Di Garen Ajderhanyan · 9 agosto 2026 · 6 min di lettura
In breve
Per vendere un immobile in Francia, il venditore consegna all'acquirente un fascicolo delle certificazioni tecniche (DDT), allegato alla promessa e poi all'atto di vendita. La sua composizione dipende dall'età e dalla localizzazione dell'immobile: DPE, amianto, piombo, elettricità, gas, stato dei rischi, termiti in zona interessata, depurazione se del caso, e misurazione loi Carrez in condominio. Il DPE è obbligatorio dalla pubblicazione dell'annuncio. Le certificazioni sono redatte da un certificatore abilitato, in linea di principio a spese del venditore.
Quali certificazioni per vendere?
Il fascicolo delle certificazioni tecniche, il DDT, come lo chiamano i notai, raggruppa l'insieme degli stati e dei rapporti che il venditore deve consegnare all'acquirente. Secondo l'immobile, vi si trovano il DPE, lo stato dell'amianto, il rapporto di rischio di esposizione al piombo (CREP), lo stato dell'impianto interno di elettricità, quello del gas, lo stato dei rischi e degli inquinamenti (ERP), lo stato relativo alle termiti nelle zone dichiarate con ordinanza prefettizia, il controllo della depurazione non collettiva se del caso, e la misurazione loi Carrez per un lotto di condominio.
Tutti questi documenti non riguardano tutti gli immobili. L'amianto riguarda gli edifici di una certa età, il piombo gli edifici più antichi, le termiti unicamente le zone delimitate da ordinanza, l'elettricità e il gas gli impianti che hanno superato una certa età. La composizione esatta del fascicolo si verifica caso per caso, su Service-public.fr o presso un certificatore abilitato, è il primo riflesso che raccomando prima di ogni messa in vendita.
Il DPE è obbligatorio?
Sì, ed è l'unica certificazione richiesta dall'annuncio. Il DPE classifica l'immobile da A a G secondo il suo consumo di energia e le sue emissioni di gas a effetto serra; l'etichetta deve figurare su ogni annuncio di vendita, in vetrina d'agenzia come online. Alla redazione de La Gazette, vediamo ancora annunci pubblicati con la menzione "DPE in corso": è una vendita che parte male.
Il DPE è inoltre opponibile: l'acquirente può prevalersi delle informazioni che contiene. È redatto da un certificatore abilitato, mai dal venditore stesso. La regola è la stessa per un appartamento del lungomare e per una casa delle colline.
Cos'è la loi Carrez?
La loi Carrez impone di menzionare la superficie privativa del lotto in ogni precontratto e atto di vendita di un immobile in condominio. Definisce un metodo di misurazione preciso, che esclude in particolare le superfici sotto soffitto basso, i balconi e le cantine.
Se la superficie reale si rivela inferiore a quella annunciata oltre il margine ammesso dalla legge, l'acquirente dispone di un ricorso in riduzione del prezzo. Il venditore può misurare da sé, ma affidare l'operazione a un professionista resta la via prudente: un errore di misurazione si paga dopo la vendita.
Chi realizza le certificazioni?
La maggior parte delle certificazioni, DPE, amianto, piombo, elettricità, gas, termiti, devono essere redatte da un certificatore abilitato da un organismo accreditato, coperto da un'assicurazione professionale e indipendente dal venditore come dall'agenzia. Un elenco ufficiale dei certificatori abilitati è consultabile online.
Due eccezioni notevoli: lo stato dei rischi (ERP) può essere compilato dal venditore a partire dalle informazioni prefettizie disponibili online, e la misurazione Carrez non esige abilitazione. Le spese del fascicolo sono in linea di principio a carico del venditore.
Quando farle?
Il DPE prima di tutto, prima ancora di redigere l'annuncio, poiché l'etichetta deve figurarvi. Il resto del fascicolo conviene sia riunito prima della firma della promessa o del compromesso: è in questa fase che l'acquirente ne prende conoscenza e che decorre il suo termine di recesso.
Ogni certificazione ha la propria durata di validità, che varia secondo la sua natura e talvolta secondo il suo risultato. Piuttosto che memorizzare cifre che evolvono con i testi, verificate le durate in vigore su Service-public.fr o chiedete al vostro certificatore un calendario di validità: un documento scaduto al giorno dell'atto dovrà essere rifatto.
Domande frequenti
- Chi paga le certificazioni immobiliari?
- In linea di principio, il venditore. È lui che deve consegnare un fascicolo delle certificazioni tecniche completo all'acquirente; gli onorari dei certificatori sono liberi, è dunque utile confrontare più preventivi.
- Cosa rischia il venditore se manca una certificazione?
- L'assenza di una certificazione obbligatoria priva il venditore dell'esonero dalla garanzia dei vizi occulti sul punto interessato. Secondo i casi, l'acquirente può chiedere una riduzione del prezzo, persino la risoluzione della vendita. In pratica, il notaio non istruisce senza fascicolo completo.
- Il DPE deve figurare nell'annuncio?
- Sì. Le etichette energia e clima del DPE devono apparire su ogni annuncio di vendita, qualunque sia il supporto. È l'unica certificazione richiesta dalla commercializzazione.
- Le certificazioni sono le stesse per tutti gli immobili?
- No. La composizione del fascicolo dipende dall'età dell'edificio, dalla sua localizzazione e dal suo statuto: la loi Carrez riguarda solo il condominio, le termiti unicamente le zone interessate da ordinanza, la depurazione non collettiva gli immobili non allacciati alla rete pubblica.
- Quanto tempo rimane valida una certificazione?
- La durata varia secondo la certificazione e talvolta secondo il suo risultato. Le durate in vigore sono riepilogate su Service-public.fr; un certificatore abilitato vi dirà quali dei vostri documenti devono essere rifatti prima della vendita.
Riferimenti
L'autore
Garen AjderhanyanDirettore de La Gazette de la Promenade
Direttore de La Gazette de la Promenade. Scrive di immobiliare e arte di vivere della Riviera, da Nizza.