Affidare il proprio appartamento in gestione a Nizza: cosa copre il mandato

Che cos'è un mandato di gestione, giuridicamente?

Non una lettera d'intenti, non un accordo di massima: un contratto scritto, disciplinato dalla legge Hoguet e dal suo decreto attuativo del 1972.

Precisa l'estensione dei poteri che affidate e autorizza espressamente il gestore a ricevere beni, somme o valori nell'ambito del suo incarico. Questa menzione non è una formalità: senza di essa, il vostro gestore non ha il diritto di incassare un canone per vostro conto. Un mandato che resta vago su questo punto è un mandato mal redatto.

Ogni mandato riceve un numero e si iscrive a un registro dei mandati, il cui modello è fissato per decreto. Potete chiedere questo numero: è il primo segno che un professionista lavora secondo le regole, e non si rifiuta.

Leggete infine la durata e le condizioni di rinnovo. Figurano nel contratto, non si indovinano, ed è lì che si trova il preavviso di cui avrete bisogno il giorno in cui vorrete cambiare.

Cosa copre la gestione nel quotidiano?

La base è sempre la stessa e si riassume in pochi gesti ripetuti ogni mese. Richiedere il canone e le spese, incassare, emettere la quietanza, riversare al proprietario secondo la periodicità convenuta. È la parte visibile, e la più facile.

Il resto si vede meno e pesa di più. La revisione annuale del canone quando il contratto la prevede, il conguaglio delle spese dopo la chiusura dei conti condominiali, il sollecito dal primo giorno di ritardo, la denuncia dei sinistri, il seguito degli interventi e dei lavori, il verbale di consegna in entrata e in uscita, la restituzione del deposito cauzionale nei termini.

E un obbligo che il codice civile impone a ogni mandatario: rendere conto della propria gestione. Prende la forma di un rendiconto periodico corredato dai documenti, che vi serve anche a preparare la dichiarazione. Un gestore che non produce conti leggibili non svolge metà del lavoro per cui è pagato.

Ciò che non è coperto deve essere altrettanto chiaro: le decisioni che impegnano il vostro patrimonio restano vostre. Un mandato serio fissa una soglia oltre la quale il gestore chiede il vostro accordo prima di avviare lavori.

Come verificare che un gestore sia in regola?

Tre documenti, e si chiedono senza imbarazzo. Anzitutto la carta professionale, rilasciata dalla camera di commercio e industria, con la dicitura gestione immobiliare. Molti proprietari lo ignorano: la carta che autorizza a vendere non autorizza a gestire, sono due diciture distinte. Un'agenzia di compravendita senza la dicitura gestione non può tenere il vostro immobile.

Poi la garanzia finanziaria, ed è la protezione che conta davvero. Dal momento in cui un professionista detiene fondi per conto di terzi, deve esserne coperto fino all'ammontare delle somme maneggiate. La nostra è prestata da CEGC per 650.000 € sulla gestione immobiliare, mentre la carta transazione è sottoscritta in regime di non detenzione di fondi. Un importo si legge, si confronta e si verifica presso il garante.

Infine l'assicurazione di responsabilità civile professionale, che copre gli errori commessi nell'esercizio dell'incarico.

I nostri numeri di carta figurano nelle note legali, come la legge impone. Chiedete gli stessi a chiunque vi proponga di gestire il vostro immobile, e diffidate di una risposta evasiva.

Quanto costa la gestione, e su quale base?

Gli onorari di gestione sono liberamente fissati, a differenza delle tariffe dell'amministratore o degli onorari del notaio. Si esprimono in percentuale sulle somme effettivamente incassate, il che allinea l'interesse del gestore al vostro: nulla viene percepito su un canone che non entra.

Ciò che va letto nel mandato non è solo l'aliquota, è la base e il perimetro. Su cosa si applica la percentuale, cosa comprende il forfait e cosa si fattura in più, tipicamente un verbale di consegna, una rilocazione, il seguito di lavori importanti. Due aliquote identiche possono portare a costi molto diversi secondo ciò che è incluso.

Un punto che pochi proprietari anticipano: nel regime reale dei redditi fondiari questi onorari sono deducibili, così come il premio di un'assicurazione contro i canoni non pagati. Il costo netto della gestione non è dunque quello che appare in fattura.

Come uscire da un mandato in corso?

È la domanda che blocca la maggior parte dei cambiamenti, e la risposta è più favorevole di quanto si creda.

Quando un mandato contiene una clausola di esclusiva, una clausola penale, o una clausola che prevede onorari dovuti anche senza l'intervento del professionista, la regola è fissata dall'articolo 78 del decreto del 1972: trascorso un termine di tre mesi dalla firma, il mandato può essere disdetto in qualsiasi momento da ciascuna delle parti. Chi vi pone fine ne avvisa l'altra almeno quindici giorni prima, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Tre mesi, poi quindici giorni di preavviso. Molti proprietari si credono vincolati per un anno, talvolta di più, e non verificano mai.

In assenza di tali clausole si applicano le pattuizioni del mandato, che vanno lette prima di ogni altra cosa. Esaminiamo volentieri con voi il mandato in corso, senza impegno, e vi indichiamo la data a partire dalla quale un cambiamento diventa possibile. Il passaggio si prepara poi con il gestore uscente, pratica per pratica.

Cosa cambia quando si abita lontano

Molti proprietari del fronte mare nizzardo non vivono a Nizza. Sulla Promenade des Anglais è anzi la situazione ordinaria, e determina il modo in cui una gestione va condotta.

Ne derivano tre esigenze. Un interlocutore unico, raggiungibile, che conosca il vostro edificio e non soltanto la vostra pratica. Rendiconti periodici inviati senza doverli reclamare, perché un proprietario a seimila chilometri non può passare a vedere. E la possibilità di firmare a distanza ciò che va firmato.

Vi si aggiunge la lingua. Lavoriamo in francese, inglese, italiano e turco, il che vale tanto per voi quanto per i vostri inquilini.

Un ultimo punto, spesso trascurato: un proprietario non residente ha obblighi fiscali propri in Francia. Si preparano con un consulente, non nella fretta della prima scadenza, e un gestore che fornisce conti chiari vi agevola considerevolmente.