Ödenmeyen kiralar: öncesinde korunmak, sonrasında hızlı davranmak

Üç koruma ve neden birleştirilemedikleri

Önce kira ödenmeme sigortası. Mal sahibince yaptırılır; birikmiş borçları, poliçeye göre hasarları ve dava masraflarını karşılar. Maliyeti gerçek usulde gayrimenkul gelirlerinden indirilebilir, bu da net yükü belirgin biçimde düşürür. Buna karşılık sigortacı kiracıya ilişkin uygunluk koşullarını koyar ve bunları karşılamayan bir dosya teminat altında değildir.

Sonra Action Logement'ın sağladığı Visale güvencesi. Mal sahibi için ücretsizdir ve belirli kiracı profillerine yöneliktir. Her tür başka güvenceyi dışlayan bir kefalet sözleşmesidir: sigortaya eklenmez, ikisinden biri seçilir.

Son olarak üçüncü bir kişinin, çoğu zaman bir ebeveynin müteselsil kefaleti. Ve işte pek çok mal sahibinin bilmediği kural: kiracının borçlarını karşılayan bir sigorta ya da başka bir güvence yaptırmış olan gerçek kişi mal sahibi veya aile şirketi, ayrıca kefil isteyemez. İstisna öğrenci ya da çırak kiracıdır; onlarda birleştirme mümkün kalır.

Başka bir deyişle ağlar üst üste konmaz. Adayın profiline göre, bilerek, biri seçilir.

Hiçbir maliyeti olmayan koruma

Hiçbir güvence kötü seçilmiş bir dosyayı telafi etmez. Seçim ilk korumadır ve ücretsiz olan tek korumadır.

Bakılacaklar azdır: gelir ile kira arasındaki tutarlılık, mesleki durumun istikrarı, belgelerin gerçekliği ve kiracılık geçmişinin sürekliliği. Kusursuz üç kira makbuzu sunan ama gerisinden hiç iz taşımayan bir dosya, bir soru daha hak eder.

Yasa üzerine bir söz, çünkü mal sahibini de korur: bir adaydan istenebilecek belgelerin listesi kararnameyle belirlenmiştir ve sınırlıdır. Listede olmayan bir belgeyi istemek, mal sahibine yararlı hiçbir şey öğretmeden onu riske sokar. Bu listeyi bilen bir yönetici daha iyi ve daha hızlı seçer, çünkü tam olarak neye bakacağını bilir.

Doğruluyoruz, gecikmenin ilk gününden itibaren hatırlatıyoruz ve belgeliyoruz. Bu son nokta bürokratik görünür; bir gün hâkim önüne gitmek gerekirse farkı yaratan odur.

İlk gecikme ve ardından gelen altı hafta

Bir gecikme, üçüncü ayın sonunda değil, izleyen günlerde ele alınır. Bir telefon, bir mektup, bir ödeme planı önerisi: ödenmemelerin çoğu, durum katılaşmadan burada çözülür.

Diyalog sonuç vermezse ve sözleşmede fesih şartı varsa, sonraki adım bir adalet görevlisince tebliğ edilen ödeme ihtarıdır. Belirleyici süreyi başlatan odur.

Bu süre değişti. 27 Temmuz 2023 tarihli yasa onu iki aydan altı haftaya indirdi: 29 Temmuz 2023'ten sonra kurulan, yenilenen ya da uzatılan sözleşmelerde fesih şartı, sonuçsuz kalan bir ihtardan altı hafta sonra hüküm doğurur. Raydan çıkan bir dosyada bu gerçek bir farktır ve pek çok mal sahibi hâlâ eski süreye göre düşünüyor.

Bu sürenin ardından sözleşmenin feshi mahkemece tespit ettirilir. Hâkim kiracıya ödeme süresi tanıyabilir; bu borcu ortadan kaldırmaz, ödenmesini yayar.

Mal sahibinin yapması ve yapmaması gerekenler

Yapılacaklar: erken hareket etmek, yazmak, kayıt tutmak ve yaptırılan güvenceyi öngördüğü süreler içinde harekete geçirmek. Kira ödenmeme sigortasının bildirim süreleri vardır ve geç bildirim reddedilir. En pahalıya mal olan hata budur, çünkü teminat altındaki bir hasarı düpedüz kayba çevirir.

Yapılmayacaklar: kendi hakkını kendi almak. Kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kesmek, kiracının eşyalarını çıkarmak ağır yaptırıma bağlanmış fiilî yollardır ve durumu mal sahibinin aleyhine çevirir. Şikâyet ne kadar haklı olursa olsun, usul hâkimden geçer.

Son olarak sıkça unutulan pratik bir nokta: kiracı konut yardımı alıyorsa, ödemesi belirli koşullarda doğrudan mal sahibine yapılabilir. Bu, kiranın bir bölümünü güvenceye alır ve ilgili kurumla düzenlenir.

Mülk yönetiliyorsa ne değişir

Yukarıdakilerin hiçbiri dikkatli bir mal sahibinin erişemeyeceği şey değil. Değişen, zaman ve düzenliliktir.

Bir yönetici ilk günden itibaren, tereddütsüz ve kişisel ilişki işin içine girmeden hatırlatır. Güvencenin bildirim sürelerini bilir ve bunlara uyar. Belgeleri güncel tutar, bu da hâkime başvurmak gerekirse dosyayı sağlam kılar. Ve uzaktaki bir mal sahibinin zamanında üstlenemeyeceği bir yükü üstlenir.

Bu, mal sahiplerinin çoğunun Nice'te yaşamadığı Nice deniz cephesinde özellikle geçerlidir. Yurt dışından, saat farkıyla ve sahada muhatapsız yürütülen bir ödenmeme dosyası, üç hafta sürecek yerde üç ay sürer.