L'assemblea condominiale: convocazione, maggioranze, ricorsi

Quando e come si convoca l'assemblea?

Almeno ventun giorni prima della seduta, salvo urgenza o termine più lungo previsto dal regolamento di condominio. Questo termine non è indicativo: il suo mancato rispetto, anche di un solo giorno, comporta la nullità dell'assemblea. Una delibera presa in tali condizioni può dunque essere rimessa in discussione, anche mesi dopo.

È un punto da verificare di persona, timbro postale o avviso di ricevimento alla mano, anziché darlo per scontato. Lo controlliamo sistematicamente quando riprendiamo un edificio, e non per principio: la convocazione tardiva è l'irregolarità più frequente e la più facile da evitare.

La convocazione reca l'ordine del giorno, i documenti necessari al voto e, per ciascuna questione, la maggioranza applicabile. Quest'ultimo punto è prezioso: vi dice in anticipo quali delibere si giocheranno per pochi voti.

Ciò che non è all'ordine del giorno non si vota

La regola è netta e protegge gli assenti. Solo le questioni iscritte all'ordine del giorno possono essere messe ai voti. Una questione non iscritta può essere sollevata e discussa durante la riunione, ma non può dar luogo a una delibera.

Di qui l'importanza di far iscrivere ciò che conta, per tempo e per iscritto. Ogni condomino ha questo diritto, e l'amministratore non può rifiutare una richiesta regolarmente formulata. Una lettera inviata dopo la spedizione delle convocazioni arriva invece troppo tardi per la seduta: occorre muoversi molto prima.

Corollario spesso ignorato: una delibera votata su una questione non iscritta è irregolare. Se l'assemblea si lascia trascinare e decide lavori di cui nessuno era stato avvertito, la delibera è impugnabile.

Le quattro maggioranze e le due passerelle

L'articolo 24 si calcola sui voti espressi dei condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza. È la maggioranza più facile da raggiungere. Copre in particolare i lavori di conservazione e sicurezza dell'edificio, l'adeguamento alle norme igieniche, l'accessibilità per le persone disabili, l'attestato di prestazione energetica, l'installazione di colonnine di ricarica o di un parcheggio sicuro per le biciclette.

L'articolo 25 si calcola sui voti di tutti i condomini, presenti o meno. Copre il bilancio preventivo e i conti, la nomina e la revoca dell'amministratore e del consiglio, l'approvazione del piano pluriennale di lavori e i lavori che non rientrano nell'articolo 24. È una maggioranza esigente, mancata più spesso per assenteismo che per dissenso.

L'articolo 26 esige una doppia maggioranza: la maggioranza dei membri del condominio che rappresentino almeno i due terzi dei voti. È riservata alle decisioni che toccano la struttura o la destinazione dell'edificio. Oltre ancora, certi atti richiedono l'unanimità.

Le due passerelle esistono perché un voto mancato per poco non rinvii tutto all'anno successivo. L'articolo 25-1 consente, quando un progetto ha raccolto almeno un terzo dei voti di tutti i condomini senza raggiungere la maggioranza dell'articolo 25, di procedere subito a un secondo scrutinio a maggioranza dell'articolo 24. L'articolo 26-1 svolge lo stesso ruolo dalla doppia maggioranza verso l'articolo 25. In entrambi i casi il secondo scrutinio si tiene nella stessa seduta: lasciare la sala dopo il primo significa rinunciare al secondo.

Deleghe, voto per corrispondenza, partecipazione

Un delegato non può ricevere più di tre deleghe di voto. Due eccezioni: quando il totale dei voti detenuti, compresi i propri, non supera il dieci per cento dei voti del condominio, e quando si tratta di un'assemblea di condominio secondario cui appartengono tutti i suoi deleganti.

Il voto per corrispondenza permette di pesare senza spostarsi, il che conta in un edificio dove molti condomini vivono altrove. Si effettua su un modulo, trasmesso prima della seduta.

Ecco il consiglio più utile di questo articolo, e non ha nulla di giuridico. Sulle delibere che si prendono a maggioranza di tutti i condomini, la partecipazione decide quanto la convinzione. Un consiglio che ha preparato un dossier solido e lasciato scappare le deleghe perde su un dettaglio organizzativo, non nel merito.

Il verbale e i due mesi per contestare

Il verbale riporta le questioni all'ordine del giorno e l'esito di ciascun voto, con il computo, i nomi dei dissenzienti e degli astenuti, e le eventuali riserve sulla regolarità della seduta. Verificate la vostra posizione come vi è registrata: è essa ad aprirvi o chiudervi il diritto di contestare.

Solo i condomini dissenzienti e gli assenti non rappresentati possono impugnare una delibera. Chi ha votato a favore, o si è astenuto, non può. Astenersi non è dunque una posizione neutra: equivale a rinunciare al ricorso.

Il termine è di due mesi dalla notifica del verbale. È breve, e decorre anche se scoprite il problema più tardi. Leggere il verbale appena arriva fa dunque parte del mestiere di condomino, al pari del pagare le spese.