Di Garen Ajderhanyan · · 6 min di lettura
In breve
Prima di acquistare un'unità in condominio, l'acquirente riceve un insieme di documenti: il regolamento di condominio e lo stato descrittivo di divisione, i verbali delle ultime assemblee generali, l'importo delle spese correnti e dei lavori votati, nonché le informazioni sul fondo lavori. Questi documenti dicono lo stato reale dell'edificio, lavori futuri, contenziosi, morosità, meglio di qualsiasi visita. Li leggo prima di farmi un'opinione su un immobile, e consiglio a ogni acquirente di fare altrettanto, con il proprio notaio.
Quali documenti prima di acquistare in condominio?
In Francia, l'acquirente di un'unità condominiale riceve, prima di impegnarsi, una serie di documenti: il regolamento di condominio e lo stato descrittivo di divisione, i verbali delle ultime assemblee generali, l'importo delle spese correnti pagate dal venditore e quello dei lavori già votati, nonché le informazioni sul fondo lavori. Se del caso, il fascicolo deve anche precisare se il condominio è oggetto di una procedura prevista dall'articolo L.711-2 del codice della costruzione e dell'abitazione. L'elenco esatto è tenuto aggiornato su Service-public.fr, e il notaio verifica che non manchi nulla.
Leggo questi documenti prima di farmi un'opinione su un appartamento, qualunque sia il piano o la vista. All'interno del nostro gruppo, Régie Promenade esercita il mestiere di amministratore; ho quindi visto fascicoli di condominio sotto entrambi gli angoli, quello dell'acquirente e quello della gestione. Il regolamento di condominio dice cosa si ha il diritto di fare della propria unità. I verbali dicono come vive l'edificio. Entrambi contano quanto i metri quadrati.
Cosa rivela un verbale di assemblea?
Un verbale di assemblea generale registra le decisioni votate, le decisioni respinte e i dibattiti che le hanno circondate. Vi si trovano i lavori decisi, rifacimento della facciata, tetto, ascensore, ma anche quelli che ritornano ogni anno senza mai passare. Un rifacimento della facciata rinviato tre volte non è scomparso: attende l'acquirente successivo.
I verbali segnalano anche i contenziosi in corso, con un'impresa, un condomino o l'amministratore stesso, e le morosità quando l'assemblea ha dovuto trattarne. Letti su più anni, raccontano il modo in cui l'edificio si governa: le risoluzioni passano facilmente, gli stessi argomenti ritornano senza esito, l'amministratore cambia spesso? Nessuna visita dà questa informazione.
Cos'è il fondo lavori?
Il fondo lavori è una riserva alimentata dai condomini per finanziare i lavori futuri dell'edificio. Appartiene al sindacato dei condomini nel suo insieme: le somme versate dal venditore non gli vengono rimborsate alla vendita e restano acquisite al condominio. L'esistenza e il livello di questo fondo si leggono nei documenti consegnati prima della vendita; l'amministratore ne comunica il dettaglio.
Un fondo regolarmente alimentato indica un condominio che prepara le sue scadenze. Un fondo rimasto scarso mentre l'edificio invecchia annuncia, prima o poi, richieste di fondi. Né buono né cattivo in sé: un'informazione da mettere a fronte dello stato dell'edificio, con l'aiuto del notaio o dell'amministratore per il dettaglio delle regole applicabili.
Come individuare un condominio in difficoltà?
Alcuni segnali si leggono nei documenti: morosità che ritornano di verbale in verbale, lavori essenziali rinviati di anno in anno, cambiamenti ripetuti di amministratore, o la menzione di una procedura che riguarda il condominio. Il fascicolo di vendita deve in ogni caso indicare se l'edificio è oggetto di tale procedura.
Altri segnali si vedono sul posto: parti comuni trascurate, cassette postali abbandonate, ascensore fermo da mesi. Sulla Côte d'Azur, dove molti edifici hanno un secolo e il mare di fronte, la manutenzione non è un dettaglio. Nel dubbio, porre la domanda all'amministratore e al notaio prima di firmare costa meno che scoprirlo dopo.
Domande frequenti
- Chi consegna i documenti del condominio all'acquirente?
- Il venditore, con il supporto dell'amministratore e del notaio. L'amministratore stabilisce i documenti relativi alle spese e alla situazione finanziaria dell'unità; il notaio verifica che il fascicolo sia completo prima della firma.
- Quanti verbali di assemblea generale bisogna leggere?
- I verbali delle ultime assemblee generali vengono consegnati all'acquirente. Il mio consiglio è di leggere tutto ciò che viene fornito: diversi anni di verbali mostrano gli argomenti che ritornano e quelli che non avanzano.
- Il venditore recupera ciò che ha versato al fondo lavori?
- No. Le somme versate al fondo lavori restano acquisite al sindacato dei condomini e non vengono rimborsate al venditore al momento della vendita. Questo punto può pesare nella negoziazione; il notaio ne precisa il trattamento.
- Dei lavori sono stati votati prima della vendita: chi li paga?
- La ripartizione tra venditore e acquirente dipende dal momento delle richieste di fondi e da ciò che prevede l'atto di vendita. È esattamente il tipo di punto da chiarire con il notaio prima di firmare.
- Dove verificare l'elenco esatto dei documenti obbligatori?
- Su Service-public.fr, che tiene aggiornato l'elenco dei documenti dovuti all'acquirente di un'unità condominiale, e presso il notaio, che controlla il fascicolo. L'ANIL pubblica anche schede pratiche sul condominio.
Riferimenti
L'autore
Garen AjderhanyanDirettore de La Gazette de la Promenade
Direttore de La Gazette de la Promenade. Scrive di immobiliare e arte di vivere della Riviera, da Nizza.