Par Garen Ajderhanyan · 6 août 2026 · 7 min de lecture
L'essentiel
À Nice, le bon quartier pour un pied-à-terre dépend d'abord de l'usage. Pour la vue mer, Mont-Boron (9 350 €/m², prix médian, S1 2026, étude Maison Masséna) et la Promenade des Anglais (7 920 €/m²) tiennent le haut du marché. Pour tout faire à pied, le Carré d'Or (7 980 €/m²) reste la référence ; pour le calme, Cimiez (6 390 €/m²) offre l'écart de prix le plus favorable. Le Port (6 950 €/m²) est le quartier qui monte.
Qu'est-ce qu'un bon quartier pour un pied-à-terre à Nice ?
Un pied-à-terre ne se choisit pas comme une résidence principale. On n'y vit pas, on y revient. La question n'est donc pas « où fait-il bon vivre à Nice ? » mais « qu'est-ce que je veux retrouver en ouvrant la porte, dix ou quinze fois par an ? ». Certains veulent la mer au réveil, d'autres le silence, d'autres encore la possibilité de laisser la voiture à l'aéroport et de tout faire à pied.
Les écarts de prix traduisent ces usages. Au premier semestre 2026, les prix médians relevés par l'étude Maison Masséna vont de 6 390 €/m² à Cimiez à 9 350 €/m² à Mont-Boron. Entre les deux, quatre quartiers que je vois revenir dans presque toutes les recherches de résidence secondaire : le Carré d'Or, la Promenade des Anglais, le Vieux-Nice et Le Port.
Quel quartier pour une vue mer ?
Deux réponses, deux géographies. Mont-Boron, d'abord : la colline à l'est de la ville, ses pins, ses villas et ses copropriétés tournées vers la Baie des Anges. C'est le quartier le plus cher de Nice, à 9 350 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), le prix de la vue dégagée doublée du calme.
La Promenade des Anglais ensuite, à 7 920 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna). Ici la vue mer est frontale, au ras du front de mer, avec le bruit de la ville en contrepartie. Pour un pied-à-terre de week-end, l'arbitrage est simple : Mont-Boron demande une voiture ou de bonnes jambes, la Promenade se rejoint en vingt minutes depuis l'aéroport.
Quel quartier pour le calme ?
Cimiez. Le quartier des hivernants, des grands immeubles bourgeois et des jardins, au nord du centre. À 6 390 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), c'est le prix le plus mesuré de cette sélection, et de loin. On y achète des mètres carrés en plus, des plafonds hauts, du silence.
La contrepartie est connue : pas de mer visible depuis la plupart des immeubles, ni de commerces à chaque coin de rue. Cimiez convient au pied-à-terre de lecture et de famille, moins à celui qui veut descendre à la plage en peignoir. Mont-Boron offre le calme et la vue à la fois, mais à 9 350 €/m², près de 3 000 €/m² au-dessus.
Quel quartier pour tout faire à pied ?
Le Carré d'Or, entre la Promenade des Anglais, la rue de France et le boulevard Victor-Hugo. Tout y est à moins de dix minutes : la mer, le marché, les restaurants, la gare pour Monaco ou l'Italie. À 7 980 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), c'est le quartier central le plus valorisé de la ville.
Le Vieux-Nice, à 7 150 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna), joue la même carte avec un autre tempérament : ruelles, façades colorées, vie jusqu'à tard. J'y enverrais celui qui veut un pied-à-terre vivant, pas celui qui cherche à dormir tôt en juillet.
Quel quartier si le pied-à-terre doit se louer entre deux séjours ?
Deux quartiers se détachent pour un usage mixte, occupation personnelle et location saisonnière : le Vieux-Nice (7 150 €/m²) et Le Port (6 950 €/m², les deux en médiane, S1 2026, étude Maison Masséna). Le premier pour la demande touristique constante, le second pour sa trajectoire : c'est le quartier qui monte, entre la place Garibaldi, les antiquaires et les terrasses du bassin Lympia.
Un rappel avant tout calcul de rendement : la location saisonnière à Nice est encadrée, enregistrement, règles de changement d'usage, règlement de copropriété. Ces contraintes se vérifient avant l'achat, pas après. Elles ne condamnent pas le projet ; elles le structurent.
Comment arbitrer, en pratique ?
Partez de la fréquence de vos venues. Pour des week-ends répétés, la proximité de l'aéroport et la vie à pied comptent plus que tout : Carré d'Or ou Promenade des Anglais. Pour des séjours longs et calmes, Cimiez ou Mont-Boron. Pour un bien qui travaille en votre absence, Vieux-Nice ou Le Port.
Le budget fait le reste. Un deux-pièces de 45 m² revient, en médiane, à environ 359 000 € dans le Carré d'Or et 288 000 € à Cimiez (prix S1 2026, étude Maison Masséna, hors frais et travaux). L'écart finance des années d'allers-retours. C'est souvent là que la décision se joue vraiment.
Questions fréquentes
- Quel est le quartier le plus cher de Nice pour un pied-à-terre ?
- Mont-Boron, avec un prix médian de 9 350 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna). Le quartier combine vue mer et calme, ce qui explique l'écart avec le reste de la ville.
- Combien coûte un deux-pièces de 45 m² dans le Carré d'Or ?
- Environ 359 000 € hors frais, sur la base d'un prix médian de 7 980 €/m² au S1 2026 (étude Maison Masséna).
- Quel quartier de Nice offre le meilleur prix pour un pied-à-terre au calme ?
- Cimiez, quartier résidentiel et arboré, à 6 390 €/m² en médiane au S1 2026 (étude Maison Masséna), le prix le plus mesuré des six quartiers étudiés.
- Pourquoi dit-on que Le Port est le quartier qui monte ?
- À 6 950 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), Le Port reste sous le Vieux-Nice (7 150 €/m²) tout en attirant commerces, terrasses et acheteurs, un écart qui se resserre.
- Quel écart de prix entre la colline et le centre de Nice ?
- Près de 3 000 €/m² entre Mont-Boron (9 350 €/m²) et Cimiez (6 390 €/m²), prix médians S1 2026 (étude Maison Masséna). Entre le Carré d'Or (7 980 €/m²) et la Promenade des Anglais (7 920 €/m²), l'écart est presque nul.
Références
L'auteur
Garen AjderhanyanÉditeur de La Gazette de la Promenade
Éditeur de La Gazette de la Promenade. Il écrit sur l'immobilier et l'art de vivre de la Riviera, depuis Nice.