Spese notarili a Nizza: quanto, per chi, e perché le Alpi Marittime costano meno

Che cosa si intende per « spese notarili » ?

L'espressione inganna, ed è il primo malinteso da sciogliere. Ciò che si chiama spese notarili è una somma raccolta dal notaio, di cui egli trattiene solo una piccola parte. Il grosso va allo Stato, al dipartimento e al comune.

Quattro voci compongono il totale. Anzitutto le imposte di trasferimento, le tasse della transazione, di gran lunga la voce più pesante. Poi gli onorari del notaio, il suo compenso, tariffato per decreto e quindi identico presso ogni notaio di Francia. Poi le anticipazioni, spese che lo studio anticipa per vostro conto: documenti urbanistici, visure ipotecarie, spese catastali. E il contributo di sicurezza immobiliare, lo 0,10 % del prezzo, che finanzia la pubblicità immobiliare.

Su un acquisto nell'usato l'insieme si aggira sul 7-8 % del prezzo. Il compenso del notaio ne rappresenta meno del 15 %. Rimproverare al notaio l'entità delle spese notarili equivale a rimproverare al tabaccaio il prezzo delle sigarette.

Quanto costano a Nizza, in euro?

Prendiamo un appartamento da 475.000 €, ordine di grandezza di un bene mediano sulla Promenade des Anglais. Il dettaglio si calcola, non si stima.

Imposte di trasferimento: 21.375 € al dipartimento (4,50 %), 5.700 € al comune (1,20 %) e 507 € di prelievo per spese di riscossione, quindi 27.582 € in tutto, ossia il 5,81 % del prezzo.

Onorari del notaio: il tariffario è decrescente per scaglioni, 3,870 % fino a 6.500 €, poi 1,596 %, poi 1,064 % e 0,799 % oltre i 60.000 € (decreto del 25 febbraio 2026, in vigore dal 1° marzo). Ne risultano 4.192,50 € al netto delle imposte, ossia 5.031 € IVA inclusa.

Contributo di sicurezza immobiliare: 475 €. Anticipazioni: circa 1.000 €, variabili secondo la pratica.

Totale: circa 34.000 €, ossia il 7,2 % del prezzo. Il notaio percepisce 5.031 € di questa somma; i restanti 29.000 € sono imposte e spese anticipate.

Perché le Alpi Marittime costano meno della maggior parte dei dipartimenti?

Ecco il punto che nessuno rileva, e vale denaro. La legge finanziaria 2025 ha autorizzato i dipartimenti ad aumentare la propria quota di imposte di trasferimento dal 4,50 % al 5 %, in via temporanea, per le vendite concluse tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2028. La grande maggioranza dei dipartimenti francesi ha votato quell'aumento.

Le Alpi Marittime no. Al 1° febbraio 2026 la tabella ufficiale della DGFiP indica ancora il 4,50 % per il dipartimento 06, mentre la colonna dei dipartimenti che hanno deliberato mostra il 5,00 % per quasi tutti gli altri.

Sul nostro appartamento da 475.000 € lo scarto vale 2.431 € in meno rispetto a un acquisto identico in un dipartimento passato al 5 %. Su un bene da 1,5 milioni supera i 7.600 €. Nessuno compra a Nizza per questa ragione, e sarebbe una cattiva ragione. Ma un acquirente che confronta la Costa Azzurra con un'altra regione francese ha il diritto di saperlo, e non lo leggerà altrove.

Chi paga, e in quale momento?

L'acquirente paga tutto, salvo patto contrario, che resta raro. Gli onorari dell'agenzia sono un'altra cosa: sono esposti a parte, precisando chi li sostiene, venditore o acquirente. Spese notarili e onorari di agenzia non si confondono, e l'annuncio deve distinguerli.

Il versamento avviene il giorno della firma dell'atto autentico, insieme al prezzo, con bonifico sul conto dello studio. Vanno dunque accantonate: una banca che finanzia il 100 % del prezzo non sempre finanzia le spese, e scoprirlo tre giorni prima della firma è un brutto momento.

Lo studio redige un conteggio definitivo dopo la vendita. Se l'acconto richiesto superava il costo effettivo, l'eccedenza vi viene restituita. Non è un favore, è la regola.

Si possono ridurre?

Esistono tre leve, di portata molto diversa.

L'arredamento anzitutto. Se la vendita comprende mobili, il loro valore può essere dedotto dalla base delle imposte di trasferimento, a condizione di essere giustificato da un inventario quantificato e veritiero. Una cucina attrezzata, una cabina armadio su misura, mobilio di qualità: si documenta, fattura alla mano. Gonfiare artificialmente questa voce è un accertamento assicurato.

Poi la riduzione sugli onorari. La normativa consente al notaio di concedere una riduzione sui soli onorari, oltre un certo importo di base e entro un limite massimo. Non si presume, si chiede, e il notaio che la concede deve applicarla allo stesso modo a tutti i clienti nella stessa situazione. Su un bene da 475.000 € riguarda al massimo qualche centinaio di euro: utile, mai decisiva.

Infine il nuovo, ed è la sola leva che cambia l'ordine di grandezza. Si veda la parte seguente.

Nuovo e usato: perché uno scarto simile?

Nel nuovo, in particolare una vendita sulla carta, le spese scendono a circa il 2-3 % del prezzo anziché il 7-8 %. La ragione è fiscale e non commerciale: la vendita è soggetta a IVA immobiliare e le imposte di trasferimento sono allora ridotte alla loro aliquota minima.

Il risparmio è reale, dell'ordine di 20.000 € su un bene da 475.000 €. Non dice nulla del prezzo al metro quadro, generalmente più alto nel nuovo, né della localizzazione: sul fronte mare nizzardo la prima linea è edificata da un secolo e il nuovo si colloca più arretrato. Confrontare le spese senza confrontare gli indirizzi non insegna nulla.

Un ultimo riferimento per un acquirente straniero. Quel 7-8 % si applica in modo identico a tutti, residenti o no, prima acquisizione o seconda casa. La Francia non conosce né sovrattassa per non residenti né maggiorazione per immobile aggiuntivo, a differenza dell'Inghilterra dove un non residente che acquista una seconda casa cumula entrambe.