Par Garen Ajderhanyan · · 6 min de lecture
L'essentiel
Avant d'acheter un lot en copropriété, l'acquéreur reçoit un ensemble de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges courantes et des travaux votés, ainsi que les informations sur le fonds de travaux. Ces pièces disent l'état réel de l'immeuble, travaux à venir, litiges, impayés, mieux qu'aucune visite. Je les lis avant de me faire un avis sur un bien, et je conseille à tout acquéreur d'en faire autant, avec son notaire.
Quels documents avant d'acheter en copropriété ?
En France, l'acquéreur d'un lot de copropriété reçoit, avant de s'engager, une série de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges courantes payées par le vendeur et celui des travaux déjà votés, ainsi que les informations sur le fonds de travaux. Le cas échéant, le dossier doit aussi préciser si la copropriété fait l'objet d'une procédure prévue à l'article L.711-2 du code de la construction et de l'habitation. La liste exacte est tenue à jour sur Service-public.fr, et le notaire vérifie que rien ne manque.
Je lis ces pièces avant de me faire une opinion sur un appartement, quel que soit l'étage ou la vue. Au sein de notre groupe, Régie Promenade exerce le métier de syndic ; j'ai donc vu des dossiers de copropriété sous les deux angles, celui de l'acheteur et celui de la gestion. Le règlement de copropriété dit ce que l'on a le droit de faire de son lot. Les procès-verbaux disent comment l'immeuble vit. Les deux comptent autant que les mètres carrés.
Que révèle un PV d'AG ?
Un procès-verbal d'assemblée générale consigne les décisions votées, les décisions rejetées et les débats qui les ont entourées. On y trouve les travaux décidés, ravalement, toiture, ascenseur, mais aussi ceux qui reviennent chaque année sans jamais passer. Un ravalement repoussé trois fois n'a pas disparu : il attend l'acquéreur suivant.
Les PV signalent aussi les litiges en cours, avec une entreprise, un copropriétaire ou le syndic lui-même, et les impayés lorsque l'assemblée a eu à en traiter. Lus sur plusieurs années, ils racontent la manière dont l'immeuble se gouverne : les résolutions passent-elles facilement, les mêmes sujets reviennent-ils sans issue, le syndic change-t-il souvent ? Aucune visite ne donne cette information.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve alimentée par les copropriétaires pour financer les travaux à venir de l'immeuble. Il appartient au syndicat des copropriétaires dans son ensemble : les sommes versées par le vendeur ne lui sont pas remboursées à la vente et restent acquises à la copropriété. L'existence et le niveau de ce fonds se lisent dans les documents remis avant la vente ; le syndic en communique le détail.
Un fonds régulièrement alimenté indique une copropriété qui prépare ses échéances. Un fonds resté maigre alors que l'immeuble vieillit annonce, tôt ou tard, des appels de fonds. Ni bon ni mauvais en soi : une information à mettre en face de l'état du bâtiment, avec l'aide du notaire ou du syndic pour le détail des règles applicables.
Comment repérer une copropriété en difficulté ?
Certains signes se lisent dans les documents : des impayés qui reviennent de procès-verbal en procès-verbal, des travaux essentiels reportés d'année en année, des changements répétés de syndic, ou la mention d'une procédure visant la copropriété. Le dossier de vente doit en tout état de cause indiquer si l'immeuble fait l'objet d'une telle procédure.
D'autres signes se voient sur place : parties communes fatiguées, boîtes aux lettres à l'abandon, ascenseur arrêté depuis des mois. Sur la Côte d'Azur, où beaucoup d'immeubles ont un siècle et la mer en face, l'entretien n'est pas un détail. Dans le doute, poser la question au syndic et au notaire avant de signer coûte moins cher que de le découvrir après.
Questions fréquentes
- Qui remet les documents de la copropriété à l'acquéreur ?
- Le vendeur, avec l'appui du syndic et du notaire. Le syndic établit les pièces relatives aux charges et à la situation financière du lot ; le notaire vérifie que le dossier est complet avant la signature.
- Combien de procès-verbaux d'assemblée générale faut-il lire ?
- Les procès-verbaux des dernières assemblées générales sont remis à l'acquéreur. Mon conseil est de lire tout ce qui est fourni : plusieurs années de PV montrent les sujets qui reviennent et ceux qui n'avancent pas.
- Le vendeur récupère-t-il ce qu'il a versé au fonds de travaux ?
- Non. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente. Ce point peut peser dans la négociation ; le notaire en précise le traitement.
- Des travaux ont été votés avant la vente : qui les paie ?
- La répartition entre vendeur et acquéreur dépend du moment des appels de fonds et de ce que prévoit l'acte de vente. C'est exactement le genre de point à clarifier avec le notaire avant de signer.
- Où vérifier la liste exacte des documents obligatoires ?
- Sur Service-public.fr, qui tient à jour la liste des documents dus à l'acquéreur d'un lot de copropriété, et auprès du notaire, qui contrôle le dossier. L'ANIL publie aussi des fiches pratiques sur la copropriété.
Références
L'auteur
Garen AjderhanyanÉditeur de La Gazette de la Promenade
Éditeur de La Gazette de la Promenade. Il écrit sur l'immobilier et l'art de vivre de la Riviera, depuis Nice.