Spese condominiali a Nizza: cosa è normale e cosa non lo è

Di cosa sono fatte le vostre spese?

Due famiglie, e confonderle è la prima fonte di contenzioso.

Le spese generali coprono la conservazione, la manutenzione e l'amministrazione delle parti comuni: onorari dell'amministratore, assicurazione dell'edificio, pulizia, manutenzione ordinaria. Si ripartiscono proporzionalmente al valore relativo di ciascuna unità, quello che tiene conto della superficie, della posizione e della consistenza. Tutti i condomini vi partecipano, senza eccezione possibile.

Le spese speciali riguardano i servizi collettivi e gli impianti comuni: ascensore, riscaldamento centralizzato, antenna. Si ripartiscono secondo l'utilità oggettiva dell'impianto per ciascuna unità. La parola conta: l'utilità è oggettiva, non dichiarata. Un condomino al piano terra la cui unità non può utilizzare l'ascensore non ne finanzia l'esercizio, e ciò non dipende dal fatto che se ne serva per far visita a un vicino.

È qui che si annidano la maggior parte delle anomalie che incontriamo quando riprendiamo un edificio: una voce classificata tra le spese generali benché giovi solo a una parte delle unità, o una tabella di ripartizione mai aggiornata dopo il frazionamento di un'unità.

Come si legge una richiesta di fondi?

Una richiesta di fondi non è una fattura, è un anticipo. L'assemblea vota ogni anno un bilancio preventivo che copre le spese correnti attese, e l'amministratore richiede acconti su quel bilancio. Sono dovuti il primo giorno di ogni trimestre, salvo diversa periodicità fissata dall'assemblea.

Alla chiusura dell'esercizio i conti sono approvati e gli acconti conguagliati: ricevete un saldo da pagare o un'eccedenza. Una singola richiesta di fondi non dice dunque nulla del vostro onere reale; solo il conguaglio annuale lo dice.

Non tutto passa da quel bilancio. I lavori e alcune spese si votano separatamente e si richiedono fuori bilancio preventivo, secondo lo scadenzario deciso in assemblea. Un condomino che confronta la richiesta del trimestre con quella dell'anno scorso senza guardare cosa è stato votato nel frattempo sbaglia quasi sempre conclusione.

Perché le spese di un edificio sul fronte mare sono più alte?

Amministriamo sedici edifici a Nizza, seicentottantatré unità, costruiti tra il 1873 e il 1995. Lo scarto rispetto a un condominio ordinario si riconduce a quattro voci, e si spiega.

La facciata anzitutto. Un edificio affacciato sul mare riceve la salsedine in continuazione. Il sale attacca gli intonaci, i ferri e i serramenti, e un rifacimento torna più spesso che a trecento metri nell'entroterra. Non è una fatalità, è un calendario: una facciata seguita costa meno di una facciata recuperata.

L'ascensore poi. In un edificio Belle Époque la cabina è spesso antica, talvolta originale, e la sua manutenzione non è paragonabile a quella di un apparecchio degli anni Duemila. I pezzi si fabbricano, non si ordinano a catalogo.

Il portiere, dove c'è. È la voce più pesante di un edificio che ne mantiene uno, ed è anche la più visibile ogni giorno. Si discute in assemblea, non si subisce.

Il patrimonio infine. Mosaici, vetrate, vano scale decorato: ciò che fa il valore di un edificio antico richiede una cura che l'edilizia recente ignora. È precisamente quanto l'acquirente paga all'ingresso, e sarebbe contraddittorio lasciarlo degradare per rispettare un bilancio.

Il fondo lavori, quel che la legge oggi impone

Molti condomini scoprono questa voce senza sapere che è obbligatoria. Il fondo lavori è alimentato da un contributo annuale, deciso in assemblea, che resta legato all'edificio: in caso di vendita le somme versate non sono rimborsate al venditore, seguono l'unità.

Il suo importo ha una soglia minima. Quando è stato adottato un piano pluriennale di lavori, il contributo annuale non può essere inferiore al 2,5 % dell'importo dei lavori previsti dal piano, né al 5 % del bilancio preventivo. In assenza di piano, non può essere inferiore al 5 % del bilancio preventivo.

Lo si può vivere come un vincolo. In un edificio antico è piuttosto l'unico modo di evitare la richiesta di fondi brutale che mette un condominio in difficoltà e fa fuggire gli acquirenti. Un edificio che accantona si vende meglio di un edificio che rinvia.

Spese del proprietario, spese dell'inquilino

Se la vostra unità è locata, una parte delle spese si recupera sull'inquilino, ma solo una parte. L'elenco è fissato per decreto ed è tassativo: ciò che non vi figura resta a carico del proprietario, qualunque sia l'uso.

La logica è facile da ricordare senza conoscere l'elenco a memoria. Ciò che attiene all'uso corrente e alle piccole riparazioni si recupera: consumi, manutenzione del verde, una quota della retribuzione del portiere secondo le mansioni svolte. Ciò che attiene alla proprietà non si recupera: lavori straordinari, onorari dell'amministratore, rifacimento della facciata, sostituzione di un impianto.

Un proprietario locatore ha dunque due letture da fare dello stesso rendiconto, ed è un punto su cui una gestione locativa ben tenuta si vede subito.

Come verificare, e cosa fare se una voce sembra anomala

Avete un diritto di controllo che va oltre la lettura del rendiconto. I documenti giustificativi delle spese si consultano, nelle condizioni previste dalla normativa, e un amministratore non può opporvisi. Chiedere di vedere una fattura non è un atto di sfiducia, è il funzionamento normale di un condominio.

Guardate anzitutto la coerenza tra la tabella di ripartizione e la realtà dell'edificio, poi la classificazione di una voce tra spese generali e speciali, infine l'andamento di una riga da un anno all'altro. Tre letture, in quest'ordine, bastano a individuare l'essenziale.

Se la ripartizione stessa vi pare errata, sappiate che si contesta davanti al giudice, entro cinque anni dalla pubblicazione del regolamento di condominio, ridotti a due anni dalla prima cessione per un'unità acquistata di recente. Trascorsi tali termini la tabella si impone, anche se mal fatta. Questo punto giustifica da solo la lettura del regolamento al momento dell'acquisto, e non tre anni dopo.