakı beyanı, son genel kurul tutanakları, satıcı tarafından ödenen cari aidat tutarı ve halihazırda oylanan tadilatların tutarı ile tadilat fonuna ilişkin bilgiler. Duruma göre, dosyada kat mülkiyetinin yapı ve iskân kanununun L.711-2 maddesinde öngörülen bir prosedüre konu olup olmadığı da belirtilmelidir. Kesin liste Service-public.fr üzerinde güncel tutulmaktadır ve noter hiçbir şeyin eksik olmadığını kontrol eder.
Kat ne olursa olsun, manzara ne olursa olsun, bir daire hakkında fikir edinmeden önce bu belgeleri okuyorum. Grubumuz içinde Régie Promenade yöneticilik mesleğini icra ediyor, dolayısıyla kat mülkiyeti dosyalarını hem alıcı hem de yönetim açısından iki taraftan da görmüş bulunuyorum. Kat mülkiyeti yönetmeliği, bağımsız bölümle ne yapma hakkımız olduğunu söyler. Tutanaklar, binanın nasıl yaşadığını söyler. İkisi de metrekare kadar önemlidir.
Genel kurul tutanağı ne ortaya koyar?
Bir genel kurul tutanağı, oylanan kararları, reddedilen kararları ve bunları çevreleyen tartışmaları kaydeder. Orada kararlaştırılan tadilatları, cephe yenileme, çatı, asansör, ama aynı zamanda her yıl geri gelen ancak hiç geçmeyen tadilatları da buluruz. Üç kez ertelenen bir cephe yenileme ortadan kalkmamıştır: bir sonraki alıcıyı beklemektedir.
Tutanaklar ayrıca devam eden ihtilafları, bir şirketle, bir kat malikiyle veya yöneticinin kendisiyle olan ihtilafları ve genel kurul bunları ele almak durumunda kaldığında ödenmemiş borçları da bildirir. Birkaç yıl boyunca okunduğunda, binanın nasıl yönetildiğini anlatırlar: kararlar kolayca mı geçiyor, aynı konular çözümsüz mü geri geliyor, yönetici sık mı değişiyor? Hiçbir ziyaret bu bilgiyi vermez.
Tadilat fonu nedir?
Tadilat fonu, binanın gelecekteki tadilatlarını finanse etmek için kat malikleri tarafından beslenen bir yedektir. Bir bütün olarak kat malikleri topluluğuna aittir: satıcı tarafından ödenen tutarlar satışta kendisine iade edilmez ve kat mülkiyetine kazanılmış olarak kalır. Bu fonun varlığı ve seviyesi satış öncesi verilen belgelerde okunur, yönetici detayını bildirir.
Düzenli olarak beslenen bir fon, vadelerini hazırlayan bir kat mülkiyetine işaret eder. Bina yaşlanırken yetersiz kalan bir fon, er ya da geç, fon çağrısı anlamına gelir. Kendi başına ne iyi ne kötü: binanın durumu karşısında değerlendirilmesi gereken bir bilgi, uygulanacak kuralların detayı için noterin veya yöneticinin yardımıyla.
Zorluk içindeki bir kat mülkiyeti nasıl tespit edilir?
Bazı işaretler belgelerde okunur: tutanaktan tutanağa geri gelen ödenmemiş borçlar, yıldan yıla ertelenen temel tadilatlar, tekrarlanan yönetici değişiklikleri veya kat mülkiyetini hedef alan bir prosedürün belirtilmesi. Satış dosyası her durumda binanın böyle bir prosedüre konu olup olmadığını belirtmelidir.
Diğer işaretler yerinde görülür: yıpranmış ortak alanlar, terk edilmiş posta kutuları, aylardır durmuş asansör. Cote d'Azur'de, birçok binanın bir asırlık geçmişi ve önünde deniz olduğu yerde, bakım bir detay değildir. Şüphe halinde, imzadan önce yöneticiye ve notere soru sormak, sonradan keşfetmekten daha az maliyetlidir.
Sık sorulan sorular
- Kat mülkiyeti belgelerini alıcıya kim verir?
- Satıcı, yönetici ve noterin desteğiyle. Yönetici, aidatlara ve bağımsız bölümün mali durumuna ilişkin belgeleri hazırlar, noter imzadan önce dosyanın eksiksiz olduğunu kontrol eder.
- Kaç genel kurul tutanağı okunmalı?
- Son genel kurul tutanakları alıcıya verilir. Tavsiyem, sağlanan her şeyi okumaktır: birkaç yıllık tutanak, geri gelen konuları ve ilerlemeyen konuları gösterir.
- Satıcı tadilat fonuna ödediğini geri alır mı?
- Hayır. Tadilat fonuna ödenen tutarlar kat malikleri topluluğuna kazanılmış olarak kalır ve satış sırasında satıcıya iade edilmez. Bu nokta müzakerede ağırlık taşıyabilir, noter işlemi açıklar.
- Satıştan önce tadilatlar oylandı: kim öder?
- Satıcı ve alıcı arasındaki paylaşım, fon çağrılarının zamanına ve satış senedinin ne öngördüğüne bağlıdır. İmzadan önce noterle açıklığa kavuşturulması gereken tam olarak bu tür bir noktadır.
- Zorunlu belgelerin kesin listesi nereden kontrol edilir?
- Kat mülkiyetinde bir bağımsız bölüm alıcısına verilmesi gereken belgelerin listesini güncel tutan Service-public.fr'de ve dosyayı kontrol eden noterde. ANIL de kat mülkiyeti hakkında pratik bilgi notları yayınlamaktadır.
Kaynaklar
Yazar
Garen AjderhanyanLa Gazette de la Promenade editörü
La Gazette de la Promenade editörü. Nice'ten, Riviera'nın gayrimenkulü ve yaşama sanatı üzerine yazıyor.