Canoni non pagati: proteggersi prima, agire in fretta dopo

Le tre protezioni, e perché non si cumulano

Anzitutto l'assicurazione contro i canoni non pagati. Sottoscritta dal proprietario, copre gli arretrati e, secondo le polizze, i danni e le spese di procedura. Il suo costo è deducibile dai redditi fondiari nel regime reale, il che abbassa sensibilmente l'onere netto. In cambio l'assicuratore pone le proprie condizioni di ammissibilità sull'inquilino, e una pratica che non vi risponde non è coperta.

Poi la garanzia Visale, prestata da Action Logement. È gratuita per il locatore e si rivolge a profili definiti di inquilini. È un contratto di fideiussione esclusivo di ogni altra garanzia: non si aggiunge a un'assicurazione, si sceglie l'una o l'altra.

Infine la fideiussione solidale di un terzo, spesso un genitore. Ed ecco la regola che molti locatori ignorano: un locatore persona fisica o società civile familiare che abbia già sottoscritto un'assicurazione o un'altra garanzia a copertura delle obbligazioni dell'inquilino non può esigere in più un garante. L'eccezione riguarda l'inquilino studente o apprendista, per il quale il cumulo resta possibile.

In altre parole, non si sovrappongono le reti. Se ne sceglie una, con cognizione di causa, secondo il profilo del candidato.

La protezione che non costa nulla

Nessuna garanzia rimedia a una pratica mal scelta. La selezione resta la prima protezione, e l'unica gratuita.

Ciò che si verifica è poca cosa: la coerenza tra redditi e canone, la stabilità della situazione professionale, l'autenticità dei documenti e la continuità del percorso locativo. Una pratica che presenta tre quietanze impeccabili e nessuna traccia del resto merita una domanda in più.

Una parola sulla legge, perché protegge anche il locatore: l'elenco dei documenti che possono essere richiesti a un candidato è fissato per decreto ed è tassativo. Chiedere un documento che non vi figura espone il locatore senza insegnargli nulla di utile. Un gestore che conosce quell'elenco seleziona meglio e più in fretta, perché sa esattamente cosa guardare.

Verifichiamo, sollecitiamo dal primo giorno di ritardo e documentiamo. Quest'ultimo punto sembra burocratico; è ciò che fa la differenza se un giorno bisogna andare davanti a un giudice.

Il primo ritardo, e le sei settimane che seguono

Un ritardo si tratta nei giorni successivi, non dopo il terzo mese. Una telefonata, una lettera, una proposta di rateizzazione: la maggior parte delle morosità si risolve lì, prima che la situazione si cristallizzi.

Se il dialogo non approda e il contratto contiene una clausola risolutiva, il passo successivo è l'ingiunzione di pagamento, notificata da un ufficiale giudiziario. È essa a far decorrere il termine decisivo.

Questo termine è cambiato. La legge del 27 luglio 2023 lo ha ridotto da due mesi a sei settimane: per i contratti stipulati, rinnovati o prorogati dal 29 luglio 2023, la clausola risolutiva produce effetto sei settimane dopo un'ingiunzione rimasta senza esito. È una differenza reale su una pratica che deraglia, e molti locatori ragionano ancora sul vecchio termine.

Trascorso tale termine, la risoluzione del contratto va accertata in giudizio. Il giudice può concedere all'inquilino termini di pagamento, il che non annulla il debito ma ne dilaziona il saldo.

Ciò che al locatore conviene fare, e non fare

Da fare: agire presto, scrivere, conservare traccia e attivare la garanzia sottoscritta nei termini che essa impone. Un'assicurazione contro i canoni non pagati prevede termini di denuncia, e una denuncia tardiva viene rifiutata. È l'errore più costoso, perché trasforma un sinistro coperto in perdita secca.

Da non fare: farsi giustizia da sé. Cambiare la serratura, staccare acqua o elettricità, portare via le cose dell'inquilino sono vie di fatto pesantemente sanzionate, che rivoltano la situazione contro il proprietario. Qualunque sia la legittimità della doglianza, la procedura passa dal giudice.

Un punto pratico infine, spesso dimenticato: quando l'inquilino percepisce un sostegno all'alloggio, il suo versamento può, a determinate condizioni, essere effettuato direttamente al locatore. Ciò mette in sicurezza una parte del canone e si attiva con l'ente competente.

Cosa cambia quando l'immobile è gestito

Nulla di quanto precede è fuori portata di un proprietario attento. Ciò che cambia è il tempo e la regolarità.

Un gestore sollecita dal primo giorno, senza esitazioni e senza che la relazione personale entri in gioco. Conosce i termini di denuncia della garanzia e li rispetta. Tiene i documenti aggiornati, il che rende solida la pratica se occorre adire il giudice. E assorbe un carico che un proprietario a distanza non può prendere in mano per tempo.

È particolarmente vero sul fronte mare nizzardo, dove molti proprietari non vivono a Nizza. Una morosità trattata dall'estero, con un fuso orario di mezzo e senza interlocutore sul posto, impiega tre mesi là dove ne avrebbe impiegati tre settimane.