Di Garen Ajderhanyan · · 6 min di lettura
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In breve
Il compromesso di vendita è il contratto preliminare che sancisce l'accordo tra venditore e acquirente. Nel diritto francese, l'acquirente non professionale dispone poi di un termine di recesso di dieci giorni. Condizioni sospensive, l'ottenimento del mutuo in primo luogo, proteggono le parti mentre il notaio costituisce la pratica. Il percorso si conclude con la firma dell'atto autentico; i termini esatti variano secondo ogni pratica.
Cos'è un compromesso di vendita?
Il compromesso di vendita è il contratto preliminare che sancisce l'accordo tra venditore e acquirente: il bene, il prezzo, le condizioni. Nel diritto francese, si dice che il compromesso "vale vendita", le due parti si impegnano, salvo le condizioni previste nel contratto. Può essere firmato presso il notaio o in agenzia.
Esiste una variante, la promessa unilaterale di vendita: solo il venditore vi si impegna, l'acquirente disponendo di un'opzione che esercita, o meno, entro un termine concordato. Sulla Côte d'Azur come altrove in Francia, le due formule coesistono; la scelta si discute con il notaio, pratica per pratica.
Qual è il termine di recesso?
Una volta firmato e notificato il compromesso, l'acquirente non professionale dispone di un termine di recesso di dieci giorni. Durante questo periodo, può rinunciare all'acquisto senza motivo e senza penalità; le somme eventualmente versate gli sono restituite.
Questo termine beneficia solo l'acquirente: il venditore, invece, è impegnato dalla firma. Il punto di partenza dei dieci giorni dipende dal modo di notifica del compromesso, un dettaglio che il notaio definisce, e di cui Service-public.fr descrive il quadro esatto.
Cos'è una condizione sospensiva?
Una condizione sospensiva subordina la vendita al verificarsi di un evento futuro: se non si produce, il compromesso decade e l'acquirente recupera le somme versate. La più comune è l'ottenimento del mutuo immobiliare, si applica non appena l'acquirente finanzia tramite prestito, salvo rinuncia espressa da parte sua.
Altre condizioni si negoziano secondo il bene: assenza di servitù gravose, ottenimento di un'autorizzazione urbanistica, mancato esercizio di un diritto di prelazione da parte della collettività. Ogni condizione è corredata da un termine di realizzazione, fissato nel contratto preliminare.
Cosa fa il notaio?
Tra il compromesso e l'atto, il notaio costituisce la pratica: titolo di proprietà, stato ipotecario, certificazioni, documenti urbanistici, situazione del condominio se del caso. Purga inoltre i diritti di prelazione e verifica la capacità delle parti di vendere e di acquistare.
È un lavoro discreto, ma è quello che dà alla vendita la sua solidità. A La Gazette, do sempre lo stesso consiglio: ponete le vostre domande al notaio presto, fin dal compromesso, piuttosto che la vigilia della firma.
Quanto tempo tra compromesso e atto?
Da 2 a 3 mesi in pratica, e nessun termine legale massimo al di fuori dell'Alsazia-Mosella, dove l'atto autentico deve seguire il compromesso entro 6 mesi. Altrove sono le parti a fissare la data ultima nel compromesso stesso. Ciò che riempie quelle settimane è noto in anticipo: il termine di recesso di 10 giorni di calendario riconosciuto all'acquirente non professionale, che decorre dal giorno successivo alla prima presentazione della lettera raccomandata che notifica il preliminare; la condizione sospensiva del mutuo, per la quale la legge impone una durata minima di un mese e che le banche raramente usano per intero; l'estinzione degli eventuali diritti di prelazione; e i documenti urbanistici che il notaio raccoglie presso il comune.
Il giorno dell'atto, il notaio rilegge l'insieme, i fondi sono versati, le chiavi consegnate. La proprietà è trasferita; la pubblicità fondiaria segue. Per un calendario preciso adattato alla vostra situazione, l'indirizzo giusto resta il vostro notaio, e, per il quadro generale, Service-public.fr.
Domande frequenti
- Il venditore può recedere dopo il compromesso?
- No. Il termine di recesso di dieci giorni beneficia solo l'acquirente non professionale. Il venditore è impegnato dalla firma, salvo le condizioni sospensive previste nel contratto.
- Cosa accade se il mutuo è rifiutato?
- Se la condizione sospensiva di ottenimento del mutuo non si realizza entro il termine previsto, il compromesso diventa nullo e l'acquirente recupera le somme versate, a condizione di aver richiesto il mutuo conformemente a quanto prevede il contratto preliminare.
- Bisogna versare una somma alla firma del compromesso?
- Un deposito cauzionale è spesso richiesto; il suo importo si negozia ed è in linea di principio sequestrato presso il notaio. Si imputa sul prezzo il giorno dell'atto, ed è restituito se una condizione sospensiva fa decadere la vendita o se l'acquirente recede entro i dieci giorni.
- Compromesso o promessa di vendita: quale differenza?
- Il compromesso impegna le due parti dalla firma; la promessa unilaterale impegna solo il venditore, l'acquirente disponendo di un'opzione da esercitare entro un termine concordato. Gli effetti pratici differiscono, la scelta si fa con il notaio.
- Si può rinunciare all'acquisto dopo i dieci giorni?
- Al di fuori del gioco delle condizioni sospensive, no, salvo accordo del venditore. Rinunciare senza motivo contrattuale espone l'acquirente a perdere il deposito cauzionale, o persino a un'esecuzione forzata, secondo i termini del contratto preliminare.
Aggiornamenti
- I tempi restavano qualitativi. Aggiunti il termine di recesso di dieci giorni e il suo decorso, la durata minima della condizione di mutuo e l'assenza di un termine legale massimo fuori dall'Alsazia-Mosella.
Riferimenti
L'autore
Garen AjderhanyanDirettore de La Gazette de la Promenade
Direttore de La Gazette de la Promenade. Scrive di immobiliare e arte di vivere della Riviera, da Nizza.