Cambiare amministratore a Nizza: la procedura, il calendario, le insidie

Si può cambiare amministratore, e quando?

Sì, e più spesso di quanto si creda. La durata delle funzioni di un amministratore non può eccedere i tre anni. Soprattutto, dal 1° luglio 2015 il contratto di amministratore non si rinnova per tacito rinnovo: a ogni scadenza un nuovo contratto conforme al contratto tipo deve essere redatto e approvato dall'assemblea.

La conseguenza è semplice e molti consigli condominiali la ignorano. Non si subisce un amministratore finché non si trova il coraggio di contestarlo: la questione torna di diritto, all'ordine del giorno, a ogni fine mandato. Non c'è un conflitto da provocare, c'è un appuntamento da preparare.

Il momento giusto si calcola a ritroso. L'assemblea che nomina l'amministratore si tiene nei tre mesi precedenti la fine del contratto in corso, mentre l'uscente è ancora in carica: convocarla troppo tardi espone a un rischio di annullamento. In pratica, il consiglio che vuole confrontare deve muoversi cinque o sei mesi prima della scadenza.

Chi mette i candidati in concorrenza?

Il consiglio condominiale, ed è scritto nella legge. Prima che l'assemblea si pronunci sulla nomina di un amministratore professionale, esso mette in concorrenza più bozze di contratto, redatte secondo il contratto tipo e accompagnate ciascuna dalla propria scheda informativa (articolo 21 della legge del 10 luglio 1965).

Questa messa in concorrenza può essere esclusa, ma non nell'urgenza. L'assemblea può esonerarne il consiglio con voto a maggioranza dell'articolo 25, a condizione che la richiesta sia stata iscritta all'ordine del giorno dell'assemblea precedente. L'esonero si decide dunque con un anno di anticipo. Un amministratore che lo invochi il giorno del voto, senza delibera anteriore, si sbaglia o vi inganna.

E se il consiglio non fa nulla? Basta un solo condomino. La legge gli riconosce il diritto di chiedere all'amministratore di iscrivere all'ordine del giorno l'esame di bozze di contratto che egli comunica. È la valvola che impedisce a un consiglio inattivo, o troppo vicino all'amministratore in carica, di bloccare la situazione.

Come iscrivere un candidato che l'amministratore non può rifiutare?

Con lettera raccomandata con avviso di ricevimento indirizzata all'amministratore in carica, contenente la bozza di delibera e la bozza di contratto del candidato. L'amministratore non può rifiutare tale iscrizione: gli si impone, qualunque sia la sua opinione sul concorrente che gli viene presentato.

Due precauzioni valgono la pena. Inviare ben prima della convocazione, perché una lettera ricevuta dopo l'invio delle convocazioni arriva troppo tardi per quella seduta. E conservare l'avviso di ricevimento: è la prova che l'iscrizione è stata chiesta in tempo utile, e l'omissione di una delibera regolarmente richiesta indebolisce l'intera assemblea.

Questo punto è il nervo della procedura. Un consiglio che lo ignora dipende dalla buona volontà di colui che intende sostituire, situazione da cui nessuno esce soddisfatto.

Quale maggioranza decide?

I candidati sono votati uno dopo l'altro, a maggioranza assoluta dell'articolo 25: la maggioranza dei voti di tutti i condomini, presenti, rappresentati o assenti. È una maggioranza esigente, e molte assemblee la mancano per un soffio per scarsa partecipazione.

La legge prevede un ripescaggio. Se nessun candidato la raggiunge ma uno di essi ha raccolto almeno un terzo dei voti di tutti i condomini, un secondo scrutinio può svolgersi immediatamente, nella stessa assemblea, a maggioranza semplice dell'articolo 24, cioè dei soli voti espressi. Questo meccanismo evita di riconvocare un'intera assemblea per una soglia mancata.

Da cui un consiglio molto pratico, per nulla giuridico: la partecipazione decide quanto la convinzione. Un consiglio che ha preparato il cambiamento e lasciato scappare le deleghe perde su un dettaglio organizzativo.

Come confrontare due contratti senza sbagliare?

Il confronto è più facile di quanto sembri, perché la forma è imposta. Il decreto del 26 marzo 2015 fissa un contratto tipo da cui tutti i candidati devono partire, e un elenco tassativo delle prestazioni particolari che possono dar luogo a un compenso specifico oltre il forfait.

Ciò che si confronta, dunque: il forfait annuale di gestione ordinaria da un lato, e dall'altro la tariffa di ogni prestazione particolare, riga per riga. Due contratti che espongono lo stesso forfait possono produrre fatture molto diverse a seconda di ciò che ciascuno ha collocato tra le prestazioni particolari, e a quale prezzo.

Guardate anzitutto le voci che scattano spesso in un edificio antico: le spese di recupero degli oneri, i compensi per assemblea supplementare, la direzione lavori, il rilascio dei documenti in caso di vendita. In un condominio Belle Époque sul fronte mare queste voci pesano più della differenza di forfait.

Le insidie del cambiamento, e come evitarle

La prima è il calendario, già detto: un'assemblea convocata fuori dai tre mesi precedenti la fine del contratto espone la nomina a contestazione.

La seconda è la data di effetto. Il nuovo contratto ha effetto al più presto un giorno franco dopo l'assemblea. Questa regola esiste per evitare che due amministratori si sovrappongano o, peggio, che il condominio si ritrovi per un momento senza nessuno che possa firmare e pagare.

La terza è la consegna. L'amministratore uscente deve consegnare al nuovo gli archivi e i fondi del condominio nei termini fissati dalla normativa. È il punto che va storto più spesso: una documentazione consegnata in ritardo o incompleta ritarda la prima assemblea, il recupero degli oneri e talvolta il pagamento dei fornitori. Si reclama formalmente, per iscritto, fin dall'insediamento, e non quando ci si accorge che manca.

Un ultimo riflesso, utile ancor prima di scegliere: verificate l'iscrizione del vostro condominio al registro nazionale. È obbligatoria, e il modo in cui è stata tenuta dice molto su come è stato amministrato l'edificio.