# Groupe 107 Promenade, La Gazette de la Promenade > Corpus éditorial complet du Groupe 107 Promenade (107 Promenade des Anglais, Nice, depuis 1999). Revue de référence sur l'immobilier et l'art de vivre de la Côte d'Azur, inaugurée en 2005. Faits vérifiés et datés, sources citées, auteur nommé : Garen Ajderhanyan, éditeur de La Gazette. --- # Acheteur américain sur la Côte d'Azur : ce que personne ne vous dit avant de signer https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-cote-azur-acquereur-americain · Acheter sur la Riviera · 2026-08-09 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un Américain peut acheter en France sans autorisation, sans visa et sans résidence : la propriété est ouverte. Ce qui change, ce sont les mécanismes. Pas de title insurance ni d'escrow, le notaire tient les deux rôles. Pas d'agent acheteur, l'agence est mandatée par le vendeur. Et trois obligations tiennent à votre seul passeport : l'IRS vous suit partout, le formulaire FinCEN 114 se déclenche dès 10 000 dollars cumulés sur vos comptes français, et FATCA rend certaines banques françaises réticentes à vous ouvrir un compte. Rien d'insurmontable, à condition de le savoir avant et non après.** ## Oui, vous pouvez acheter. Non, cela ne vous donne aucun droit de séjour. La France n'impose aucune restriction de nationalité à l'achat immobilier. Un ressortissant américain achète un appartement à Nice exactement comme un Français : mêmes droits, mêmes obligations, aucune autorisation préalable, aucun montant minimum, aucun accord administratif à demander. La confusion vient d'ailleurs, et elle est tenace : acheter ne donne pas de droit de séjour. Il n'existe pas de golden visa français adossé à l'immobilier. Propriétaire ou non, vous restez soumis à la règle Schengen des quatre-vingt-dix jours par période de cent quatre-vingts, décomptés sur l'ensemble de l'espace, pas sur la seule France. Rester au-delà suppose un visa long séjour, le plus souvent le VLS-TS visiteur, qui demande de justifier de ressources et d'une assurance santé, et qui n'autorise aucune activité professionnelle en France. Posséder un logement facilite le dossier, en fournissant l'attestation de domicile. Cela ne le remplace pas. Un point de calendrier : ETIAS, l'autorisation de voyage électronique européenne, est attendu au dernier trimestre 2026. Elle ne remplacera pas un visa, seulement un enregistrement préalable en ligne pour les séjours courts. ## Le notaire fait le travail de trois métiers américains C'est ici que la comparaison est la plus dépaysante. Aux États-Unis, une transaction fait intervenir un agent qui vous représente, une société de titre qui vérifie la chaîne de propriété, une assurance de titre qui vous couvre, et un compte séquestre qui garde les fonds. En France, un seul officier public tient tout cela. Le notaire vérifie l'origine de propriété, purge les droits de préemption, lève les hypothèques, conserve les fonds sur un compte séparé, perçoit les taxes et publie l'acte. Il est nommé par l'État et engage sa responsabilité personnelle. C'est pourquoi la title insurance n'existe pas ici : elle n'aurait rien à assurer. Deuxième dépaysement : personne ne vous représente. L'agence immobilière est mandatée par le vendeur, y compris quand elle vous fait visiter. Rien ne vous empêche d'être bien conseillé, mais il faut savoir de quel côté se tient votre interlocuteur, et le lui demander. Les frais dits « de notaire » tournent autour de sept à huit pour cent dans l'ancien. Le terme induit en erreur : l'essentiel part en droits de mutation à l'État et aux collectivités, la rémunération du notaire n'en représente qu'une fraction. ## L'IRS ne vous lâche pas parce que vous avez traversé l'Atlantique Les États-Unis sont l'un des deux seuls pays au monde à imposer leurs ressortissants sur leurs revenus mondiaux, où qu'ils résident. Acheter à Nice ne vous sort pas du système fiscal américain, et c'est ce qui distingue votre situation de celle d'un acheteur britannique ou italien. Trois obligations en découlent. Vous continuez de déclarer à l'IRS. Si vos comptes financiers français dépassent, cumulés, dix mille dollars à un moment quelconque de l'année, le formulaire FinCEN 114, dit FBAR, devient obligatoire : le seuil porte sur l'ensemble des comptes, pas sur chacun, et sur le plus haut solde atteint, pas sur celui du 31 décembre. Le formulaire 8938 peut s'y ajouter selon vos montants, et remplir l'un ne dispense pas de l'autre. Ces déclarations ne créent pas d'impôt en soi. La convention fiscale entre la France et les États-Unis existe précisément pour éviter la double imposition. Mais l'oubli se paie : les sanctions FBAR se comptent en milliers de dollars par manquement, y compris non intentionnel. Une chose à savoir, sans naïveté : depuis l'accord FATCA du 14 novembre 2013, votre banque française transmet automatiquement vos données au fisc américain. La discrétion n'est pas une option, la conformité en est une. ## Le compte bancaire, l'obstacle que personne n'anticipe C'est le point qui surprend le plus, et il est concret. FATCA impose aux banques françaises des obligations de déclaration lourdes sur leurs clients américains. Plusieurs établissements ont conclu que le jeu n'en valait pas la chandelle et refusent purement et simplement d'ouvrir un compte à une US person. Or il vous en faut un : pour l'appel de fonds du notaire, pour les charges de copropriété, pour la taxe foncière, pour les prélèvements courants. Le sujet ne se règle pas la veille de la signature. Le conseil pratique tient en une ligne : ouvrez le compte avant de faire une offre, pas après. Certaines banques et certains courtiers travaillent couramment avec des clients américains, d'autres jamais. La différence ne se lit pas sur les vitrines. Le crédit suit la même logique. Emprunter en France quand on n'y réside pas est possible, à des conditions plus strictes : apport supérieur, taux moins avantageux, dossier plus lourd. Beaucoup d'acquéreurs américains paient comptant, souvent parce que le change leur est favorable, parfois simplement pour aller vite. ## Ce qui coûte moins cher qu'aux États-Unis Une bonne surprise, rarement anticipée : la fiscalité annuelle de détention. Sur nos propres fiches, là où la taxe foncière nous est communiquée, elle représente entre 0,18 % et 0,31 % de la valeur du bien : 1 660 € pour un appartement affiché 599 000 €, 5 018 € pour un bien à 2 780 000 €. Aux États-Unis, le taux effectif de property tax atteint 1,40 % au Texas et 2,38 % dans le New Jersey (Tax Foundation). Le même appartement à 2 780 000 € y coûterait de l'ordre de 39 000 € par an au Texas et 66 000 € dans le New Jersey, contre 5 018 € à Nice. Sur une décennie, l'écart dépasse largement les frais d'acquisition. En contrepartie, les charges de copropriété sont réelles et il faut les regarder de près : dans un immeuble Belle Époque de la Promenade, elles financent un ascenseur ancien, une façade classée et souvent un gardien. Le procès-verbal de la dernière assemblée générale dit ce qui est voté et ce qui vient. Sur la valeur, deux chiffres pour situer : la médiane niçoise s'établit à 4 750 € le mètre carré pour les appartements anciens (T1 2025, OIH), celle de la Promenade des Anglais à 7 920 € (S1 2026, étude Maison Masséna). Une vue mer ajoute de l'ordre de quatorze pour cent à caractéristiques comparables. ## Le déroulé, et là où il faut être présent L'offre acceptée, on signe un compromis de vente. Il vous engage, avec deux protections : un délai de rétractation de dix jours pendant lequel vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité, et des conditions suspensives, dont l'obtention du prêt si vous empruntez. Entre le compromis et l'acte définitif, comptez deux à trois mois. Ce temps sert au notaire à purger les droits de préemption et à réunir les pièces. Il paraît long vu des États-Unis, où trente à quarante-cinq jours suffisent souvent. Vous n'avez pas besoin d'être en France pour signer. Une procuration devant un notaire ou un consulat suffit, et c'est la pratique courante pour les acquéreurs étrangers. Notre conseil reste de venir voir le bien au moins une fois : les photos ne disent ni le bruit d'un boulevard, ni la lumière d'un troisième étage à seize heures. ## FAQ ### Un Américain peut-il acheter un bien immobilier en France ? Oui, sans restriction de nationalité, sans autorisation préalable et sans montant minimum. Un acquéreur américain achète dans les mêmes conditions qu'un résident français. ### Acheter en France donne-t-il un droit de séjour ou un visa ? Non. Il n'existe pas de golden visa français adossé à l'immobilier. Propriétaire ou non, vous restez soumis à la règle des quatre-vingt-dix jours par période de cent quatre-vingts dans l'espace Schengen. Au-delà, il faut un visa long séjour, le plus souvent le VLS-TS visiteur, qui n'autorise aucune activité professionnelle. ### Dois-je déclarer mon bien français à l'IRS ? Vous continuez de déclarer vos revenus mondiaux aux États-Unis. Un bien détenu directement ne se déclare pas en tant que tel, mais les comptes bancaires français, eux, oui : dès dix mille dollars cumulés à un moment quelconque de l'année, le formulaire FinCEN 114 devient obligatoire. La convention fiscale franco-américaine évite la double imposition, elle ne dispense pas de déclarer. ### Pourquoi les banques françaises refusent-elles parfois les clients américains ? À cause de FATCA, qui impose aux établissements français des obligations de déclaration lourdes sur leurs clients américains. Certains préfèrent renoncer. Il est donc prudent d'ouvrir un compte avant de faire une offre, et de s'adresser à des interlocuteurs habitués à cette clientèle. ### Y a-t-il une title insurance et un escrow en France ? Ni l'une ni l'autre, et elles n'ont pas d'objet : le notaire vérifie l'origine de propriété, conserve les fonds sur un compte séparé, publie l'acte et engage sa responsabilité personnelle. Il est nommé par l'État. ### Faut-il être en France pour signer ? Non. Une procuration donnée devant un notaire ou un consulat permet de signer à distance, et c'est la pratique courante pour les acquéreurs étrangers. Venir voir le bien au moins une fois reste vivement conseillé. ### Combien coûte la détention d'un bien en France par rapport aux États-Unis ? Nettement moins en fiscalité annuelle : la taxe foncière française est sans commune mesure avec la property tax américaine, qui atteint couramment un à deux pour cent de la valeur du bien chaque année dans plusieurs États. Les charges de copropriété, en revanche, sont réelles et méritent d'être examinées avant l'achat. ### Sources - Étude de marché Maison Masséna, analyse du marché niçois, édition 2026 (données OIH / Notaires des Alpes-Maritimes), https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Service-public.fr, séjour en France des ressortissants étrangers, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N110 - IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR), https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar - Tax Foundation, property taxes by state and county, https://taxfoundation.org/data/all/state/property-taxes-by-state-county/ --- # Charges de copropriété à Nice : ce qui est normal, ce qui ne l'est pas https://107promenade.com/fr/gazette/charges-copropriete-nice · Pratique · 2026-08-22 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Les charges se divisent en deux familles que rien n'autorise à confondre. Les charges générales, conservation, entretien et administration de l'immeuble, se répartissent au prorata de la valeur relative de chaque lot : tout le monde paie. Les charges spéciales, services collectifs et équipements communs, se répartissent selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot : un rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur n'a pas à en financer l'exploitation. Le budget prévisionnel est voté chaque année et appelé par provisions, dues le premier jour de chaque trimestre ; les travaux se votent et s'appellent à part. Depuis la réforme, un fonds de travaux est obligatoire, d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel quand il existe. Sur un immeuble ancien du front de mer niçois, quatre postes expliquent presque tout l'écart avec une copropriété ordinaire.** ## De quoi vos charges sont-elles faites ? Deux familles, et les mélanger est la première source de litige. Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, entretien courant. Elles se répartissent proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, celle qui tient compte de la superficie, de la situation et de la consistance. Tous les copropriétaires y participent, sans exception possible. Les charges spéciales portent sur les services collectifs et les équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, antenne. Elles se répartissent selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot. Le mot compte : l'utilité est objective, pas déclarative. Un copropriétaire de rez-de-chaussée dont le lot ne peut pas utiliser l'ascenseur n'a pas à en financer l'exploitation, et cela ne dépend pas de savoir s'il s'en sert pour rendre visite à un voisin. C'est là que se logent la plupart des anomalies que nous rencontrons en reprenant un immeuble : un équipement rangé en charge générale alors qu'il ne profite qu'à une partie des lots, ou une grille de répartition qui n'a jamais été mise à jour après une division de lot. ## Comment lit-on un appel de fonds ? Un appel de fonds n'est pas une facture, c'est une avance. L'assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel qui couvre les dépenses courantes attendues, et le syndic appelle des provisions sur ce budget. Elles sont dues le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a fixé une autre périodicité. À la clôture de l'exercice, les comptes sont approuvés et les provisions régularisées : vous recevez un solde à payer ou un trop-perçu. Un appel de fonds isolé ne dit donc rien de votre charge réelle, seule la régularisation annuelle la donne. Tout ne passe pas par ce budget. Les travaux et certaines dépenses se votent séparément et s'appellent hors budget prévisionnel, selon l'échéancier décidé en assemblée. Un copropriétaire qui compare son appel du trimestre à celui de l'an dernier sans regarder ce qui a été voté entre-temps se trompe presque toujours de conclusion. ## Pourquoi les charges d'un immeuble du front de mer sont-elles plus élevées ? Nous administrons seize immeubles à Nice, six cent quatre-vingt-trois lots, bâtis entre 1873 et 1995. L'écart avec une copropriété ordinaire tient à quatre postes, et il s'explique. La façade d'abord. Un immeuble face à la mer prend les embruns en continu. Le sel attaque les enduits, les ferronneries et les menuiseries, et un ravalement revient plus souvent qu'à trois cents mètres dans les terres. Ce n'est pas une fatalité, c'est un calendrier : une façade suivie coûte moins cher qu'une façade rattrapée. L'ascenseur ensuite. Dans un immeuble Belle Époque, la cabine est souvent ancienne, parfois d'origine, et sa maintenance n'a rien de comparable à celle d'un appareil des années 2000. Les pièces se fabriquent, elles ne se commandent pas au catalogue. Le gardien, quand il y en a un. C'est le poste le plus lourd d'un immeuble qui en garde un, et c'est aussi le plus visible au quotidien. Il se discute en assemblée, il ne se subit pas. Le patrimoine enfin. Mosaïques, vitraux, cage d'escalier ornée : ce qui fait la valeur d'un immeuble ancien demande un entretien que la construction récente ignore. C'est précisément ce que l'acheteur paie à l'entrée, et il serait contradictoire de le laisser se dégrader pour tenir un budget. ## Le fonds de travaux, ce que la loi impose désormais Beaucoup de copropriétaires découvrent cette ligne sans savoir qu'elle est obligatoire. Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle, décidée en assemblée, qui reste attachée à l'immeuble : en cas de vente, les sommes versées ne sont pas remboursées au vendeur, elles suivent le lot. Son montant a un plancher. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. En l'absence de plan, elle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. On peut le vivre comme une contrainte. Sur un immeuble ancien, c'est plutôt la seule façon d'éviter l'appel de fonds brutal qui met une copropriété en difficulté et fait fuir les acheteurs. Un immeuble qui provisionne se vend mieux qu'un immeuble qui repousse. ## Charges du propriétaire, charges du locataire Si votre lot est loué, une partie des charges se récupère sur le locataire, mais une partie seulement. La liste est fixée par décret et elle est limitative : ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire, quel que soit l'usage. La logique est simple à retenir sans connaître la liste par cœur. Ce qui relève de l'usage courant et des menues réparations se récupère : consommations, entretien des espaces verts, une part de la rémunération du gardien selon les tâches qu'il accomplit. Ce qui relève de la propriété ne se récupère pas : gros travaux, honoraires du syndic, ravalement, remplacement d'un équipement. Un propriétaire bailleur a donc deux lectures à faire du même décompte, et c'est un point sur lequel une gestion locative bien tenue se voit tout de suite. ## Comment vérifier, et que faire si un poste vous paraît anormal Vous avez un droit de regard qui va plus loin que la lecture du décompte. Les pièces justificatives des charges se consultent, dans les conditions prévues par la réglementation, et un syndic ne peut pas s'y opposer. Demander à voir une facture n'est pas un acte de défiance, c'est le fonctionnement normal d'une copropriété. Regardez d'abord la cohérence entre la grille de répartition et la réalité de l'immeuble, ensuite la classification d'un poste en charge générale ou spéciale, enfin l'évolution d'une ligne d'une année sur l'autre. Trois lectures, dans cet ordre, suffisent à repérer l'essentiel. Si la répartition elle-même vous paraît erronée, sachez qu'elle se conteste devant le juge, dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, ramené à deux ans à compter de la première mutation pour un lot nouvellement acquis. Passé ces délais, la grille s'impose, même si elle est mal faite. Ce point justifie à lui seul de regarder le règlement au moment d'acheter, et pas trois ans après. ## FAQ ### Comment se répartissent les charges de copropriété ? En deux familles. Les charges générales, conservation, entretien et administration, se répartissent proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, et tous les copropriétaires y participent. Les charges spéciales, services collectifs et équipements communs, se répartissent selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot : un lot qui ne peut pas utiliser l'ascenseur n'en finance pas l'exploitation. ### À quelle fréquence les charges sont-elles appelées ? Les provisions sur le budget prévisionnel voté en assemblée sont dues le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a fixé une autre périodicité. Elles sont régularisées après approbation des comptes. Les travaux, eux, se votent et s'appellent hors budget prévisionnel, selon l'échéancier décidé. ### Le fonds de travaux est-il obligatoire, et de quel montant ? Oui. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget. Les sommes versées restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur. ### Pourquoi les charges sont-elles plus élevées sur le front de mer niçois ? Quatre postes l'expliquent : une façade exposée aux embruns qui se ravale plus souvent, un ascenseur souvent ancien dont les pièces se fabriquent, la rémunération d'un gardien quand l'immeuble en garde un, et l'entretien des éléments patrimoniaux, mosaïques et ferronneries, que la construction récente ignore. ### Quelles charges peut-on récupérer sur un locataire ? Seulement celles qui figurent sur une liste fixée par décret, et cette liste est limitative. En pratique, l'usage courant et les menues réparations se récupèrent, consommations et entretien courant compris ; ce qui relève de la propriété ne se récupère pas, gros travaux, honoraires de syndic et ravalement en particulier. ### Peut-on demander à voir les factures de la copropriété ? Oui. Les pièces justificatives des charges se consultent dans les conditions prévues par la réglementation, et le syndic ne peut pas s'y opposer. C'est le fonctionnement normal d'une copropriété, pas une marque de défiance. ### Dans quel délai peut-on contester une répartition des charges ? Cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, ou deux ans à compter de la première mutation pour un lot nouvellement acquis. Passé ces délais, la grille de répartition s'impose même si elle est mal établie, ce qui justifie de lire le règlement au moment d'acheter. ### Sources - Service-public.gouv.fr, charges de copropriété, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590 - Service-public.gouv.fr, fonds de travaux en copropriété, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026 - Légifrance, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037671838/2018-11-25 - ANIL, charges générales et spéciales de copropriété, https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/charges/ --- # Frais de notaire à Nice : combien, pour qui, et pourquoi le 06 coûte moins cher https://107promenade.com/fr/gazette/frais-de-notaire-achat-nice · Pratique · 2026-08-18 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Sur un achat dans l'ancien à Nice, les frais dits « de notaire » représentent environ 7,2 % du prix. Sur un appartement à 475 000 €, cela fait de l'ordre de 34 000 €, dont 27 582 € de droits de mutation reversés au département et à la commune, 5 031 € d'émoluments du notaire toutes taxes comprises, 475 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 000 € de débours. La rémunération du notaire pèse donc moins de 15 % du total : le reste est de l'impôt. Point rarement relevé, les Alpes-Maritimes ont conservé leur taux départemental à 4,50 % au 1er février 2026, quand la majorité des départements français est passée à 5 % : sur ce même appartement, l'écart représente 2 431 €. L'acquéreur paie l'ensemble, le jour de la signature.** ## Qu'appelle-t-on « frais de notaire » ? L'expression est trompeuse, et c'est le premier malentendu à lever. Ce que l'on appelle frais de notaire est une somme collectée par le notaire, dont il ne garde qu'une petite part. L'essentiel part à l'État, au département et à la commune. Quatre postes composent le total. Les droits de mutation d'abord, les impôts de la transaction, de loin le poste le plus lourd. Les émoluments du notaire ensuite, sa rémunération, tarifée par arrêté et donc identique chez tous les notaires de France. Les débours, qui sont les frais avancés par l'étude pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, frais de cadastre. Et la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, qui finance la publicité foncière. Sur un achat dans l'ancien, l'ensemble tourne autour de 7 % à 8 % du prix. La rémunération du notaire y pèse moins de 15 %. Reprocher au notaire le montant des frais de notaire revient donc à reprocher au buraliste le prix du tabac. ## Combien coûtent-ils à Nice, en euros ? Prenons un appartement à 475 000 €, ordre de grandeur d'un bien médian sur la Promenade des Anglais. Le détail se calcule, il ne s'estime pas. Droits de mutation : 21 375 € pour le département (4,50 %), 5 700 € pour la commune (1,20 %), et 507 € de prélèvement pour frais d'assiette, soit 27 582 € au total, ou 5,81 % du prix. Émoluments du notaire : le barème est dégressif par tranches, 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, puis 1,064 %, et 0,799 % au-delà de 60 000 € (arrêté du 25 février 2026, en vigueur depuis le 1er mars). Cela donne 4 192,50 € hors taxes, soit 5 031 € toutes taxes comprises. Contribution de sécurité immobilière : 475 €. Débours : de l'ordre de 1 000 €, variables selon le dossier. Total : environ 34 000 €, soit 7,2 % du prix. Le notaire perçoit 5 031 € de cette somme ; les 29 000 € restants sont de l'impôt et des frais avancés. ## Pourquoi les Alpes-Maritimes coûtent-elles moins cher que la plupart des départements ? Voici le point que personne ne relève, et il vaut de l'argent. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5 %, temporairement, pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité des départements français a voté cette hausse. Les Alpes-Maritimes ne l'ont pas votée. Au 1er février 2026, le tableau officiel de la DGFiP donne toujours 4,50 % pour le département 06, là où la colonne des départements ayant délibéré affiche 5,00 % pour presque tous les autres. Sur notre appartement à 475 000 €, l'écart représente 2 431 € de moins qu'un achat identique dans un département passé à 5 %. Sur un bien à 1,5 million, il dépasse 7 600 €. Personne n'achète à Nice pour cette raison, et ce serait une mauvaise raison. Mais un acheteur qui compare la Côte d'Azur à une autre région française a le droit de le savoir, et il ne le lira nulle part ailleurs. ## Qui paie, et à quel moment ? L'acquéreur paie la totalité, sauf convention contraire qui reste rare. Les honoraires d'agence sont une autre affaire : ils sont affichés à part, en précisant qui les supporte, vendeur ou acquéreur. Frais de notaire et honoraires d'agence ne se confondent pas, et l'annonce doit distinguer les deux. Le versement se fait le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix, par virement sur le compte de l'étude. Il faut donc les avoir provisionnés : une banque qui finance 100 % du prix ne finance pas toujours les frais, et découvrir ce point trois jours avant la signature est un mauvais moment. L'étude établit un décompte définitif après la vente. Si la provision appelée dépassait le coût réel, le trop-perçu vous est restitué. Ce n'est pas une faveur, c'est la règle. ## Peut-on les réduire ? Trois leviers existent, d'ampleur très inégale. Le mobilier d'abord. Si la vente comprend des meubles, leur valeur peut être déduite de l'assiette des droits de mutation, à condition d'être justifiée par un inventaire chiffré et sincère. Une cuisine équipée, un dressing sur mesure, du mobilier de qualité : cela se documente, facture à l'appui. Gonfler artificiellement ce poste est un redressement assuré. La remise sur les émoluments ensuite. La réglementation autorise le notaire à consentir une remise sur ses seuls émoluments, au-delà d'un certain montant d'assiette et dans une limite plafonnée. Elle ne se suppose pas, elle se demande, et le notaire qui l'accorde doit l'appliquer de la même façon à tous ses clients dans la même situation. Sur un bien à 475 000 €, elle porte au mieux sur quelques centaines d'euros : utile, jamais décisif. Le neuf enfin, et c'est le seul levier qui change l'ordre de grandeur. Voir la partie suivante. ## Neuf et ancien : pourquoi un tel écart ? Dans le neuf, une vente en l'état futur d'achèvement notamment, les frais tombent à environ 2 % à 3 % du prix au lieu de 7 % à 8 %. La raison est fiscale et non commerciale : la vente est soumise à la TVA immobilière, et les droits de mutation sont alors réduits à leur taux minimal. L'économie est réelle, de l'ordre de 20 000 € sur un bien à 475 000 €. Elle ne dit rien du prix au mètre carré, généralement plus élevé dans le neuf, ni de la localisation : sur le front de mer niçois, la première ligne est bâtie depuis un siècle et le neuf se situe en retrait. Comparer les frais sans comparer les adresses n'apprend rien. Un dernier repère pour un acheteur venu de l'étranger. Ces 7 % à 8 % s'appliquent identiquement à tout le monde, résident ou non, première acquisition ou résidence secondaire. La France ne connaît ni surtaxe de non-résident ni majoration pour bien supplémentaire, contrairement à l'Angleterre où un non-résident achetant une résidence secondaire cumule les deux. ## FAQ ### Quel est le montant des frais de notaire pour un achat à Nice ? Environ 7,2 % du prix dans l'ancien. Sur un appartement à 475 000 €, cela représente de l'ordre de 34 000 €, dont 27 582 € de droits de mutation, 5 031 € d'émoluments du notaire toutes taxes comprises, 475 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 000 € de débours. ### Le notaire garde-t-il les frais de notaire ? Non, il en garde moins de 15 %. Sur 34 000 € de frais pour un achat à 475 000 € à Nice, sa rémunération est de 5 031 € toutes taxes comprises. Le reste part au département, à la commune et à l'État, ou couvre des frais avancés pour le compte de l'acquéreur. ### Quel est le taux des droits de mutation dans les Alpes-Maritimes ? 4,50 % pour la part départementale au 1er février 2026 (DGFiP), auxquels s'ajoutent 1,20 % pour la commune et un prélèvement pour frais d'assiette, soit 5,81 % au total. Le département n'a pas voté le relèvement à 5 % autorisé par la loi de finances pour 2025, contrairement à la majorité des départements français. ### Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ? L'acquéreur, sauf convention contraire qui reste rare. Ils se versent le jour de la signature de l'acte authentique, par virement à l'étude. Les honoraires d'agence sont distincts et affichés séparément, en précisant qui les supporte. ### Peut-on négocier les frais de notaire ? Les droits de mutation, non : ce sont des impôts. Les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise réglementée au-delà d'un certain montant, dans une limite plafonnée ; elle se demande. Déduire la valeur du mobilier de l'assiette est possible si elle est justifiée par un inventaire sincère. ### Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus faibles dans le neuf ? Parce que la vente est soumise à la TVA immobilière et que les droits de mutation sont alors réduits à leur taux minimal. Les frais tombent à environ 2 % à 3 % du prix contre 7 % à 8 % dans l'ancien, soit près de 20 000 € d'écart sur un bien à 475 000 €. ### Un acheteur étranger paie-t-il des frais plus élevés en France ? Non. Les frais d'acquisition sont identiques quelle que soit la nationalité ou la résidence de l'acquéreur, et qu'il s'agisse d'une première acquisition ou d'une résidence secondaire. La France ne connaît ni surtaxe de non-résident ni majoration pour bien supplémentaire. ### Sources - DGFiP, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière au 1er février 2026, https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-02.pdf - Légifrance, arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053593921 - Service-public.gouv.fr, frais de notaire, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701 - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ --- # Confier son appartement en gestion à Nice : ce que couvre le mandat https://107promenade.com/fr/gazette/confier-appartement-gestion-locative-nice · Pratique · 2026-08-25 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le mandat de gestion est un écrit obligatoire. Il précise l'étendue des pouvoirs du gestionnaire et l'autorise expressément à recevoir des sommes en votre nom, faute de quoi il ne peut pas encaisser un loyer. Chaque mandat est numéroté et inscrit à un registre tenu par le professionnel. Pour gérer, il faut une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, distincte de celle qui autorise à vendre, ainsi qu'une garantie financière adossée aux fonds détenus. Les honoraires s'expriment en pourcentage des sommes réellement encaissées et sont déductibles au régime réel. Enfin, quand un mandat comporte une clause d'exclusivité ou une clause pénale, il peut être dénoncé à tout moment passé trois mois, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée.** ## Qu'est-ce qu'un mandat de gestion, juridiquement ? Pas une lettre d'intention, pas un accord de principe : un contrat écrit, encadré par la loi Hoguet et son décret d'application de 1972. Il précise l'étendue des pouvoirs que vous confiez et vous autorise expressément à ce que le gestionnaire reçoive des biens, sommes ou valeurs à l'occasion de sa mission. Cette mention n'est pas une formalité : sans elle, votre gestionnaire n'a pas le droit d'encaisser un loyer pour votre compte. Un mandat qui reste vague sur ce point est un mandat mal rédigé. Chaque mandat reçoit un numéro et s'inscrit sur un registre des mandats, dont le modèle est fixé par arrêté. Vous pouvez demander ce numéro : c'est le premier signe qu'un professionnel travaille dans les règles, et il ne se refuse pas. Lisez enfin la durée et les conditions de reconduction. Elles figurent au contrat, elles ne se devinent pas, et c'est là que se trouve le préavis dont vous aurez besoin le jour où vous voudrez changer. ## Que couvre la gestion au quotidien ? Le socle est toujours le même, et il tient en quelques gestes répétés tous les mois. Appeler le loyer et les charges, encaisser, éditer la quittance, reverser au propriétaire selon la périodicité convenue. C'est la partie visible, et la plus facile. Le reste se voit moins et pèse davantage. La révision annuelle du loyer quand le bail la prévoit, la régularisation des charges après l'arrêté des comptes de la copropriété, la relance dès le premier retard, la déclaration des sinistres, le suivi des interventions et des travaux, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la restitution du dépôt de garantie dans les délais. Et une obligation que le code civil impose à tout mandataire : rendre compte de sa gestion. Cela prend la forme d'un compte rendu périodique, pièces à l'appui, qui vous sert aussi à préparer votre déclaration. Un gestionnaire qui ne rend pas de comptes lisibles ne fait pas la moitié du travail pour lequel il est payé. Ce qui n'est pas couvert doit être aussi clair : les décisions qui engagent votre patrimoine restent les vôtres. Un mandat sérieux fixe un seuil au-delà duquel le gestionnaire vous demande votre accord avant d'engager des travaux. ## Comment vérifier qu'un gestionnaire est en règle ? Trois pièces, et elles se demandent sans gêne. La carte professionnelle d'abord, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, portant la mention gestion immobilière. Beaucoup de propriétaires l'ignorent : la carte qui autorise à vendre n'autorise pas à gérer, ce sont deux mentions distinctes. Une agence de transaction sans mention gestion ne peut pas tenir votre bien. La garantie financière ensuite, et c'est la protection qui compte vraiment. Dès lors qu'un professionnel détient des fonds pour le compte d'autrui, il doit être couvert à hauteur des sommes maniées. Chez nous, cette garantie est portée par la CEGC à hauteur de 650 000 € pour la gestion immobilière, quand la carte transaction est souscrite en non-détention de fonds. Un montant se lit, se compare, et se vérifie auprès du garant. L'assurance de responsabilité civile professionnelle enfin, qui couvre les erreurs commises dans l'exercice de la mission. Nos numéros de carte figurent sur nos mentions légales, comme la loi l'exige. Demandez les mêmes à quiconque vous propose de gérer votre bien, et méfiez-vous d'une réponse évasive. ## Combien coûte la gestion, et sur quelle assiette ? Les honoraires de gestion sont librement fixés, contrairement aux tarifs du syndic ou aux émoluments du notaire. Ils s'expriment en pourcentage des sommes effectivement encaissées, ce qui aligne l'intérêt du gestionnaire sur le vôtre : rien n'est perçu sur un loyer qui ne rentre pas. Ce qu'il faut lire au mandat n'est pas seulement le taux, c'est l'assiette et le périmètre. Sur quoi le pourcentage s'applique, ce que le forfait comprend, et ce qui se facture en plus, typiquement un état des lieux, une relocation, un suivi de travaux important. Deux taux identiques peuvent aboutir à des coûts très différents selon ce qui est inclus. Un point que peu de propriétaires anticipent : au régime réel d'imposition des revenus fonciers, ces honoraires sont déductibles, au même titre que la prime d'une assurance loyers impayés. Le coût net de la gestion n'est donc pas celui qui figure sur la facture. ## Comment sortir d'un mandat en cours ? C'est la question qui bloque la plupart des changements, et la réponse est plus favorable qu'on ne le croit. Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, d'une clause pénale, ou d'une clause prévoyant des honoraires dus même sans l'intervention du professionnel, la règle est fixée par l'article 78 du décret de 1972 : passé un délai de trois mois à compter de la signature, le mandat peut être dénoncé à tout moment par l'une ou l'autre des parties. Celle qui met fin au contrat en avise l'autre au moins quinze jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Trois mois, puis quinze jours de préavis. Beaucoup de propriétaires se croient engagés pour un an, parfois davantage, et ne vérifient jamais. En l'absence de telles clauses, ce sont les stipulations du mandat qui s'appliquent, et elles se lisent avant tout le reste. Nous regardons volontiers votre mandat en cours avec vous, sans engagement, et nous vous disons la date à partir de laquelle un changement devient possible. La reprise se prépare ensuite avec le gestionnaire sortant, dossier locataire par dossier locataire. ## Ce qui change quand on habite loin Beaucoup de propriétaires du front de mer niçois ne vivent pas à Nice. C'est même la situation ordinaire sur la Promenade des Anglais, et elle commande la façon dont une gestion doit être tenue. Trois exigences en découlent. Un interlocuteur unique, joignable, qui connaît votre immeuble et pas seulement votre dossier. Des comptes rendus périodiques envoyés sans avoir à les réclamer, parce qu'un propriétaire à six mille kilomètres ne peut pas passer voir. Et la possibilité de signer à distance ce qui doit l'être. S'y ajoute la langue. Nous travaillons en français, en anglais, en italien et en turc, ce qui vaut autant pour vous que pour vos locataires. Un dernier point, souvent négligé : un propriétaire non résident a des obligations fiscales propres en France. Elles se préparent avec un conseil, pas dans l'urgence de la première échéance, et un gestionnaire qui vous fournit des comptes clairs vous facilite considérablement la tâche. ## FAQ ### Un mandat de gestion doit-il être écrit ? Oui, la loi Hoguet l'impose. Il précise l'étendue des pouvoirs confiés et doit autoriser expressément le gestionnaire à recevoir des sommes en votre nom : sans cette mention, il n'a pas le droit d'encaisser un loyer pour votre compte. Chaque mandat est numéroté et inscrit à un registre des mandats dont vous pouvez demander la référence. ### Quelle carte professionnelle faut-il pour gérer un bien ? Une carte délivrée par la chambre de commerce et d'industrie portant la mention gestion immobilière. C'est une mention distincte de celle qui autorise la transaction : une agence de vente sans mention gestion ne peut pas tenir votre bien. Le professionnel doit aussi justifier d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. ### À quoi sert la garantie financière d'un gestionnaire ? Elle protège les fonds détenus pour le compte d'autrui, loyers et dépôts de garantie compris, à hauteur d'un montant souscrit auprès d'un garant. Ce montant se demande, se compare et se vérifie. La nôtre est portée par la CEGC à hauteur de 650 000 € pour la gestion immobilière. ### Comment sont calculés les honoraires de gestion ? En pourcentage des sommes effectivement encaissées : rien n'est perçu sur un loyer qui ne rentre pas. Le taux, l'assiette et les prestations incluses figurent au mandat, certaines interventions pouvant se facturer en plus. Au régime réel, ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers. ### Comment résilier un mandat de gestion en cours ? Si le mandat comporte une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou des honoraires dus même sans l'intervention du professionnel, il peut être dénoncé à tout moment passé trois mois depuis la signature, avec un préavis d'au moins quinze jours notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (article 78 du décret du 20 juillet 1972). En l'absence de telles clauses, les stipulations du mandat s'appliquent. ### Le gestionnaire doit-il rendre des comptes ? Oui, c'est une obligation de tout mandataire. Elle prend la forme d'un compte rendu périodique appuyé sur les pièces, qui vous sert également à préparer votre déclaration de revenus fonciers. Un gestionnaire qui ne produit pas de comptes lisibles n'accomplit pas la mission pour laquelle il est rémunéré. ### Peut-on confier un bien quand on vit à l'étranger ? C'est la situation ordinaire sur le front de mer niçois. Elle suppose un interlocuteur unique qui connaît l'immeuble, des comptes rendus envoyés sans avoir à les réclamer, et la possibilité de signer à distance. Nous travaillons en français, anglais, italien et turc. Un propriétaire non résident a par ailleurs des obligations fiscales propres, à préparer avec un conseil. ### Sources - Légifrance, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228 - Légifrance, article 78 du décret n° 72-678 (dénonciation du mandat), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030782471 - Légifrance, décret n° 72-678, dispositions propres à la gestion immobilière, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/JORFTEXT000000855024/LEGISCTA000006113031/ - DGCCRF, les règles qui encadrent la profession d'agent immobilier, https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/lagent-immobilier-les-regles-qui-encadrent-la-profession - impots.gouv.fr, déclarer les loyers d'un logement vide, https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-mets-en-location-un-logement-vide-comment-declarer-les-loyers-percus --- # Propriétaire turc à Nice : le visa, les séjours, la vie sur place https://107promenade.com/fr/gazette/proprietaire-turc-nice-visa-sejour · International · 2026-08-09 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un ressortissant turc achète en France sans aucune restriction : la propriété est ouverte, comme pour tout le monde. La difficulté est ailleurs, et elle est réelle. Contrairement aux Américains et aux Britanniques, les Turcs restent soumis au visa Schengen, et ETIAS ne les concerne pas. Posséder un appartement à Nice ne donne ni visa, ni droit de séjour, ni dispense de la règle des quatre-vingt-dix jours sur cent quatre-vingts. En revanche, un titre de propriété est une pièce solide dans un dossier de visa, et le visa de circulation à entrées multiples change tout pour qui vient plusieurs fois par an. Côté argent, les transferts passent obligatoirement par les banques : la réglementation turque interdit de sortir physiquement le produit d'une vente immobilière.** ## Acheter, oui. Entrer, c'est une autre affaire. Commençons par ce qui ne pose aucun problème : la France n'impose aucune restriction de nationalité à l'achat immobilier. Un ressortissant turc achète un appartement à Nice dans les mêmes conditions qu'un Français, sans autorisation préalable, sans montant minimum, sans accord administratif. La difficulté n'est pas d'acheter, elle est de venir. Les ressortissants turcs ne figurent pas sur la liste des pays exemptés de visa par l'Union européenne. Un visa Schengen de court séjour, dit type C, reste obligatoire, et il s'obtient avant le départ, pas à l'arrivée. Un point à clarifier, parce qu'il circule beaucoup : ETIAS, l'autorisation de voyage électronique attendue fin 2026, ne concerne pas la Turquie. Elle s'adresse aux ressortissants déjà exemptés de visa, Américains et Britanniques notamment. Pour un Turc, rien ne change : le visa reste la règle. Et il faut le dire clairement, parce que beaucoup l'espèrent : acheter ne donne aucun droit de séjour. Il n'existe pas de golden visa français adossé à l'immobilier, contrairement à ce qu'ont pu proposer le Portugal ou la Grèce. ## Le titre de propriété n'ouvre pas de porte, mais il pèse dans le dossier C'est la nuance qui compte, et elle est favorable. Un consulat instruit une demande de visa en évaluant deux choses : que le séjour est justifié, et que le demandeur repartira. Un acte de propriété en France répond à la première question, et un patrimoine en Turquie répond à la seconde. Concrètement, un propriétaire fournit son attestation d'hébergement sans passer par une réservation d'hôtel ni une attestation d'accueil, ce qui simplifie déjà le dossier. Il justifie aussi d'un motif de séjour récurrent et vérifiable. L'objectif, pour qui vient plusieurs fois par an, est le visa de circulation à entrées multiples, valable un à cinq ans. Il ne s'obtient pas d'emblée : il se construit sur un historique de visas respectés, sans dépassement. Un premier visa bien utilisé, puis un deuxième, ouvrent la voie au troisième, plus long. Le conseil qui découle de tout cela tient en une phrase : ne jamais dépasser, même d'un jour. Un dépassement se garde en mémoire dans le système et coûte des années de facilité. ## Quatre-vingt-dix jours sur cent quatre-vingts, et comment on les compte La règle vaut pour tout séjour de court terme dans l'espace Schengen : quatre-vingt-dix jours maximum sur toute période glissante de cent quatre-vingts jours. Deux pièges s'y cachent. Le premier : le décompte porte sur l'ensemble de l'espace Schengen, pas sur la seule France. Trois semaines à Milan et deux à Vienne s'ajoutent à vos jours niçois. Le second, plus retors : la période est glissante, pas calendaire. On ne repart pas de zéro au 1er janvier. À chaque entrée, l'agent regarde les cent quatre-vingts jours qui précèdent et compte les jours déjà passés. C'est ce qui piège les propriétaires venant par séjours courts et fréquents. Au-delà, il faut un visa long séjour, le plus souvent le VLS-TS visiteur : il demande de justifier de ressources et d'une assurance santé, et n'autorise aucune activité professionnelle en France. Posséder un logement facilite le dossier en fournissant le justificatif de domicile, sans le remplacer. ## L'argent passe par les banques, obligatoirement La réglementation turque des changes est précise sur ce point, et il vaut mieux le savoir avant. Les sommes destinées à l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger se transfèrent par l'intermédiaire des banques : c'est le circuit prévu, et le seul. Le corollaire est strict : le produit de la vente d'un bien situé en Turquie ne peut pas sortir physiquement du pays, quel que soit son montant. Il doit passer par un établissement bancaire ou un prestataire de paiement agréé. Pour les espèces emportées sur soi, une déclaration en douane est requise au-delà de 185 000 livres turques ou de l'équivalent de 10 000 euros en devises. Ces seuils concernent le voyage, pas le financement d'un achat, qui relève du circuit bancaire. Côté français, le notaire n'accepte de toute façon pas d'espèces pour une acquisition : les fonds arrivent sur son compte séparé par virement, et leur origine est documentée. Cette exigence, qui surprend parfois, protège les deux parties. ## Venir souvent, et de moins en moins loin Nice est directement reliée à Istanbul, ce qui met la Promenade des Anglais à environ trois heures de vol du Bosphore. Pour un propriétaire, c'est ce qui rend praticable un long week-end, et pas seulement les vacances d'été. L'aéroport Nice Côte d'Azur se trouve à l'extrémité ouest de la Promenade des Anglais, à une vingtaine de minutes en voiture du Carré d'Or, moins encore des immeubles du front de mer ouest. C'est un détail qui compte quand on vient pour trois jours. Un logement qui reste vide entre deux séjours demande à être surveillé : relevé de courrier, gestion des charges, présence en cas de sinistre, réception d'un artisan. C'est précisément ce que fait Promenade Services, à la même adresse que la transaction. ## Ce qu'il faut préparer, dans l'ordre Le compte bancaire français d'abord. Il servira à l'appel de fonds du notaire, aux charges de copropriété, à la taxe foncière et aux prélèvements courants. Il s'ouvre plus facilement avant l'achat qu'après. Le numéro fiscal ensuite, indispensable pour la déclaration annuelle si le bien est loué, et pour la taxe foncière. Le notaire ou un conseil fiscal l'obtient sans difficulté. Enfin, la question de la détention : en nom propre ou par une société civile immobilière. Le choix engage la fiscalité et la transmission, et il se tranche avec un notaire avant la signature, pas après. Un achat en nom propre se restructure difficilement. Nous ne donnons pas de conseil fiscal, et personne de sérieux ne devrait le faire sans connaître votre situation. Nous savons en revanche vous adresser aux bons interlocuteurs, notaires et fiscalistes habitués aux acquéreurs turcs. ## FAQ ### Un Turc a-t-il besoin d'un visa pour venir dans son appartement en France ? Oui. Les ressortissants turcs ne sont pas exemptés de visa par l'Union européenne : un visa Schengen de court séjour reste obligatoire, y compris pour se rendre dans un logement dont on est propriétaire. ETIAS, attendu fin 2026, ne concerne pas la Turquie. ### Acheter un bien en France donne-t-il droit à un visa ou à un titre de séjour ? Non. Il n'existe pas de golden visa français adossé à l'immobilier. Le titre de propriété est en revanche une pièce solide dans un dossier de visa : il fournit le justificatif d'hébergement et démontre un motif de séjour récurrent. ### Combien de temps un propriétaire turc peut-il rester en France ? Quatre-vingt-dix jours maximum sur toute période glissante de cent quatre-vingts jours, décomptés sur l'ensemble de l'espace Schengen et non sur la seule France. Au-delà, il faut un visa long séjour, le plus souvent le VLS-TS visiteur, qui n'autorise aucune activité professionnelle. ### Comment transférer les fonds depuis la Turquie ? Par virement bancaire, c'est le circuit prévu par la réglementation turque des changes pour l'acquisition d'un bien à l'étranger. Le produit de la vente d'un bien situé en Turquie ne peut pas sortir physiquement du pays : il doit passer par une banque ou un prestataire agréé. Le notaire français n'accepte de toute façon pas d'espèces. ### Faut-il ouvrir un compte bancaire en France ? Oui, et de préférence avant l'achat plutôt qu'après. Il sert à l'appel de fonds du notaire, aux charges de copropriété, à la taxe foncière et aux prélèvements courants. ### Peut-on obtenir un visa à entrées multiples quand on possède un bien ? C'est l'objectif pour qui vient plusieurs fois par an, avec un visa de circulation valable un à cinq ans. Il ne s'obtient pas d'emblée : il se construit sur un historique de visas respectés, sans jamais dépasser la durée autorisée. ### Qui s'occupe du logement entre deux séjours ? Promenade Services, à la même adresse que la transaction, assure la gestion et la surveillance d'un logement qui reste vide entre deux visites : courrier, charges, réception d'artisans, présence en cas de sinistre. ### Sources - Commission européenne, politique des visas et coopération Schengen locale en Türkiye, https://www.eeas.europa.eu/delegations/t%C3%BCrkiye/visa-policy-and-local-schengen-cooperation-network-t%C3%BCrkiye_en - Service-public.fr, séjour en France des ressortissants étrangers, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N110 - Banque centrale de la République de Turquie, circulaire sur les mouvements de capitaux, https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/EN/TCMB+EN --- # Acheter front de mer à Nice : le guide de la Promenade des Anglais https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-front-de-mer-nice-promenade · Marché immobilier Riviera · 2026-07-07 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Sur la Promenade des Anglais, le prix médian s'établit à 7 920 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna), au coude à coude avec le Carré d'Or et bien au-dessus de la médiane niçoise de 4 750 €/m². Ce chiffre seul ne dit pourtant pas grand-chose : à surface égale, l'étage, le nombre de fenêtres sur la mer, la proximité du centre, la taille et la profondeur de la terrasse font varier la valeur du simple au double. Au plus bas, on trouve du 5 000 à 6 000 euros le mètre carré selon l'adresse et l'étage ; au plus haut, il n'y a pas de plafond. Les frais d'acquisition ajoutent 7 % à 8 % du prix, les Alpes-Maritimes ayant conservé leur taux de droits de mutation à 4,50 % quand la majorité des départements français est passée à 5 %. Le vrai front de mer niçois est court en première ligne mais long en façade, sept kilomètres, ce qui veut dire des adresses pour tous les prix et tous les projets.** ## Qu'appelle-t-on vraiment le « front de mer » à Nice ? Tout le monde dit « vue mer ». Peu de biens la méritent. La Baie des Anges dessine une courbe de sept kilomètres, du port au vieux Nice jusqu'à l'aéroport. La Promenade des Anglais en occupe la plus longue part, ouverte plein sud sur la Méditerranée. C'est ce ruban-là, la première ligne d'immeubles qui regarde l'eau sans rien devant, qu'on appelle le front de mer. Le reste, ce sont des vues latérales, des aperçus, des « mer depuis le balcon si l'on se penche ». Rien de honteux, mais ce n'est pas le même bien, ni le même prix. La distinction compte parce qu'elle ne se rattrape pas. On peut refaire une cuisine, pas déplacer un immeuble. Un appartement en deuxième ligne, même à cinquante mètres de l'eau, ne redeviendra jamais front de mer. C'est la première chose que nous disons aux familles qui nous confient une recherche : sur la Promenade, on n'achète pas une surface, on achète une position. ## Combien coûte un appartement front de mer sur la Promenade des Anglais ? Une fourchette, puis les nuances. Le repère chiffré d'abord. Au premier semestre 2026, l'étude de marché Maison Masséna situe le prix médian de la Promenade des Anglais à 7 920 €/m², au coude à coude avec le Carré d'Or (7 980 €/m²) et très au-dessus de la médiane niçoise, 4 750 €/m² pour les appartements anciens (T1 2025, OIH). Autour de cette médiane, l'amplitude est large. Au plus bas, un bien à rafraîchir dans un étage intermédiaire part autour de 5 000 à 6 000 €/m² selon l'adresse. Au plus haut, il n'y a pas de plafond : un appartement front de mer avec une vraie vue frontale, un étage élevé et une terrasse profonde se paie ce que sa rareté commande. Il n'a pas de prix de référence, il a le sien. Ce qui fait varier le prix du simple au double, à surface égale et sur la même façade, ce sont des détails qui n'en sont pas. Le nombre d'ouvertures sur la mer. Une fenêtre qui regarde l'eau, c'est bien. Trois, c'est un logement qui vit face à la mer du matin au soir, et cela se paie. L'étage. Un troisième voit la circulation, un sixième voit l'horizon. La mer se paie à la hauteur. La proximité du centre. Plus on se rapproche du Carré d'Or et de tout ce qui se fait à pied, plus la valeur monte. La terrasse, sa taille et sa profondeur. Sur le front de mer, une terrasse plein sud n'est pas un agrément, c'est une pièce de plus. Et une terrasse profonde, où l'on installe une vraie table, ne vaut pas une simple avancée où l'on tient tout juste debout. L'exposition et le calme. Plein sud sur la Promenade, c'est la lumière et, aussi, l'avenue. Les immeubles bien conçus, ou bien vitrés depuis, savent tenir le calme. Cela se vérifie fenêtre ouverte, un vendredi soir. Aucun de ces critères ne se lit seul. C'est leur combinaison qui fait la valeur d'un bien, et surtout la façon dont on va y vivre : un même mètre carré ne raconte pas la même vie selon l'étage, la lumière, la profondeur de la terrasse, le nombre de fenêtres sur l'eau. Rapporter tout cela à un projet de vie précis, cela ne s'improvise pas. C'est le métier, celui qu'une famille apprend en restant à la même adresse depuis 1999. C'est là, et pas ailleurs, que se fait la différence. ## Quels sont les quartiers du front de mer, et lequel choisir ? Ce qui est heureux, sur la Promenade des Anglais, c'est que le bord de mer est long. Sept kilomètres de façade, cela veut dire des adresses pour tous les prix et tous les projets : un premier achat comme une résidence de toujours, un pied-à-terre comme une grande terrasse familiale. Il y a, quelque part sur cette courbe, le bien qui répond. C'est ce qui nous permet, depuis le 107, de trouver une réponse au projet de presque chaque famille venue chercher une qualité de vie niçoise. La Promenade n'est pas un bloc. On la lit d'est en ouest. Le Carré d'Or, derrière le Negresco et le Palais de la Méditerranée, reste le cœur : commerces de bouche, Belle Époque, tout à pied. On y paie la centralité et l'histoire. Vers l'ouest, en direction de Magnan et de Fabron, la Promenade devient plus résidentielle, plus calme, souvent plus lumineuse en fin de journée. Les prix respirent : Fabron s'établit à 5 990 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna), soit près de deux mille euros de moins que sur la portion centrale de la Promenade. C'est le choix de ceux qui veulent la mer sans l'agitation. À l'est, vers le port et le vieux Nice, on quitte le linéaire ouvert pour des vues plus découpées, plus intimes, un autre charme. Notre conseil, celui qu'on donne en connaissant les immeubles un par un : ne choisissez pas un quartier sur une carte. Venez à l'heure où vous vivrez là. Un appartement se juge à la lumière de dix-sept heures et au bruit d'un samedi, pas sur une annonce. ## Que vérifier avant d'acheter un bien face à la mer ? Le front de mer a ses exigences propres. Voici ce qu'on regarde toujours. L'exposition réelle, pas celle de l'annonce. Sud plein pour la lumière, mais on vérifie l'ensoleillement d'hiver et la protection contre le vent d'est. La copropriété et la façade. Les immeubles anciens face à la mer prennent les embruns. Une belle façade Belle Époque demande un entretien suivi ; on lit les procès-verbaux d'assemblée, on regarde les travaux votés, on demande l'état du ravalement. Le diagnostic énergétique. Beaucoup de biens du front de mer sont anciens. Un DPE modeste n'est pas un obstacle en soi, mais il se négocie et se budgète. Nous avons écrit un article entier sur le DPE des immeubles Belle Époque niçois. Les honoraires et le mandat. Sur ce marché, un mandat exclusif protège le vendeur mieux qu'on ne le croit : un seul interlocuteur, une seule stratégie, pas de bien qui traîne sur douze portails à douze prix différents. Et le bruit ? On nous en parle souvent, alors disons-le franchement. Oui, la Promenade est une avenue, et comme dans tout centre-ville, il y a de la circulation. Mais deux choses. D'abord, un immeuble bien conçu, ou correctement revitré, tient le calme mieux qu'on ne l'imagine, et cela se vérifie sur place, fenêtre fermée puis ouverte. Ensuite, la Promenade s'améliore. La municipalité et le comité Promenade mènent des actions concrètes : revêtements de sol de nouvelle génération, lutte contre les deux-roues les plus bruyants et les véhicules les plus polluants. La qualité de vie y est déjà superbe. Elle le devient davantage chaque année. ## Le front de mer niçois est-il un bon investissement ? Oui, et pour une raison simple : l'offre ne peut pas augmenter. On ne construit plus de première ligne sur la Promenade des Anglais. Le linéaire est fixé depuis un siècle. Chaque année, la demande internationale grandit, l'offre reste la même. Un bien rare sur un marché profond ne se déprécie pas ; il attend le bon acquéreur. À cela s'ajoute le rendement locatif. Un appartement front de mer, meublé avec soin, se loue à la semaine comme à l'année à une clientèle qui ne regarde pas d'abord le prix. La gestion, quand elle est confiée à quelqu'un qui connaît l'immeuble, se fait oublier. Reste que le front de mer n'est pas un placement anonyme. On l'achète pour y vivre, ou pour savoir qu'on pourrait. C'est peut-être là son meilleur rendement. ## Ce que c'est, vraiment, de vivre là Un mot plus personnel, pour finir. Ma famille a toujours vécu sur la Promenade des Anglais. On ne s'en rend pas compte quand c'est le quotidien : tout est à pied, on n'a pas besoin de voiture, la ville est là, à portée de main. Et puis, lors d'une visite, on croise quelqu'un qui découvre la baie pour la première fois. On le voit s'arrêter devant la mer, les lampadaires, la plage, les gens qui courent, ces passants qui s'émerveillent. Et cela nous rappelle la chance qu'on a de vivre ici. Un client m'a dit un jour qu'il aimait la Promenade parce qu'il avait, chaque matin, l'impression d'ouvrir sur un tableau. Jamais le même. La mer n'est jamais deux fois pareille : agitée un jour, lisse le lendemain, une couleur différente à chaque heure. C'est cela, la vraie richesse d'un bien front de mer. Pas seulement une vue. Un spectacle qui recommence tous les jours, et qui n'appartient qu'à ceux qui vivent là. ## Ce que l'achat coûte, au-delà du prix affiché Les frais dits « de notaire » d'abord, 7 % à 8 % du prix dans l'ancien, et le front de mer niçois est de l'ancien à peu près partout. L'essentiel de cette somme n'est pas la rémunération du notaire, tarifée et modeste, mais les droits de mutation reversés au département et à la commune. Sur ce point, les Alpes-Maritimes ont fait un choix que peu de départements ont fait. La loi de finances pour 2025 les autorisait à porter leur taux de 4,50 % à 5 %, et la grande majorité des départements français l'a voté. Le 06 s'en est abstenu : au 1er février 2026, son taux départemental reste à 4,50 % (DGFiP), soit environ 5,8 % de droits une fois la part communale et les frais d'assiette ajoutés. Sur un appartement à 900 000 €, cela représente 4 500 € de moins que dans un département passé à 5 %. Personne n'achète un bien pour cette raison, mais autant le savoir. Viennent ensuite les charges annuelles, que peu d'acheteurs chiffrent avant de visiter. La taxe foncière, qui dépend de la commune et de la valeur locative cadastrale du bien ; les charges de copropriété, plus élevées sur le front de mer qu'ailleurs, parce qu'un immeuble face à la mer prend les embruns et se ravale plus souvent. Nous affichons la taxe foncière sur nos fiches quand elle nous est communiquée, et le montant des charges se demande au vendeur avant l'offre, pas après. Un mot enfin sur l'horizon, parce qu'un achat front de mer se pense sur quinze ou vingt ans. Les frais d'acquisition s'amortissent d'autant mieux que la détention est longue, et l'impôt sur la plus-value s'efface avec le temps : exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention, de prélèvements sociaux au bout de trente. La résidence principale, elle, est exonérée dès le premier jour. ## FAQ ### Peut-on encore acheter du neuf sur la Promenade des Anglais ? Presque pas. La première ligne est bâtie depuis longtemps, et les rares programmes récents se situent en retrait. Acheter front de mer à Nice, c'est acheter de l'ancien, souvent Belle Époque ou des années d'après-guerre, avec le charme et les exigences d'entretien que cela suppose. ### Quelle différence de prix entre une vue mer et une vue latérale ? Considérable, et durable. Sur l'ensemble de Nice, l'étude de marché Maison Masséna mesure une prime de +14 % pour une vue classée au plus haut niveau de sa grille (S1 2026). Sur le front de mer lui-même, l'écart que nous constatons entre une vraie vue frontale sur la baie et une vue latérale est plus marqué encore, de l'ordre de trente à cinquante pour cent à surface et à étage comparables : c'est la première ligne qui concentre la rareté. C'est aussi l'écart qui se creuse le plus à la revente. ### Y a-t-il vraiment du bruit sur la Promenade des Anglais ? Il y a de la circulation, comme dans tout centre-ville. Mais un immeuble bien conçu tient le calme, et la Promenade s'améliore : revêtements de sol nouvelle génération, actions de la ville et du comité Promenade contre le bruit et la pollution. On juge toujours sur place, à l'heure où l'on vivra là. ### Faut-il un mandat exclusif pour vendre un bien front de mer ? Nous le recommandons. Sur un marché où chaque bien est singulier, l'exclusivité évite la dispersion des prix et des messages, et permet une vente discrète, souvent la mieux valorisée. ### Quel est le prix au m² sur la Promenade des Anglais ? Le prix médian s'établit à 7 920 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna), au coude à coude avec le Carré d'Or (7 980 €/m²) et bien au-dessus de la médiane niçoise de 4 750 €/m² pour les appartements anciens (T1 2025, OIH). L'amplitude reste large : autour de 5 000 à 6 000 €/m² pour un bien à rafraîchir, sans plafond pour une vue frontale à un étage élevé avec terrasse profonde. ### Combien coûtent les frais de notaire pour un achat à Nice ? De 7 % à 8 % du prix dans l'ancien. L'essentiel est constitué des droits de mutation reversés au département et à la commune, soit environ 5,8 % dans les Alpes-Maritimes. Le département a conservé son taux de 4,50 % au 1er février 2026 (DGFiP), là où la majorité des départements français est passée à 5 % depuis la loi de finances pour 2025. ### Sources - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier - DGFiP, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière au 1er février 2026, https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-02.pdf - Insee, dossier complet de la commune de Nice, https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-06088 --- # Loyers impayés : se protéger avant, agir vite après https://107promenade.com/fr/gazette/loyers-impayes-proteger-bailleur-nice · Pratique · 2026-08-31 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Trois protections existent, et la première erreur consiste à croire qu'elles se cumulent. Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La garantie Visale, gratuite et portée par Action Logement, est elle aussi exclusive de toute autre garantie. Reste la protection qui ne coûte rien et qui compte le plus : la sélection du dossier. Si l'impayé survient malgré tout, la loi du 27 juillet 2023 a raccourci le délai clé : pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite, contre deux mois auparavant.** ## Les trois protections, et pourquoi elles ne se cumulent pas L'assurance loyers impayés d'abord. Souscrite par le propriétaire, elle couvre les arriérés et, selon les contrats, les dégradations et les frais de procédure. Son coût est déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui abaisse sensiblement la charge nette. En contrepartie, l'assureur pose ses conditions d'éligibilité sur le locataire, et un dossier qui n'y répond pas n'est pas couvert. La garantie Visale ensuite, portée par Action Logement. Elle est gratuite pour le bailleur et s'adresse à des profils définis de locataires. C'est un contrat de cautionnement exclusif de toute autre garantie : on ne l'ajoute pas à une assurance, on choisit l'un ou l'autre. La caution solidaire enfin, celle d'un tiers, souvent un parent. Et voici la règle que beaucoup de bailleurs ignorent : un bailleur personne physique ou société civile familiale qui a déjà souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations du locataire ne peut pas exiger en plus une caution. L'exception vise le locataire étudiant ou apprenti, pour qui le cumul reste possible. Autrement dit, on ne superpose pas les filets. On en choisit un, en connaissance de cause, selon le profil du candidat. ## La protection qui ne coûte rien Aucune garantie ne rattrape un dossier mal choisi. La sélection reste la première protection, et la seule qui soit gratuite. Ce qui se vérifie tient en peu de choses : la cohérence entre les revenus et le loyer, la stabilité de la situation professionnelle, l'authenticité des pièces, et la continuité du parcours locatif. Un dossier qui présente trois quittances impeccables et aucune trace du reste mérite une question de plus. Un mot sur la loi, parce qu'il protège aussi le bailleur : la liste des pièces qui peuvent être exigées d'un candidat est fixée par décret, et elle est limitative. Demander un document qui n'y figure pas expose le bailleur, sans rien lui apprendre d'utile. Un gestionnaire qui connaît cette liste sélectionne mieux et plus vite, parce qu'il sait exactement quoi regarder. Nous vérifions, nous relançons dès le premier jour de retard, et nous documentons. Ce dernier point paraît administratif ; c'est ce qui fait la différence si un jour il faut aller devant un juge. ## Le premier retard, et les six semaines qui suivent Un retard se traite dans les jours qui suivent, pas au bout du troisième mois. Un appel, un courrier, une proposition d'échéancier : la plupart des impayés se règlent là, avant que la situation ne se cristallise. Si le dialogue n'aboutit pas et que le bail comporte une clause résolutoire, l'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. C'est lui qui fait courir le délai décisif. Ce délai a changé. La loi du 27 juillet 2023 l'a ramené de deux mois à six semaines : pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite. C'est une différence réelle sur un dossier qui dérape, et beaucoup de bailleurs raisonnent encore sur l'ancien délai. Passé ce terme, la résiliation du bail se fait constater en justice. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, ce qui n'annule pas la dette mais étale son règlement. ## Ce que le bailleur a intérêt à faire, et à ne pas faire À faire : agir tôt, écrire, garder trace, et saisir la garantie souscrite dans les délais qu'elle impose. Une assurance loyers impayés comporte des délais de déclaration, et une déclaration tardive se refuse. C'est l'erreur la plus coûteuse, parce qu'elle transforme un sinistre couvert en perte sèche. À ne pas faire : se rendre justice soi-même. Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires du locataire sont des voies de fait, lourdement sanctionnées, qui retournent la situation contre le propriétaire. Quelle que soit la légitimité du grief, la procédure passe par le juge. Un point pratique enfin, souvent oublié : quand le locataire perçoit une aide au logement, son versement peut, sous conditions, être fait directement au bailleur. Cela sécurise une partie du loyer et se met en place avec l'organisme concerné. ## Ce que cela change quand le bien est géré Rien de ce qui précède n'est hors de portée d'un propriétaire attentif. Ce qui change, c'est le temps et la régularité. Un gestionnaire relance dès le premier jour, sans état d'âme et sans que la relation personnelle n'entre en jeu. Il connaît les délais de déclaration de la garantie et les respecte. Il tient les pièces à jour, ce qui rend le dossier solide si le juge doit être saisi. Et il absorbe une charge dont un propriétaire à distance ne peut pas se saisir à temps. C'est particulièrement vrai sur le front de mer niçois, où beaucoup de propriétaires ne vivent pas à Nice. Un impayé traité depuis l'étranger, avec un décalage horaire et sans interlocuteur sur place, prend trois mois là où il en aurait pris trois semaines. ## FAQ ### Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution ? Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un bailleur personne physique ou société civile familiale qui a déjà souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations du locataire ne peut pas exiger en plus une caution (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). ### La garantie Visale est-elle cumulable avec une assurance ? Non. Visale est un contrat de cautionnement exclusif de toute autre garantie, notamment d'une assurance loyers impayés ou d'une caution. Elle est gratuite pour le bailleur et s'adresse à des profils définis de locataires : on choisit l'une ou l'autre, jamais les deux. ### Quel est le délai après un commandement de payer ? Six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 : la clause résolutoire produit alors effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite. La loi du 27 juillet 2023 a ramené ce délai de deux mois à six semaines. ### Le coût d'une assurance loyers impayés est-il déductible ? Oui, au régime réel d'imposition des revenus fonciers, comme les honoraires de gestion. Le coût net de la protection est donc inférieur à son prix affiché, ce que peu de bailleurs intègrent dans leur calcul. ### Que faire dès le premier loyer en retard ? Agir dans les jours qui suivent : un appel, un courrier écrit, une proposition d'échéancier. La plupart des impayés se règlent à ce stade. Il faut aussi vérifier immédiatement le délai de déclaration imposé par la garantie souscrite, une déclaration tardive pouvant être refusée. ### Un propriétaire peut-il changer la serrure d'un locataire qui ne paie pas ? Non. Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires du locataire sont des voies de fait lourdement sanctionnées, qui retournent la situation contre le propriétaire. Quelle que soit la dette, la résiliation du bail se fait constater en justice. ### Sources - Légifrance, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047897040 - Légifrance, article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (non-cumul des garanties), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000044073458 - Action Logement, la garantie Visale, https://actionlogement.fr/la-garantie-visale - ANIL, impayés de loyer : cautions, assurances et garanties, https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/bailleur/impayes-de-loyer/ --- # L'assemblée générale de copropriété : convocation, majorités, recours https://107promenade.com/fr/gazette/assemblee-generale-copropriete-nice · Pratique · 2026-08-28 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **La convocation se notifie au moins vingt et un jours avant l'assemblée, et le non-respect de ce délai, fût-ce d'un jour, entraîne la nullité. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être votées : une question soulevée en séance se discute mais ne se décide pas. Quatre majorités se partagent les décisions. L'article 24 se calcule sur les voix exprimées, l'article 25 sur les voix de tous les copropriétaires, l'article 26 exige une double majorité, et l'unanimité reste réservée aux actes les plus lourds. Deux passerelles évitent de tout renvoyer à une assemblée suivante. Un mandataire ne peut pas détenir plus de trois pouvoirs, sauf exceptions. Enfin, un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision.** ## Quand et comment l'assemblée est-elle convoquée ? Vingt et un jours au moins avant la tenue de la séance, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Ce délai n'est pas indicatif : son non-respect, même d'un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée. Une décision prise dans ces conditions peut donc être remise en cause, y compris des mois plus tard. C'est un point à vérifier soi-même, cachet de la poste ou accusé de réception à l'appui, plutôt qu'à supposer. Nous le contrôlons systématiquement en reprenant un immeuble, et ce n'est pas une précaution de principe : une convocation tardive est l'irrégularité la plus fréquente et la plus facile à éviter. La convocation porte l'ordre du jour, les documents nécessaires au vote, et pour chaque question la majorité applicable. Ce dernier point est précieux : il vous dit à l'avance quelles décisions se joueront à quelques voix près. ## Ce qui n'est pas à l'ordre du jour ne se vote pas La règle est nette et elle protège les absents. Seules les questions figurant à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Une question qui n'y est pas inscrite peut être évoquée et discutée pendant la réunion, elle ne peut pas donner lieu à une décision. D'où l'importance de faire inscrire ce qui compte, en amont et par écrit. Tout copropriétaire dispose de ce droit, et le syndic ne peut pas refuser une demande régulièrement formulée. Un courrier envoyé après l'expédition des convocations arrive en revanche trop tard pour la séance : il faut s'y prendre bien avant. Corollaire souvent ignoré : une résolution votée sur une question non inscrite est irrégulière. Si l'assemblée s'emballe et décide de travaux dont personne n'avait été averti, la décision est attaquable. ## Les quatre majorités, et les deux passerelles L'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité la plus facile à réunir. Elle couvre notamment les travaux de conservation et de sécurité de l'immeuble, la mise aux normes de salubrité, l'accessibilité aux personnes handicapées, le diagnostic de performance énergétique, l'installation de bornes de recharge ou d'un stationnement sécurisé pour les vélos. L'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Il couvre le budget prévisionnel et les comptes, la désignation et la révocation du syndic et du conseil syndical, l'approbation du plan pluriannuel de travaux, et les travaux qui ne relèvent pas de l'article 24. C'est une majorité exigeante, que l'absentéisme fait manquer plus souvent que le désaccord. L'article 26 exige une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle est réservée aux décisions qui touchent à la structure ou à la destination de l'immeuble. Au-delà encore, certains actes exigent l'unanimité. Les deux passerelles existent pour éviter qu'un vote manqué de peu ne renvoie tout à l'année suivante. L'article 25-1 permet, lorsqu'un projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l'article 25, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. L'article 26-1 joue le même rôle depuis la double majorité vers l'article 25. Dans les deux cas, le second vote se tient dans la même séance : quitter la salle après le premier, c'est renoncer au second. ## Pouvoirs, votes par correspondance, présence Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Deux exceptions : lorsque le total des voix qu'il détient, les siennes comprises, n'excède pas dix pour cent des voix du syndicat, et lorsqu'il s'agit d'une assemblée de syndicat secondaire dont tous ses mandants relèvent. Le vote par correspondance permet de peser sans se déplacer, ce qui compte dans un immeuble où beaucoup de copropriétaires vivent ailleurs. Il se fait sur un formulaire, transmis avant la séance. Voici le conseil le plus utile de cet article, et il n'a rien de juridique. Sur les décisions qui se prennent à la majorité de tous les copropriétaires, la participation décide autant que la conviction. Un conseil syndical qui a préparé un dossier solide et laissé filer les pouvoirs perd sur un détail d'organisation, pas sur le fond. ## Le procès-verbal, et les deux mois pour contester Le procès-verbal reprend les questions de l'ordre du jour et le résultat de chaque vote, avec le décompte des voix, le nom des opposants et des abstentionnistes, ainsi que les réserves éventuelles sur la régularité de la séance. Vérifiez votre position telle qu'elle y est consignée : c'est elle qui ouvre ou ferme votre droit de contester. Seuls les copropriétaires opposants et les défaillants, c'est-à-dire absents et non représentés, peuvent contester une décision. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, ne le peut pas. S'abstenir n'est donc pas une position neutre : c'est renoncer au recours. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il est court, et il court même si vous découvrez le problème plus tard. Lire le procès-verbal dès sa réception fait donc partie du métier de copropriétaire, au même titre que payer ses charges. ## FAQ ### Quel est le délai de convocation d'une assemblée générale de copropriété ? Vingt et un jours au moins avant la tenue de l'assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Le non-respect de ce délai, même d'un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale. ### Peut-on voter une question qui n'est pas à l'ordre du jour ? Non. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Une question non inscrite peut être évoquée et discutée en séance, mais elle ne peut pas donner lieu à une décision, et une résolution votée dans ces conditions est attaquable. ### Quelle est la différence entre la majorité de l'article 24 et celle de l'article 25 ? L'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; l'article 25 sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. L'article 25 est donc nettement plus exigeant, et l'absentéisme le fait manquer plus souvent que le désaccord. ### Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ? Lorsqu'un projet soumis à la majorité de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans l'atteindre, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. L'article 26-1 joue le même rôle depuis la double majorité vers l'article 25. Ces seconds votes se tiennent dans la même séance. ### Combien de pouvoirs une personne peut-elle détenir ? Trois délégations de vote au maximum. Deux exceptions : lorsque le total des voix détenues, les siennes comprises, n'excède pas dix pour cent des voix du syndicat, et lorsqu'il s'agit d'une assemblée de syndicat secondaire dont tous les mandants relèvent. ### Dans quel délai peut-on contester une décision d'assemblée générale ? Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Seuls les copropriétaires opposants et les défaillants, absents et non représentés, peuvent agir : celui qui a voté pour ou qui s'est abstenu ne le peut pas. S'abstenir revient donc à renoncer au recours. ### Sources - Service-public.gouv.fr, convocation de l'assemblée générale, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615 - Service-public.gouv.fr, déroulement de l'assemblée générale, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2619 - Légifrance, article 26 de la loi du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028807646/2016-10-09 - ANIL, règles de majorité en assemblée générale, https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/ --- # Changer de syndic à Nice : la procédure, le calendrier, les pièges https://107promenade.com/fr/gazette/changer-de-syndic-copropriete-nice · Pratique · 2026-08-19 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le mandat d'un syndic ne peut pas dépasser trois ans et ne se reconduit jamais tacitement : un nouveau contrat doit être voté à chaque échéance, ce qui rouvre la question à intervalles réguliers. Avant la désignation d'un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats établis sur le contrat type. Tout copropriétaire peut faire inscrire un candidat à l'ordre du jour par lettre recommandée, et le syndic en place ne peut pas le refuser. L'assemblée se tient dans les trois mois précédant la fin du contrat en cours, les candidats sont votés successivement à la majorité absolue de l'article 25, avec repêchage à la majorité simple si l'un d'eux réunit au moins le tiers des voix. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée.** ## Peut-on changer de syndic, et à quel moment ? Oui, et plus souvent qu'on ne le croit. La durée des fonctions d'un syndic ne peut pas excéder trois ans. Surtout, depuis le 1er juillet 2015, le contrat de syndic ne se renouvelle pas par tacite reconduction : à chaque échéance, un nouveau contrat conforme au contrat type doit être établi et approuvé par l'assemblée générale. La conséquence est simple et beaucoup de conseils syndicaux l'ignorent. On ne subit pas un syndic jusqu'à ce qu'on trouve le courage de le contester : la question revient de droit, portée à l'ordre du jour, à chaque fin de mandat. Il n'y a pas à provoquer un conflit, il y a un rendez-vous à préparer. Le bon moment se calcule à rebours. L'assemblée qui désigne le syndic se tient dans les trois mois précédant la fin du contrat en cours, pendant que le syndic sortant est encore en fonction : le convoquer trop tard fait courir un risque d'annulation. Concrètement, le conseil syndical qui veut comparer doit s'y prendre cinq à six mois avant l'échéance. ## Qui met les candidats en concurrence ? Le conseil syndical, et c'est écrit dans la loi. Avant que l'assemblée se prononce sur la désignation d'un syndic professionnel, il met en concurrence plusieurs projets de contrats, établis conformément au contrat type et accompagnés chacun de leur fiche d'information (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Cette mise en concurrence peut être écartée, mais pas dans l'urgence. L'assemblée générale peut en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité de l'article 25, à condition que la demande ait été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente. Autrement dit, la dispense se décide un an à l'avance. Un syndic qui l'invoque le jour du vote, sans délibération antérieure, se trompe ou vous trompe. Et si le conseil syndical ne fait rien ? Un copropriétaire seul suffit. La loi lui reconnaît le droit de demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il communique. C'est la soupape qui empêche un conseil inactif, ou trop proche du syndic en place, de verrouiller la situation. ## Comment inscrire un candidat que le syndic ne peut pas refuser ? Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic en fonction, contenant le projet de résolution et le projet de contrat du candidat. Le syndic ne peut pas refuser cette inscription : elle s'impose à lui, quelle que soit son opinion sur le concurrent qu'on lui présente. Deux précautions valent la peine. Envoyer bien avant la convocation, car un courrier reçu après l'envoi des convocations arrive trop tard pour la séance. Et conserver l'accusé de réception : c'est la preuve que l'inscription a été demandée en temps utile, et l'omission d'une résolution régulièrement demandée fragilise l'assemblée entière. Ce point est le nerf de la procédure. Un conseil syndical qui l'ignore dépend du bon vouloir de celui qu'il envisage de remplacer, ce qui est une situation dont personne ne sort satisfait. ## Quelle majorité emporte la décision ? Les candidats sont soumis au vote successivement, à la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. C'est une majorité exigeante, et beaucoup d'assemblées la manquent d'un cheveu faute de participation. La loi prévoit un repêchage. Si aucun candidat n'atteint cette majorité mais que l'un d'eux a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement, dans la même assemblée, à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire des seules voix exprimées. Ce mécanisme évite de reconvoquer une assemblée entière pour un quorum manqué. D'où un conseil très pratique, qui n'a rien de juridique : la participation décide autant que la conviction. Un conseil syndical qui a préparé son changement et laissé filer les pouvoirs perd sur un détail d'organisation. ## Comment comparer deux contrats sans se tromper ? La comparaison est plus facile qu'elle n'en a l'air, parce que la forme est imposée. Le décret du 26 mars 2015 fixe un contrat type dont tous les candidats doivent partir, et une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique en plus du forfait. Ce qui se compare, donc : le forfait annuel de gestion courante d'un côté, et de l'autre le tarif de chaque prestation particulière, ligne à ligne. Deux contrats affichant le même forfait peuvent aboutir à des factures très différentes selon ce que chacun a rangé en prestation particulière et à quel prix. Regardez en priorité les lignes qui se déclenchent souvent dans un immeuble ancien : les frais de recouvrement de charges, les vacations pour assemblée supplémentaire, le suivi de travaux, la délivrance des documents lors d'une vente. Sur une copropriété Belle Époque du front de mer, ces postes pèsent plus lourd que l'écart de forfait. ## Les pièges du changement, et comment les éviter Le premier est le calendrier, déjà évoqué : une assemblée convoquée hors du délai de trois mois précédant la fin du contrat expose la désignation à contestation. Le deuxième est la date d'effet. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée. Cette règle existe pour éviter que deux syndics se chevauchent ou, pire, que la copropriété se retrouve un moment sans personne pour signer et payer. Le troisième est la transmission. Le syndic sortant doit remettre au nouveau les archives et les fonds du syndicat dans les délais fixés par la réglementation. C'est le point qui dérape le plus souvent : un dossier remis tardivement ou incomplet retarde la première assemblée, le recouvrement des charges et parfois le paiement des fournisseurs. Il se réclame formellement, par écrit, dès la prise de fonction, et non quand on constate qu'il manque. Un dernier réflexe, utile avant même de choisir : vérifiez l'immatriculation de votre copropriété au registre national. Elle est obligatoire, et son suivi en dit long sur la façon dont l'immeuble a été tenu. ## FAQ ### Un syndic peut-il être reconduit automatiquement ? Non. Depuis le 1er juillet 2015, le contrat de syndic ne se renouvelle pas par tacite reconduction : un nouveau contrat conforme au contrat type doit être établi et approuvé par l'assemblée générale à chaque échéance. La durée des fonctions ne peut par ailleurs pas dépasser trois ans. ### Le conseil syndical est-il obligé de mettre le syndic en concurrence ? Oui par principe, avant toute désignation d'un syndic professionnel (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). L'assemblée peut l'en dispenser par un vote à la majorité de l'article 25, mais la demande doit avoir été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente : la dispense se décide un an à l'avance. ### Le syndic en place peut-il refuser d'inscrire un concurrent à l'ordre du jour ? Non. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique, par lettre recommandée avec accusé de réception, et le syndic ne peut pas refuser cette inscription. Le courrier doit partir avant l'envoi des convocations. ### Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ? La majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si aucun candidat ne l'atteint mais que l'un d'eux réunit au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut se tenir immédiatement dans la même assemblée. ### Quand le nouveau syndic entre-t-il en fonction ? Au plus tôt un jour franc après l'assemblée générale qui l'a désigné. Cette règle évite tout chevauchement entre deux syndics et toute période sans gestionnaire. L'assemblée elle-même se tient dans les trois mois précédant la fin du contrat en cours. ### Que devient le dossier de la copropriété après un changement ? Le syndic sortant transmet au nouveau les archives et les fonds du syndicat dans les délais fixés par la réglementation. Un dossier remis tardivement ou incomplet retarde la première assemblée et le recouvrement des charges : il se réclame par écrit dès la prise de fonction. ### Comment comparer sérieusement deux offres de syndic ? En séparant le forfait annuel de gestion courante du tarif de chaque prestation particulière, la liste de ces dernières étant limitative depuis le décret du 26 mars 2015. Deux forfaits identiques peuvent produire des factures très différentes : regardez en priorité le recouvrement de charges, les assemblées supplémentaires, le suivi de travaux et les documents de vente. ### Sources - Légifrance, article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en concurrence), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313574 - Légifrance, décret n° 2015-342 définissant le contrat type de syndic, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030405166 - Service-public.gouv.fr, changer de syndic en fin de mandat, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1548 - Registre national d'immatriculation des copropriétés, https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/recherche --- # Comment un chemin de terre est devenu la Promenade des Anglais https://107promenade.com/fr/gazette/promenade-des-anglais-chronique-avenue · Histoires de la Promenade · 2026-08-30 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **La Promenade des Anglais est née au début du XIXe siècle d'un simple chemin de terre financé par la colonie anglaise de Nice, à l'initiative traditionnellement attribuée au révérend Lewis Way. Les Niçois l'appelaient le camin dei Inglés. Élargie, prolongée et plantée de palmiers tout au long du XIXe siècle, elle est devenue l'avenue qui borde aujourd'hui la Baie des Anges sur environ sept kilomètres. Depuis 2021, elle est au centre du site « Nice, capitale du tourisme de riviera », inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO.** ## Comment est née la Promenade des Anglais ? Il faut imaginer le bord de mer niçois du début du XIXe siècle : une grève de galets, quelques barques de pêcheurs, et entre la ville et l'eau une lisière balayée par le vent. Rien ne prédestinait ce terrain à devenir une avenue. Nice tournait alors le dos à la mer, qui servait à travailler, pas à se promener. C'est la colonie anglaise installée à Nice qui a changé ce regard. Au début du XIXe siècle, une souscription fut lancée pour financer un chemin en bord de mer, initiative traditionnellement attribuée au révérend Lewis Way. Les chroniques ajoutent que le chantier donna du travail à des ouvriers éprouvés par des hivers rudes. Le résultat fut modeste : un chemin de terre, à peine assez large pour deux personnes de front. Mais il posait un geste nouveau sur cette côte : marcher face à la mer, pour rien, pour le plaisir. ## Pourquoi ce nom ? Les Niçois n'ont pas attendu de baptême officiel. Ils ont appelé ce chemin le camin dei Inglés, le chemin des Anglais en niçois. Le nom disait tout : qui l'avait payé, qui s'y promenait. Quand la ville a plus tard officialisé l'appellation en français, elle n'a fait qu'entériner l'usage populaire. On raconte souvent l'histoire des hivernants qui descendaient vers Nice à la mauvaise saison ; je l'ai fait ailleurs dans ces pages. Ici, ce qui m'intéresse est plus simple : qu'une avenue puisse garder, deux siècles plus tard, le souvenir exact de ses premiers marcheurs dans son propre nom. Peu de rues au monde portent ainsi la trace de leur raison d'être. ## Comment l'avenue a-t-elle évolué ? Le chemin n'est pas devenu avenue d'un coup. Tout au long du XIXe siècle, il a été élargi, rehaussé, prolongé vers l'ouest, par campagnes successives. Le rattachement de Nice à la France, en 1860, a accéléré le mouvement : la ville nouvelle se construisait désormais face à la mer, et la Promenade en devenait la façade. La Belle Époque lui a donné son décor : palaces, façades claires, balustrades, et ces palmiers qui ont fini par appartenir au paysage autant que la mer elle-même. Au XXe siècle, l'avenue a pris sa largeur actuelle, accueilli l'automobile, gagné ses contre-allées et ses pergolas. À chaque étape, une constante demeure : le trottoir côté mer, large, continu, réservé à la marche. L'avenue a changé cent fois ; le geste initial, jamais. ## À quoi ressemble la Promenade aujourd'hui ? Aujourd'hui, la Promenade des Anglais court sur environ sept kilomètres le long de la Baie des Anges, de l'aéroport jusqu'aux abords du Vieux-Nice, où le quai des États-Unis prend le relais. Elle vit selon un horaire presque immuable : les coureurs à l'aube, les vélos et les poussettes en matinée, les chaises bleues occupées dès que le soleil s'installe, les marcheurs du soir quand la lumière tombe sur la baie. Depuis 2021, elle est au centre du site « Nice, capitale du tourisme de riviera », inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO. De nos fenêtres du 107 Promenade des Anglais, je la regarde chaque jour. Ce qui me frappe n'est pas son décor, c'est sa constance : deux siècles après le camin dei Inglés, on y fait exactement ce qu'on y faisait au premier jour. On marche, face à la mer, pour rien. Peu d'aménagements urbains peuvent se prévaloir d'une fidélité pareille à leur intention d'origine. ## FAQ ### Qui a financé le premier chemin de la Promenade des Anglais ? La colonie anglaise installée à Nice, par souscription, au début du XIXe siècle. L'initiative est traditionnellement attribuée au révérend Lewis Way. Les chroniques rapportent que le chantier donna aussi du travail à des ouvriers niçois éprouvés par des hivers difficiles. ### Que signifie camin dei Inglés ? « Le chemin des Anglais », en niçois. C'est le nom que les habitants ont donné au chemin dès l'origine, avant toute appellation officielle. La Promenade des Anglais actuelle en est la traduction française. ### Quelle est la longueur de la Promenade des Anglais ? Environ sept kilomètres le long de la Baie des Anges, de l'aéroport de Nice jusqu'aux abords du Vieux-Nice, où elle se prolonge par le quai des États-Unis. ### La Promenade des Anglais est-elle protégée ou classée ? Elle est au centre du site « Nice, capitale du tourisme de riviera », inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO en 2021 au titre de l'urbanisme des villes de villégiature de riviera. ### D'où viennent les chaises bleues ? Apparues au XXe siècle sur le front de mer, elles sont devenues le mobilier familier de la Promenade. Tournées vers la mer, elles résument l'usage de l'avenue : s'asseoir et regarder la Baie des Anges. ### Sources - Ville de Nice, histoire de la Promenade des Anglais, https://www.nice.fr/ - Nice, capitale du tourisme de riviera, UNESCO, https://whc.unesco.org/fr/list/1635/ --- # Pourquoi Beaulieu-sur-Mer est-elle surnommée la « Petite Afrique » ? https://107promenade.com/fr/gazette/beaulieu-sur-mer-petite-afrique · International · 2026-08-27 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Beaulieu-sur-Mer, entre Nice et Monaco, doit beaucoup à un abri naturel : ses falaises coupent les vents du nord et entretiennent un micro-climat doux, au point qu'un quartier planté de palmiers et de bananiers a été surnommé la « Petite Afrique ». La Belle Époque en fit une station d'hiver ; il en reste la Rotonde, des façades soignées et la villa Kérylos, demeure inspirée de la Grèce antique voulue par Théodore Reinach, dessinée par Emmanuel Pontremoli et ouverte à la visite. La commune se parcourt entièrement à pied, du port de plaisance à la gare.** ## D'où vient le surnom de « Petite Afrique » ? De Nice, il suffit de passer le cap pour sentir la différence. Beaulieu-sur-Mer est adossée à des falaises qui tombent presque dans la mer ; elles ferment l'horizon au nord et gardent la chaleur comme un mur de jardin. Le quartier le plus abrité, tourné plein sud entre la roche et l'eau, a reçu des hivernants de la Belle Époque ce surnom resté en usage : la « Petite Afrique ». Le nom n'est pas une coquetterie. Sous ces falaises poussent des palmiers de belle taille et des bananiers, une végétation que l'on n'attend pas à cette latitude. Le micro-climat est une réalité géographique avant d'être un argument : l'air y est plus doux qu'à quelques centaines de mètres de là, et cela se lit dans les jardins. ## Que reste-t-il de la Belle Époque à Beaulieu ? Beaulieu s'est construite comme station d'hiver. On venait y passer la mauvaise saison à l'abri du froid, et la ville en garde l'architecture : la Rotonde, ancien lieu de réception devenu un repère du front de mer, et des façades du centre dont les balcons, les frises et les teintes claires racontent encore cette époque. Ce patrimoine n'est pas figé en décor. Les immeubles sont habités, les rez-de-chaussée vivent, et la ville a l'échelle qui va avec : des rues courtes, des places ombragées, une continuité entre le centre et la mer que les stations plus récentes n'ont pas. ## Pourquoi la villa Kérylos vaut-elle la visite ? Au bord de la baie des Fourmis se tient la villa Kérylos, demeure voulue au début du XXᵉ siècle par Théodore Reinach, helléniste, et dessinée par l'architecte Emmanuel Pontremoli. Ce n'est pas un pastiche mais une reconstitution savante d'une maison de la Grèce antique, pensée pièce par pièce, mobilier compris, face à la Méditerranée. La villa est ouverte à la visite. J'y retourne régulièrement, et ce qui me frappe à chaque fois est moins le décor que la cohérence : un homme a voulu habiter une idée, et la maison tient encore ce pari. Pour comprendre ce que la Côte d'Azur a représenté pour les esprits cultivés d'alors, c'est une adresse plus parlante que bien des musées. ## Comment vit-on Beaulieu au quotidien ? Beaulieu se parcourt à pied, et c'est peut-être son trait le plus décisif. Le port de plaisance, la gare, le centre, les plages et la promenade littorale se tiennent dans un périmètre que l'on traverse sans y penser. La gare place Nice et Monaco à quelques stations de train, ce qui change la vie de ceux qui ne veulent pas dépendre de la route en été. Depuis Nice, où je vis, Beaulieu fait figure de voisine calme. On y trouve ce que les grandes villes de la côte ont peu à peu perdu : des commerces de proximité, un marché à taille humaine, des habitants qui se saluent. Rien de spectaculaire, et c'est précisément le point. ## Que cherche-t-on à Beaulieu quand on vient de loin ? Les acheteurs internationaux qui s'intéressent à Beaulieu ne cherchent en général pas la vitrine. Ils cherchent l'abri, au sens propre comme au figuré : un climat tenu par les falaises, une ville où tout se fait à pied, un voisinage discret entre Saint-Jean-Cap-Ferrat et Èze, et un patrimoine qui donne de l'épaisseur à l'adresse. La commune est recherchée, cela ne fait pas débat sur la Côte d'Azur. Mais je me garderai d'avancer des chiffres ici : un marché aussi étroit se lit dossier par dossier, pas en moyennes. Ce que l'on peut dire sans risque, c'est que Beaulieu offre quelque chose que l'on ne fabrique plus : une station d'hiver devenue ville à l'année, sans avoir perdu ses proportions. ## FAQ ### Où se situe Beaulieu-sur-Mer ? Beaulieu-sur-Mer se trouve sur la Côte d'Azur, entre Nice et Monaco, adossée à des falaises qui l'abritent des vents du nord. Elle est voisine de Saint-Jean-Cap-Ferrat et d'Èze. ### Qu'est-ce que la « Petite Afrique » ? C'est le surnom du quartier le plus abrité de Beaulieu-sur-Mer, au pied des falaises. Son exposition plein sud entretient un micro-climat doux où poussent palmiers et bananiers, d'où le nom donné par les hivernants de la Belle Époque. ### Peut-on visiter la villa Kérylos ? Oui. La villa Kérylos, demeure inspirée de la Grèce antique voulue par Théodore Reinach et dessinée par Emmanuel Pontremoli, est ouverte au public au bord de la baie des Fourmis. ### Beaulieu-sur-Mer a-t-elle une gare ? Oui. La gare de Beaulieu-sur-Mer se trouve dans le centre et relie la commune à Nice d'un côté, à Monaco et à la frontière italienne de l'autre, par la ligne littorale. ### Beaulieu se visite-t-elle facilement à pied ? Oui. Le centre, le port de plaisance, les plages, la gare et la promenade littorale se tiennent dans un périmètre restreint ; la commune se parcourt entièrement à pied. ### Sources - Villa grecque Kérylos, Beaulieu-sur-Mer, https://www.villakerylos.fr/ - Office de tourisme de Beaulieu-sur-Mer, https://www.otbeaulieusurmer.fr/ --- # Acheter en copropriété : que lire avant de signer ? https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-copropriete-charges-pv-ag · Pratique · 2026-08-24 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Avant d'acheter un lot en copropriété, l'acquéreur reçoit un ensemble de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges courantes et des travaux votés, ainsi que les informations sur le fonds de travaux. Ces pièces disent l'état réel de l'immeuble, travaux à venir, litiges, impayés, mieux qu'aucune visite. Je les lis avant de me faire un avis sur un bien, et je conseille à tout acquéreur d'en faire autant, avec son notaire.** ## Quels documents avant d'acheter en copropriété ? En France, l'acquéreur d'un lot de copropriété reçoit, avant de s'engager, une série de documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges courantes payées par le vendeur et celui des travaux déjà votés, ainsi que les informations sur le fonds de travaux. Le cas échéant, le dossier doit aussi préciser si la copropriété fait l'objet d'une procédure prévue à l'article L.711-2 du code de la construction et de l'habitation. La liste exacte est tenue à jour sur Service-public.fr, et le notaire vérifie que rien ne manque. Je lis ces pièces avant de me faire une opinion sur un appartement, quel que soit l'étage ou la vue. Au sein de notre groupe, Régie Promenade exerce le métier de syndic ; j'ai donc vu des dossiers de copropriété sous les deux angles, celui de l'acheteur et celui de la gestion. Le règlement de copropriété dit ce que l'on a le droit de faire de son lot. Les procès-verbaux disent comment l'immeuble vit. Les deux comptent autant que les mètres carrés. ## Que révèle un PV d'AG ? Un procès-verbal d'assemblée générale consigne les décisions votées, les décisions rejetées et les débats qui les ont entourées. On y trouve les travaux décidés, ravalement, toiture, ascenseur, mais aussi ceux qui reviennent chaque année sans jamais passer. Un ravalement repoussé trois fois n'a pas disparu : il attend l'acquéreur suivant. Les PV signalent aussi les litiges en cours, avec une entreprise, un copropriétaire ou le syndic lui-même, et les impayés lorsque l'assemblée a eu à en traiter. Lus sur plusieurs années, ils racontent la manière dont l'immeuble se gouverne : les résolutions passent-elles facilement, les mêmes sujets reviennent-ils sans issue, le syndic change-t-il souvent ? Aucune visite ne donne cette information. ## Qu'est-ce que le fonds de travaux ? Le fonds de travaux est une réserve alimentée par les copropriétaires pour financer les travaux à venir de l'immeuble. Il appartient au syndicat des copropriétaires dans son ensemble : les sommes versées par le vendeur ne lui sont pas remboursées à la vente et restent acquises à la copropriété. L'existence et le niveau de ce fonds se lisent dans les documents remis avant la vente ; le syndic en communique le détail. Un fonds régulièrement alimenté indique une copropriété qui prépare ses échéances. Un fonds resté maigre alors que l'immeuble vieillit annonce, tôt ou tard, des appels de fonds. Ni bon ni mauvais en soi : une information à mettre en face de l'état du bâtiment, avec l'aide du notaire ou du syndic pour le détail des règles applicables. ## Comment repérer une copropriété en difficulté ? Certains signes se lisent dans les documents : des impayés qui reviennent de procès-verbal en procès-verbal, des travaux essentiels reportés d'année en année, des changements répétés de syndic, ou la mention d'une procédure visant la copropriété. Le dossier de vente doit en tout état de cause indiquer si l'immeuble fait l'objet d'une telle procédure. D'autres signes se voient sur place : parties communes fatiguées, boîtes aux lettres à l'abandon, ascenseur arrêté depuis des mois. Sur la Côte d'Azur, où beaucoup d'immeubles ont un siècle et la mer en face, l'entretien n'est pas un détail. Dans le doute, poser la question au syndic et au notaire avant de signer coûte moins cher que de le découvrir après. ## FAQ ### Qui remet les documents de la copropriété à l'acquéreur ? Le vendeur, avec l'appui du syndic et du notaire. Le syndic établit les pièces relatives aux charges et à la situation financière du lot ; le notaire vérifie que le dossier est complet avant la signature. ### Combien de procès-verbaux d'assemblée générale faut-il lire ? Les procès-verbaux des dernières assemblées générales sont remis à l'acquéreur. Mon conseil est de lire tout ce qui est fourni : plusieurs années de PV montrent les sujets qui reviennent et ceux qui n'avancent pas. ### Le vendeur récupère-t-il ce qu'il a versé au fonds de travaux ? Non. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente. Ce point peut peser dans la négociation ; le notaire en précise le traitement. ### Des travaux ont été votés avant la vente : qui les paie ? La répartition entre vendeur et acquéreur dépend du moment des appels de fonds et de ce que prévoit l'acte de vente. C'est exactement le genre de point à clarifier avec le notaire avant de signer. ### Où vérifier la liste exacte des documents obligatoires ? Sur Service-public.fr, qui tient à jour la liste des documents dus à l'acquéreur d'un lot de copropriété, et auprès du notaire, qui contrôle le dossier. L'ANIL publie aussi des fiches pratiques sur la copropriété. ### Sources - Service-public.fr, règlement de copropriété, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2589 - ANIL, copropriété, https://www.anil.org/ --- # Saint-Jean-Cap-Ferrat : que cache la presqu'île derrière ses pins ? https://107promenade.com/fr/gazette/saint-jean-cap-ferrat-presquile · International · 2026-08-21 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Saint-Jean-Cap-Ferrat occupe une presqu'île plantée de pins entre la rade de Villefranche et la baie de Beaulieu, à mi-chemin entre Nice et Monaco. Le village a gardé l'échelle de son ancien port de pêcheurs, avec sa place et ses quais, tandis que la villa Ephrussi de Rothschild et ses jardins à thème dominent l'isthme face aux deux baies. Un sentier du littoral fait le tour du cap au ras de l'eau, de la pointe Saint-Hospice au phare, au pied de villas cachées derrière les pins. C'est, qualitativement, l'une des adresses les plus recherchées de la Côte d'Azur.** ## Où commence la presqu'île, et pourquoi y change-t-on de rythme ? Depuis la Promenade des Anglais, il faut moins d'une demi-heure pour changer de rythme. La basse corniche longe la rade de Villefranche, puis une route s'en détache et descend sous les pins. La presqu'île de Cap Ferrat s'avance dans la mer entre deux abris : la rade de Villefranche à l'ouest, la baie de Beaulieu à l'est. Deux façades d'eau pour un même territoire boisé, et c'est déjà toute la clé du lieu. Ce qui me frappe, chaque fois, c'est le silence. Les routes se resserrent, les murs de pierre montent, les pins parasols ferment le ciel. On roule au pas sans que personne ne s'en agace. La presqu'île ne se donne pas d'un coup : elle se laisse traverser, et l'on comprend vite que l'essentiel se tient derrière les haies. ## Que reste-t-il du port de pêcheurs à Saint-Jean ? Avant les villas, il y avait un hameau de pêcheurs tourné vers Beaulieu. Le village de Saint-Jean s'est construit autour de son port, de sa place et de ses quais, et cette géographie n'a pas bougé. On y retrouve encore l'échelle d'un village : une église, quelques ruelles en pente, des façades colorées face aux bateaux. Aujourd'hui, les quais alignent cafés et restaurants, et la plaisance a remplacé l'essentiel de la pêche. Le matin, hors saison, on y croise surtout des habitants. C'est ce qui distingue Saint-Jean de bien d'autres adresses de la Côte d'Azur : le village n'est pas un décor, il fonctionne, avec ses commerces qui vivent à l'année. ## Pourquoi la villa Ephrussi de Rothschild donne-t-elle la clé du lieu ? Au début du XXe siècle, la baronne Béatrice Ephrussi de Rothschild fait bâtir sa villa rose sur la partie la plus étroite de la presqu'île, là où le regard porte à la fois sur la rade de Villefranche et sur la baie de Beaulieu. Autour, elle fait dessiner neuf jardins à thème, à la française, espagnol, florentin, japonais, exotique, posés comme les ponts d'un navire face aux deux baies. Léguée à l'Académie des beaux-arts en 1934, la villa se visite aujourd'hui. Je conseille souvent cette visite avant toute promenade immobilière sur le cap, parce qu'elle résume le geste fondateur du lieu : choisir un point entre deux eaux, planter un jardin, vivre tourné vers la mer. Tout ce que la presqu'île compte de maisons cachées décline, à sa manière, ce même programme. ## Que voit-on depuis le sentier du littoral ? Un sentier public fait le tour de la presqu'île au ras de l'eau. Depuis la plage de Paloma, il contourne la pointe Saint-Hospice, sa chapelle et son cimetière marin, puis file vers le sud jusqu'au phare, à la pointe du cap. On marche entre les rochers et la mer, avec Beaulieu, Èze et les montagnes de l'arrière-pays d'un côté, le large de l'autre. Ce chemin est la meilleure leçon d'immobilier que je connaisse sur le cap. On y voit les villas depuis la mer : les escaliers taillés dans la roche, les portails verdis par le sel, les pontons privés. Et l'on mesure ce paradoxe très azuréen : un territoire essentiellement privé, ceinturé par un passage ouvert à tous. ## Pourquoi les villas de Cap Ferrat préfèrent-elles ne pas se montrer ? Depuis plus d'un siècle, la presqu'île attire des noms que l'histoire a retenus. Léopold II de Belgique y avait ses propriétés, Somerset Maugham écrivait à la villa Mauresque, Jean Cocteau a décoré Santo Sospir. Pourtant, depuis la route, on ne voit presque rien : des murs, des haies, des pins. Ici, la maison ne s'affiche pas, elle se devine. C'est ce retrait qui fait la valeur du lieu. Qualitativement, Cap Ferrat reste l'une des adresses les plus recherchées de la Côte d'Azur, non pas malgré sa discrétion mais grâce à elle. Les biens y changent rarement de mains, souvent sans publicité, et le calme se transmet avec les murs. De la Promenade des Anglais, où nous observons ce marché depuis 1999, la presqu'île fait figure de point fixe : les modes passent, les pins restent. ## FAQ ### Où se trouve Saint-Jean-Cap-Ferrat ? Sur une presqu'île des Alpes-Maritimes, entre la rade de Villefranche et la baie de Beaulieu, à mi-chemin entre Nice et Monaco. On y accède par la basse corniche. ### Peut-on visiter la villa Ephrussi de Rothschild ? Oui. La villa et ses neuf jardins à thème sont ouverts au public ; horaires et tarifs sont publiés sur le site officiel. Elle occupe la partie la plus étroite de la presqu'île, face aux deux baies. ### Peut-on faire le tour de la presqu'île à pied ? Oui. Un sentier du littoral longe la côte au ras de l'eau, de la plage de Paloma à la pointe Saint-Hospice puis vers le phare. Le parcours est public, en partie rocheux ; de bonnes chaussures suffisent. ### Le village a-t-il conservé son port de pêcheurs ? Oui. L'ancien port de pêcheurs est devenu un port de plaisance, mais le village a gardé sa place, ses quais et des commerces qui vivent à l'année. ### Pourquoi Cap Ferrat est-il aussi recherché ? Pour une combinaison difficile à trouver ailleurs : deux baies, un village vivant, le calme des pins, la proximité de Nice et de Monaco, et une discrétion entretenue depuis plus d'un siècle. C'est, qualitativement, l'une des adresses les plus recherchées de la Côte d'Azur. ### Sources - Villa Ephrussi de Rothschild, https://www.villa-ephrussi.com/ - Office de tourisme de Saint-Jean-Cap-Ferrat, https://www.saintjeancapferrat-tourisme.fr/ --- # Mascarons, cariatides, balcons filants : comment lire l'ornement d'une façade Belle Époque à Nice ? https://107promenade.com/fr/gazette/ornement-facade-belle-epoque-nice · Architecture & Patrimoine · 2026-08-18 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Les façades Belle Époque de Nice se lisent comme une page : mascarons au-dessus des fenêtres, consoles sous les balcons, bandeaux entre les étages, corniche en couronnement, ferronnerie en signature. Chaque ornement a un nom et une place, et cette place n'est pas un hasard : elle hiérarchise l'immeuble et désigne son étage principal. Ce lexique s'apprend en quelques minutes de marche, quartier des Musiciens, boulevard Victor-Hugo, Carabacel, et change durablement la manière de traverser la ville.** ## Que raconte l'ornement d'une façade niçoise ? Je marche souvent boulevard Victor-Hugo en début de matinée, quand la lumière rase encore les façades. C'est l'heure où l'ornement se détache : un visage sculpté au-dessus d'une fenêtre, une guirlande de fruits sous une corniche, le dessin d'un garde-corps. La plupart des passants ne les voient plus. Ils marchent à hauteur de vitrines, et l'essentiel se joue au-dessus. Car l'ornement Belle Époque n'est pas un décor posé au hasard. C'est une grammaire. Chaque élément a un nom, une place et une fonction : dire ce que l'immeuble est, où se trouve son étage principal, comment il se termine contre le ciel. Apprendre ce vocabulaire, c'est apprendre à lire, et Nice, entre la Promenade des Anglais et les collines, est une bibliothèque à ciel ouvert. ## Qu'est-ce qu'un mascaron ? Le mascaron est un visage sculpté, placé le plus souvent sur la clef d'une fenêtre ou d'une porte. Le mot vient de l'italien mascherone, le grand masque. La tradition est ancienne, on prêtait autrefois à ces figures le pouvoir d'éloigner les mauvais esprits, mais à la Belle Époque, le mascaron devient un exercice de style : visages de femmes aux cheveux ondulés, faunes, têtes couronnées de fleurs ou d'épis, allégories des saisons. Ce qui m'intéresse, c'est leur emplacement. Sur beaucoup d'immeubles niçois, les mascarons les plus travaillés n'ornent pas le rez-de-chaussée : ils accompagnent l'étage le plus soigné de la façade, celui des grandes hauteurs sous plafond. Le sculpteur savait pour qui il travaillait. Suivre les visages, c'est déjà suivre la hiérarchie de l'immeuble. ## Qu'est-ce qu'une cariatide ? La cariatide est une figure féminine sculptée qui joue le rôle d'un support : elle porte, à la place d'une colonne ou d'un pilastre, un balcon, une corniche, l'encadrement d'une porte. Son pendant masculin est l'atlante, souvent représenté en effort, épaules pliées sous la charge, le nom vient d'Atlas, condamné à porter le ciel. À Nice, on les rencontre aux entrées d'immeubles et sous certains balcons d'angle. Quand la figure humaine manque, la console prend le relais : une pièce sculptée en volute, souvent ornée de feuilles d'acanthe, qui transmet le poids du balcon au mur. Une façade se juge beaucoup à ses consoles ; c'est là que la main du sculpteur se voit le mieux. ## Comment lire une façade Belle Époque ? Je conseille de lire de bas en haut. Au rez-de-chaussée, les refends : ces lignes horizontales creusées dans l'enduit, qui imitent un appareil de pierre et donnent une assise visuelle à l'immeuble. Puis les bandeaux, moulures filantes qui séparent les étages comme des lignes sur une page. L'étage principal se signale de lui-même : balcon filant en ferronnerie, encadrements plus riches, frontons triangulaires ou cintrés au-dessus des fenêtres. Plus haut, l'ornement s'apaise, jusqu'à la corniche, ce couronnement saillant qui termine la façade contre le ciel. Puis regardez au-delà du seuil, quand la porte est ouverte ou vitrée : les halls niçois prolongent la façade. Mosaïques de sol, carrelages à motifs, rampes en ferronnerie, et parfois une verrière qui verse la lumière du sud sur la cage d'escalier. L'immeuble Belle Époque se pense comme un tout, la rue, le seuil, l'escalier. ## Où observer ces détails à Nice ? Le quartier des Musiciens d'abord, entre l'avenue Jean-Médecin et le boulevard Gambetta : les rues y portent des noms de compositeurs et les façades y déclinent tout le lexique, mascarons, consoles, garde-corps ouvragés. Le boulevard Victor-Hugo aligne ses balcons filants sous les platanes. Carabacel et Cimiez, quartiers d'hivernants, offrent des compositions plus amples ; et la Promenade des Anglais elle-même, entre deux immeubles récents, garde des façades qui méritent qu'on traverse la chaussée pour les regarder de face. Mon conseil tient en une phrase : marchez lentement et changez de trottoir. Une corniche ne se lit pas d'en dessous. Et si vous croisez un mascaron qui vous regarde, rendez-lui son regard, il est là pour cela depuis plus d'un siècle. ## FAQ ### Quelle est la différence entre une cariatide et un atlante ? La cariatide est une figure féminine sculptée employée comme support ; l'atlante en est l'équivalent masculin, souvent représenté portant la charge sur ses épaules. Tous deux remplacent une colonne, un pilastre ou une console sous un balcon, une corniche ou un encadrement de porte. ### À quoi sert une console sous un balcon ? La console est la pièce sculptée, généralement en volute, qui transmet le poids du balcon au mur de façade. À la Belle Époque, elle est autant structurelle que décorative : feuilles d'acanthe, enroulements, parfois petites figures. Le soin porté aux consoles en dit long sur celui porté à l'immeuble entier. ### Qu'est-ce qu'un balcon filant ? Un balcon qui court sur toute la largeur de la façade, fermé par un garde-corps en ferronnerie. Sur les immeubles niçois de la Belle Époque, il signale le plus souvent l'étage principal, celui des hauteurs sous plafond les plus généreuses. ### Que sont les bandeaux et les refends ? Le bandeau est une moulure horizontale filante qui marque la séparation des étages. Les refends sont des lignes creusées dans l'enduit du soubassement ou du rez-de-chaussée pour imiter des joints de pierre. Les deux structurent la lecture de la façade, comme la ponctuation structure une phrase. ### Les ornements des façades niçoises sont-ils protégés ? Certains immeubles sont protégés au titre des monuments historiques ou situés dans des périmètres patrimoniaux ; en copropriété, toute intervention sur une façade suppose par ailleurs des autorisations. Avant travaux, renseignez-vous auprès des services patrimoine et urbanisme de la Ville de Nice. ### Sources - Ministère de la Culture, architecture, https://www.culture.gouv.fr/ - Ville de Nice, patrimoine Belle Époque, https://www.nice.fr/ --- # Collines et jardins de Nice : où la ville respire-t-elle ? https://107promenade.com/fr/gazette/jardins-collines-nice · Art de vivre · 2026-08-15 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Nice se lit depuis ses collines. La colline du Château, entre le Vieux-Nice et le port, offre un point de vue direct sur la Baie des Anges, sans château, la citadelle ayant été rasée au XVIIIe siècle. Cimiez aligne sur son plateau une oliveraie, un monastère et des ruines romaines. Le parc Phoenix, à l'ouest, complète ce réseau vert qui donne à une ville dense ses espaces de respiration.** ## Que voit-on depuis la colline du Château ? On monte à la colline du Château par les escaliers du Vieux-Nice ou par la pente qui part du port. La montée se mérite un peu : des marches, des paliers ombragés, des pins qui sentent chaud dès le matin. Puis le sol s'aplanit et la ville se retourne. D'un côté, les toits de tuiles du Vieux-Nice et la courbe de la Baie des Anges ; de l'autre, le port, ses façades ocre et les collines de l'est. Le château, lui, n'existe plus. La citadelle qui dominait la ville a été rasée au début du XVIIIe siècle, et il faut l'accepter en arrivant : on visite une absence. Restent un parc, des vestiges, une cascade artificielle du XIXe siècle dont on entend le bruit avant de la voir, et le cimetière du Château, suspendu au-dessus de la mer. J'y monte régulièrement, tôt, quand les allées appartiennent encore aux merles. ## Quels jardins trouve-t-on à Cimiez ? Cimiez est une autre géographie. La colline s'étire au nord du centre, plus haute, plus résidentielle, marquée par les grands hôtels de l'époque des hivernants. Son cœur vert est le parc des arènes : une oliveraie ancienne, des troncs noueux, une lumière filtrée qui change la température du corps en plein été. Les familles s'installent sur l'herbe, les enfants courent entre les arbres, et l'ensemble garde une simplicité que peu de parcs urbains conservent. Au bord du plateau, le monastère de Cimiez et ses jardins : parterres réguliers, roseraie, potager, et une terrasse qui ouvre sur la ville jusqu'à la mer. À quelques pas, les ruines romaines de l'antique Cemenelum, arènes, thermes, rappellent que la colline fut habitée bien avant le front de mer. On passe des oliviers aux pierres romaines en quelques minutes de marche. ## Où trouver du vert ailleurs à Nice ? À l'ouest, près de l'embouchure du Var, le parc Phoenix rassemble sous une grande serre et autour de ses plans d'eau une collection de plantes et d'oiseaux. C'est un autre registre, botanique et familial, à l'écart des collines historiques. En centre-ville, la promenade du Paillon a rendu aux piétons une coulée verte qui descend vers la mer sur le tracé de la rivière couverte, entre pelouses, jeux d'eau et essences méditerranéennes. ## Pourquoi le végétal compte-t-il dans une ville dense ? Nice est une ville serrée entre mer et montagne. Le bâti y est continu, les rues étroites dans le centre ancien, et l'été appuie. Les collines et les parcs ne sont donc pas un décor : ils règlent la vie quotidienne. On y cherche l'ombre, un silence relatif, un horizon. À La Gazette, je constate que la proximité d'un parc pèse dans la manière d'habiter un quartier, les habitués de Cimiez organisent leurs matinées autour de l'oliveraie comme d'autres autour du marché. Mon conseil tient en une phrase : prendre les collines à pied, sans programme. La colline du Château pour le regard, Cimiez pour la lenteur, le parc Phoenix pour les enfants. La ville se comprend mieux d'en haut. ## FAQ ### Y a-t-il encore un château sur la colline du Château ? Non. La citadelle a été rasée au début du XVIIIe siècle. Restent le nom, un parc arboré, des vestiges, la cascade et un point de vue direct sur la Baie des Anges et le port. ### La cascade de la colline du Château est-elle naturelle ? Non, c'est un aménagement du XIXe siècle. Elle apporte en été une fraîcheur réelle et son bruit accompagne toute la partie haute du parc. ### Comment monte-t-on à la colline du Château ? À pied, par les escaliers qui partent du Vieux-Nice ou par la montée côté port. Compter une quinzaine de minutes de marche ; le parc est en accès libre. ### Que voir à Cimiez en dehors des musées ? L'oliveraie du parc des arènes, le monastère de Cimiez et ses jardins en terrasse, et les ruines romaines de Cemenelum. L'ensemble se parcourt à pied sur le plateau. ### Le parc Phoenix convient-il aux familles ? Oui. Serre, plans d'eau, oiseaux et grandes pelouses en font une sortie simple avec des enfants, à l'ouest de la ville, près de l'aéroport. ### Sources - Ville de Nice, parcs et jardins, https://www.nice.fr/ - Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur, https://www.explore-nicecotedazur.com/ --- # Que raconte Villefranche-sur-Mer, entre sa rade et son village ? https://107promenade.com/fr/gazette/villefranche-sur-mer-rade-village · International · 2026-08-12 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Villefranche-sur-Mer occupe l'une des rades naturelles les plus profondes de la Méditerranée, à quelques minutes de Nice par la basse Corniche ou la ligne du littoral. Son village a gardé ses façades colorées, sa rue Obscure médiévale, sa Citadelle Saint-Elme du XVIe siècle et la chapelle Saint-Pierre décorée par Jean Cocteau. Autour de la darse et du port de pêche, la vie de bord de mer est restée à l'échelle du village. C'est une commune recherchée, précisément parce qu'elle a très peu changé.** ## Pourquoi la rade de Villefranche compte-t-elle autant ? Depuis Nice, il suffit de passer le cap pour changer d'échelle. La rade de Villefranche s'ouvre entre le mont Boron et la presqu'île de Saint-Jean-Cap-Ferrat, et sa profondeur en fait l'une des rades naturelles les plus profondes de la Méditerranée. C'est elle qui explique une scène familière des matins d'été : de grands navires au mouillage, immobiles au milieu de la baie, pendant que les pointus rentrent au port. Cette géographie a tout décidé. Bien avant d'être un décor, la rade a été un abri : les flottes y ont mouillé pendant des siècles, et la ville s'est construite en amphithéâtre au-dessus de ce plan d'eau protégé. Quand je longe la basse Corniche, je pense toujours que Villefranche ne s'est pas installée face à la mer par coquetterie, mais parce que la mer y était sûre. ## À quoi ressemble le village derrière le front de mer ? On débarque sur le quai, on lève les yeux, et la vieille ville monte d'un seul mouvement : façades ocre, rose et jaune, volets mi-clos, ruelles en escalier où le linge sèche encore aux fenêtres. Tout se fait à pied, et c'est une contrainte devenue un privilège, la voiture reste en haut, le village reste en bas. Ce qui me frappe à chaque visite, c'est que Villefranche est habitée à l'année. Derrière les terrasses du quai, il y a des écoles, des commerces de semaine, des voisins qui se saluent par leur prénom. Le village n'a pas été vidé par sa propre carte postale, et c'est plus rare qu'on ne le croit sur cette côte. ## Que racontent la rue Obscure et la Citadelle Saint-Elme ? La rue Obscure est le passage le plus étrange du village : une rue médiévale entièrement couverte, qui court sous les maisons sur toute sa longueur. On y entre en plein midi et on avance dans une pénombre fraîche, entre des voûtes qui servaient autrefois d'abri aux habitants. Peu de communes de la Côte d'Azur ont conservé un témoin aussi direct de leur passé défensif. À l'autre bout du quai, la Citadelle Saint-Elme veille depuis le XVIe siècle. Ses remparts massifs enserrent aujourd'hui des musées et des services de la ville : on traverse une place d'armes pour aller voir une collection, et des jardins ont poussé là où campaient les garnisons. C'est une forteresse devenue lieu de promenade, sans avoir rien perdu de sa silhouette. ## Où croise-t-on Jean Cocteau à Villefranche ? Sur le port, face aux barques, la chapelle Saint-Pierre est la plus petite grande adresse du village. Cette chapelle de pêcheurs a été entièrement décorée par Jean Cocteau dans les années 1950 : ses fresques racontent la vie de saint Pierre et celle des pêcheurs de la rade, d'un trait que l'on reconnaît au premier regard. Cocteau n'était pas un visiteur de passage. Il a longuement séjourné à Villefranche, à l'hôtel Welcome, sur ce même quai, et la ville a gardé de lui plus qu'un décor : une façon d'être regardée. Quand un lecteur me demande par où commencer une visite, je réponds souvent par cette chapelle, dix minutes suffisent, et elles restent. ## Villefranche est-elle vraiment aux portes de Nice ? Oui, et c'est peut-être son fait le plus décisif. La basse Corniche relie le port de Nice à la rade en quelques minutes, et la ligne ferroviaire du littoral dessert une gare posée juste au-dessus de la plage, on descend du train, on est au bord de l'eau. Peu de villages de la Côte d'Azur combinent à ce point le calme d'une baie fermée et la proximité immédiate d'une grande ville. C'est cette équation qui en fait une commune recherchée, et je me garderai d'avancer ici le moindre chiffre : le marché de la rade mérite un article à part. Ce que je peux dire en voisin, c'est que Villefranche ne se visite pas, elle s'apprivoise. On y revient pour la lumière du matin sur les façades, et l'on finit par comprendre pourquoi ceux qui s'y installent n'en parlent qu'à voix basse. ## FAQ ### Pourquoi la rade de Villefranche peut-elle accueillir de grands navires ? Parce que c'est l'une des rades naturelles les plus profondes de la Méditerranée, abritée entre le mont Boron et la presqu'île de Saint-Jean-Cap-Ferrat. Cette profondeur permet à de grands navires de mouiller au milieu de la baie, sans infrastructure portuaire lourde. ### Qu'est-ce que la rue Obscure ? Un passage médiéval entièrement couvert qui court sous les maisons de la vieille ville de Villefranche-sur-Mer. Ancien chemin de ronde devenu abri pour les habitants, il se parcourt aujourd'hui à pied, dans la pénombre, sur toute sa longueur. ### Qui a décoré la chapelle Saint-Pierre ? Jean Cocteau, dans les années 1950. Cette chapelle de pêcheurs située sur le port de Villefranche est couverte de ses fresques, consacrées à saint Pierre et à la vie des pêcheurs de la rade. ### Que trouve-t-on dans la Citadelle Saint-Elme ? Édifiée au XVIe siècle, la Citadelle Saint-Elme abrite aujourd'hui des musées et des services municipaux, ainsi que des jardins à l'intérieur des remparts. Elle se visite librement à pied depuis le quai. ### Comment rejoint-on Villefranche-sur-Mer depuis Nice ? Par la basse Corniche en quelques minutes de voiture depuis le port de Nice, ou par la ligne ferroviaire du littoral : la gare de Villefranche-sur-Mer est située juste au-dessus de la plage de la rade. ### Sources - Ville de Villefranche-sur-Mer, patrimoine et chapelle Saint-Pierre, https://www.villefranche-sur-mer.fr/ - Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur, https://www.explore-nicecotedazur.com/ - UNESCO, Nice, capitale du tourisme de riviera, https://whc.unesco.org/fr/list/1635/ --- # Quels diagnostics pour vendre un logement ? Le dossier de diagnostics techniques expliqué https://107promenade.com/fr/gazette/diagnostics-obligatoires-vendre · Pratique · 2026-08-09 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Pour vendre un logement en France, le vendeur remet à l'acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT), annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Sa composition dépend de l'âge et de la localisation du bien : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, termites en zone concernée, assainissement le cas échéant, et mesurage loi Carrez en copropriété. Le DPE est obligatoire dès la publication de l'annonce. Les diagnostics sont établis par un diagnostiqueur certifié, en principe aux frais du vendeur.** ## Quels diagnostics pour vendre ? Le dossier de diagnostics techniques, le DDT, comme l'appellent les notaires, regroupe l'ensemble des états et constats que le vendeur doit remettre à l'acquéreur. Selon le bien, on y trouve le DPE, l'état d'amiante, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état de l'installation intérieure d'électricité, celui du gaz, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état relatif aux termites dans les zones déclarées par arrêté préfectoral, le contrôle de l'assainissement non collectif le cas échéant, et le mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété. Tous ces documents ne concernent pas tous les biens. L'amiante vise les bâtiments d'un certain âge, le plomb le bâti le plus ancien, les termites uniquement les zones délimitées par arrêté, l'électricité et le gaz les installations qui ont dépassé un certain âge. La composition exacte du dossier se vérifie au cas par cas, sur Service-public.fr ou auprès d'un diagnostiqueur certifié, c'est le premier réflexe que je recommande avant toute mise en vente. ## Le DPE est-il obligatoire ? Oui, et c'est le seul diagnostic exigé dès l'annonce. Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; l'étiquette doit figurer sur toute annonce de vente, en vitrine d'agence comme en ligne. À la rédaction de la Gazette, nous voyons encore des annonces publiées avec la mention « DPE en cours » : c'est une vente qui part mal. Le DPE est par ailleurs opposable : l'acquéreur peut se prévaloir des informations qu'il contient. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, jamais par le vendeur lui-même. La règle est la même pour un appartement du front de mer et pour une maison des collines. ## Qu'est-ce que la loi Carrez ? La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative du lot dans tout avant-contrat et acte de vente d'un bien en copropriété. Elle définit une méthode de mesurage précise, qui exclut notamment les surfaces sous plafond bas, les balcons et les caves. Si la superficie réelle se révèle inférieure à celle annoncée au-delà de la marge admise par la loi, l'acquéreur dispose d'un recours en diminution du prix. Le vendeur peut mesurer lui-même, mais confier l'opération à un professionnel reste la voie prudente : une erreur de mesure se paie après la vente. ## Qui réalise les diagnostics ? La plupart des diagnostics, DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, doivent être établis par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, couvert par une assurance professionnelle et indépendant du vendeur comme de l'agence. Un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés est consultable en ligne. Deux exceptions notables : l'état des risques (ERP) peut être rempli par le vendeur à partir des informations préfectorales disponibles en ligne, et le mesurage Carrez n'exige pas de certification. Les frais du dossier sont en principe à la charge du vendeur. ## Quand les faire ? Le DPE d'abord, avant même de rédiger l'annonce, puisque l'étiquette doit y figurer. Le reste du dossier gagne à être réuni avant la signature de la promesse ou du compromis : c'est à ce stade que l'acquéreur en prend connaissance et que son délai de rétractation court. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, qui varie selon sa nature et parfois selon son résultat. Plutôt que de retenir des chiffres qui évoluent avec les textes, vérifiez les durées en vigueur sur Service-public.fr ou demandez à votre diagnostiqueur un calendrier de validité : un document expiré au jour de l'acte devra être refait. ## FAQ ### Qui paie les diagnostics immobiliers ? En principe, le vendeur. C'est lui qui doit remettre un dossier de diagnostics techniques complet à l'acquéreur ; les honoraires des diagnostiqueurs sont libres, il est donc utile de comparer plusieurs devis. ### Que risque le vendeur si un diagnostic manque ? L'absence d'un diagnostic obligatoire prive le vendeur de l'exonération de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Selon les cas, l'acquéreur peut demander une diminution du prix, voire la résolution de la vente. En pratique, le notaire n'instrumente pas sans dossier complet. ### Le DPE doit-il figurer dans l'annonce ? Oui. Les étiquettes énergie et climat du DPE doivent apparaître sur toute annonce de vente, quel que soit le support. C'est le seul diagnostic exigé dès la commercialisation. ### Les diagnostics sont-ils les mêmes pour tous les logements ? Non. La composition du dossier dépend de l'âge du bâtiment, de sa localisation et de son statut : la loi Carrez ne concerne que la copropriété, les termites uniquement les zones visées par arrêté, l'assainissement non collectif les biens non raccordés au réseau public. ### Combien de temps un diagnostic reste-t-il valable ? La durée varie selon le diagnostic et parfois selon son résultat. Les durées en vigueur sont récapitulées sur Service-public.fr ; un diagnostiqueur certifié vous dira lesquels de vos documents doivent être refaits avant la vente. ### Sources - Service-public.fr, diagnostic immobilier, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20591 - Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique (DPE), https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096 --- # Un pied-à-terre à Nice : quel quartier pour quel usage ? https://107promenade.com/fr/gazette/pied-a-terre-nice-quartier-usage · Marché immobilier Riviera · 2026-08-06 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **À Nice, le bon quartier pour un pied-à-terre dépend d'abord de l'usage. Pour la vue mer, Mont-Boron (9 350 €/m², prix médian, S1 2026, étude Maison Masséna) et la Promenade des Anglais (7 920 €/m²) tiennent le haut du marché. Pour tout faire à pied, le Carré d'Or (7 980 €/m²) reste la référence ; pour le calme, Cimiez (6 390 €/m²) offre l'écart de prix le plus favorable. Le Port (6 950 €/m²) est le quartier qui monte.** ## Qu'est-ce qu'un bon quartier pour un pied-à-terre à Nice ? Un pied-à-terre ne se choisit pas comme une résidence principale. On n'y vit pas, on y revient. La question n'est donc pas « où fait-il bon vivre à Nice ? » mais « qu'est-ce que je veux retrouver en ouvrant la porte, dix ou quinze fois par an ? ». Certains veulent la mer au réveil, d'autres le silence, d'autres encore la possibilité de laisser la voiture à l'aéroport et de tout faire à pied. Les écarts de prix traduisent ces usages. Au premier semestre 2026, les prix médians relevés par l'étude Maison Masséna vont de 6 390 €/m² à Cimiez à 9 350 €/m² à Mont-Boron. Entre les deux, quatre quartiers que je vois revenir dans presque toutes les recherches de résidence secondaire : le Carré d'Or, la Promenade des Anglais, le Vieux-Nice et Le Port. ## Quel quartier pour une vue mer ? Deux réponses, deux géographies. Mont-Boron, d'abord : la colline à l'est de la ville, ses pins, ses villas et ses copropriétés tournées vers la Baie des Anges. C'est le quartier le plus cher de Nice, à 9 350 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), le prix de la vue dégagée doublée du calme. La Promenade des Anglais ensuite, à 7 920 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna). Ici la vue mer est frontale, au ras du front de mer, avec le bruit de la ville en contrepartie. Pour un pied-à-terre de week-end, l'arbitrage est simple : Mont-Boron demande une voiture ou de bonnes jambes, la Promenade se rejoint en vingt minutes depuis l'aéroport. ## Quel quartier pour le calme ? Cimiez. Le quartier des hivernants, des grands immeubles bourgeois et des jardins, au nord du centre. À 6 390 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), c'est le prix le plus mesuré de cette sélection, et de loin. On y achète des mètres carrés en plus, des plafonds hauts, du silence. La contrepartie est connue : pas de mer visible depuis la plupart des immeubles, ni de commerces à chaque coin de rue. Cimiez convient au pied-à-terre de lecture et de famille, moins à celui qui veut descendre à la plage en peignoir. Mont-Boron offre le calme et la vue à la fois, mais à 9 350 €/m², près de 3 000 €/m² au-dessus. ## Quel quartier pour tout faire à pied ? Le Carré d'Or, entre la Promenade des Anglais, la rue de France et le boulevard Victor-Hugo. Tout y est à moins de dix minutes : la mer, le marché, les restaurants, la gare pour Monaco ou l'Italie. À 7 980 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), c'est le quartier central le plus valorisé de la ville. Le Vieux-Nice, à 7 150 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna), joue la même carte avec un autre tempérament : ruelles, façades colorées, vie jusqu'à tard. J'y enverrais celui qui veut un pied-à-terre vivant, pas celui qui cherche à dormir tôt en juillet. ## Quel quartier si le pied-à-terre doit se louer entre deux séjours ? Deux quartiers se détachent pour un usage mixte, occupation personnelle et location saisonnière : le Vieux-Nice (7 150 €/m²) et Le Port (6 950 €/m², les deux en médiane, S1 2026, étude Maison Masséna). Le premier pour la demande touristique constante, le second pour sa trajectoire : c'est le quartier qui monte, entre la place Garibaldi, les antiquaires et les terrasses du bassin Lympia. Un rappel avant tout calcul de rendement : la location saisonnière à Nice est encadrée, enregistrement, règles de changement d'usage, règlement de copropriété. Ces contraintes se vérifient avant l'achat, pas après. Elles ne condamnent pas le projet ; elles le structurent. ## Comment arbitrer, en pratique ? Partez de la fréquence de vos venues. Pour des week-ends répétés, la proximité de l'aéroport et la vie à pied comptent plus que tout : Carré d'Or ou Promenade des Anglais. Pour des séjours longs et calmes, Cimiez ou Mont-Boron. Pour un bien qui travaille en votre absence, Vieux-Nice ou Le Port. Le budget fait le reste. Un deux-pièces de 45 m² revient, en médiane, à environ 359 000 € dans le Carré d'Or et 288 000 € à Cimiez (prix S1 2026, étude Maison Masséna, hors frais et travaux). L'écart finance des années d'allers-retours. C'est souvent là que la décision se joue vraiment. ## FAQ ### Quel est le quartier le plus cher de Nice pour un pied-à-terre ? Mont-Boron, avec un prix médian de 9 350 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna). Le quartier combine vue mer et calme, ce qui explique l'écart avec le reste de la ville. ### Combien coûte un deux-pièces de 45 m² dans le Carré d'Or ? Environ 359 000 € hors frais, sur la base d'un prix médian de 7 980 €/m² au S1 2026 (étude Maison Masséna). ### Quel quartier de Nice offre le meilleur prix pour un pied-à-terre au calme ? Cimiez, quartier résidentiel et arboré, à 6 390 €/m² en médiane au S1 2026 (étude Maison Masséna), le prix le plus mesuré des six quartiers étudiés. ### Pourquoi dit-on que Le Port est le quartier qui monte ? À 6 950 €/m² en médiane (S1 2026, étude Maison Masséna), Le Port reste sous le Vieux-Nice (7 150 €/m²) tout en attirant commerces, terrasses et acheteurs, un écart qui se resserre. ### Quel écart de prix entre la colline et le centre de Nice ? Près de 3 000 €/m² entre Mont-Boron (9 350 €/m²) et Cimiez (6 390 €/m²), prix médians S1 2026 (étude Maison Masséna). Entre le Carré d'Or (7 980 €/m²) et la Promenade des Anglais (7 920 €/m²), l'écart est presque nul. ### Sources - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier - DGFiP, droits d'enregistrement au 1er février 2026, https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-02.pdf --- # Cours Saleya et marchés de Nice : où aller, quand, que goûter ? https://107promenade.com/fr/gazette/cours-saleya-marches-nice · Art de vivre · 2026-08-03 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le cours Saleya, dans le Vieux-Nice, accueille chaque matin un marché aux fleurs et un marché provençal, à quelques pas de la mer. Le lundi, les étals de fleurs et de légumes laissent la place à la brocante. Plus au nord, le marché de la Libération, le plus grand marché quotidien de Nice, reste celui où la ville fait ses courses. Depuis le 107 Promenade des Anglais, il suffit de longer le quai des États-Unis pour rejoindre le cours Saleya à pied.** ## Qu'est-ce que le cours Saleya ? Le cours Saleya est une longue place du Vieux-Nice, parallèle à la mer, bordée de façades ocre et de volets qui restent mi-clos jusqu'à la fin de la matinée. C'est là que se tiennent, côte à côte, le marché aux fleurs et le marché provençal, les seaux de renoncules et d'œillets d'un côté, les cagettes de tomates, de courgettes-fleurs et d'agrumes de l'autre. Depuis nos fenêtres du 107 Promenade des Anglais, s'y rendre est une promenade plutôt qu'un trajet : on longe le quai des États-Unis, la mer à main droite, et l'on entre dans le Vieux-Nice par l'une des traverses. Le parfum arrive avant les étals, mimosa en hiver, basilic en été. Le marché se tient le matin. Vers midi, les camionnettes repartent, les terrasses avancent leurs tables, et la place change de fonction sans changer de décor. C'est cette double vie, marché le matin, salon en plein air l'après-midi, qui fait du cours Saleya autre chose qu'une attraction. ## Quels marchés à Nice et quand ? Le cours Saleya tient marché le matin, du mardi au dimanche : fleurs et produits provençaux se partagent la place. Le lundi, il change entièrement de registre et se donne à la brocante. Plus au nord, autour de l'ancienne gare du Sud, le marché de la Libération est le plus grand marché quotidien de Nice. C'est celui des Niçois : on y parle moins de langues, on y négocie davantage, les poissonniers y annoncent la pêche du matin à voix haute. Pour qui veut comprendre comment la ville se nourrit, c'est là qu'il faut aller. Les deux marchés ne se concurrencent pas ; ils se complètent. Saleya donne le décor, la mer proche, les façades, les auvents rayés. La Libération donne le quotidien. Un séjour à Nice gagne à connaître les deux. ## Que manger sur un marché niçois ? La socca, d'abord. Cette galette de farine de pois chiches, cuite sur de grandes plaques de cuivre et servie brûlante dans un cornet de papier, se mange debout, au poivre, sans couverts. Dans le Vieux-Nice, on la trouve à quelques pas des étals du cours Saleya, et l'attente fait partie du rite. Viennent ensuite la pissaladière, oignons longuement fondus, olives de Nice, anchois, les petits farcis, la tourte de blettes qui déconcerte les visiteurs par son sucre, et en saison les fleurs de courgette. La cuisine niçoise est une cuisine de marché : peu de gestes, des produits qui n'ont pas voyagé loin. Mon conseil de voisin : acheter peu, mais à plusieurs étals, et finir par un café en terrasse face aux façades. Le marché niçois ne se visite pas, il se pratique. ## Où se tient la brocante ? Le lundi, le cours Saleya ne vend ni fleurs ni légumes : les brocanteurs déplient leurs tables sur toute la longueur de la place. Argenterie dépareillée, linge ancien, cadres dorés, cartes postales de la Riviera d'avant, le fond varie chaque semaine, et c'est précisément l'intérêt. On y croise deux publics : les marchands, tôt, qui savent ce qu'ils cherchent, et les promeneurs, plus tard, qui l'ignorent encore. Pour meubler un appartement niçois avec des objets qui ont déjà vécu ici, c'est un point de départ raisonnable, et une leçon d'histoire locale à ciel ouvert. ## FAQ ### Le marché du cours Saleya est-il ouvert tous les jours ? Le marché aux fleurs et le marché provençal se tiennent le matin, du mardi au dimanche. Le lundi, la place accueille la brocante à la place des étals de fleurs et de produits. ### Quel est le meilleur moment pour visiter le cours Saleya ? Le matin, quand le marché bat son plein et que la lumière traverse la place dans la longueur. Vers midi, les étals se replient et les terrasses prennent le relais. ### Où goûter la socca à Nice ? Dans le Vieux-Nice, à quelques pas du cours Saleya, plusieurs adresses la cuisent sur plaque de cuivre tout au long de la matinée. Elle se mange chaude, poivrée, debout, c'est ainsi qu'elle est la meilleure. ### Qu'est-ce que le marché de la Libération ? C'est le plus grand marché quotidien de Nice, installé au nord du centre, autour de l'ancienne gare du Sud. Moins tourné vers les visiteurs que le cours Saleya, c'est le marché où les Niçois font leurs courses. ### Peut-on rejoindre le cours Saleya à pied depuis la Promenade des Anglais ? Oui. Il suffit de longer le front de mer par le quai des États-Unis puis d'entrer dans le Vieux-Nice par l'une des ruelles perpendiculaires. C'est une marche agréable, la mer d'un côté, les façades de l'autre. ### Sources - Ville de Nice, marchés, https://www.nice.fr/ - Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur, https://www.explore-nicecotedazur.com/ --- # Où habiter sur la Côte d'Azur quand on travaille à Monaco ? https://107promenade.com/fr/gazette/habiter-cote-azur-travailler-monaco · International · 2026-07-31 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Beaucoup de personnes qui travaillent à Monaco résident sur la Côte d'Azur voisine : Nice, Cap-d'Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin ou Menton. Les trois Corniches et la ligne ferroviaire du littoral relient ces communes à la Principauté, quelques minutes depuis les communes limitrophes, un trajet quotidien praticable depuis Nice. Le choix se joue moins sur la distance que sur l'art de vivre recherché : front de mer niçois, village perché ou rue qui prolonge Monte-Carlo. Pour les questions de résidence fiscale, seul un conseil spécialisé fait foi.** ## Où habiter quand on travaille à Monaco ? Monaco concentre les emplois ; le logement, lui, déborde largement sur la Côte d'Azur. Entre Nice et la frontière italienne, un corridor résidentiel s'est installé le long du littoral : Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze, Cap-d'Ail d'un côté de la Principauté ; Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et Menton de l'autre. Chaque matin, ces communes envoient vers Monaco leurs trains, leurs bus et leurs automobilistes des Corniches. Le bon point de chute dépend de trois questions simples. À quelle distance du bureau accepte-t-on de vivre ? Quelle vie veut-on en dehors du travail, écoles, commerces, culture, mer ? Et préfère-t-on une ville constituée comme Nice ou l'échelle d'un village ? La suite de cet article déroule ces trois fils. ## Combien de temps pour rejoindre Monaco depuis Nice ? 23 minutes de train entre Nice-Ville et Monaco-Monte-Carlo, avec une soixantaine de liaisons par jour (TER Sud). C'est le chiffre qui décide, parce qu'il place la Principauté plus près du centre de Nice que bien des banlieues ne le sont de leur propre ville. La ligne du littoral dessert Nice-Ville, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze-sur-Mer et Cap-d'Ail avant d'entrer dans la gare souterraine de Monaco-Monte-Carlo, située au centre de la Principauté. Depuis les communes limitrophes, le trajet se compte en quelques minutes. Les horaires et fréquences varient selon les saisons : le site du TER Sud fait référence. Par la route, trois itinéraires portent le même nom depuis plus d'un siècle : la Basse Corniche, qui longe le rivage, la Moyenne Corniche et la Grande Corniche, tracées en balcon. La première se charge aux heures de pointe ; les deux autres offrent de la hauteur et des vues, au prix de quelques lacets. Beaucoup d'habitués combinent train et marche à pied, la gare de Monaco-Monte-Carlo plaçant la plupart des quartiers d'affaires à quelques minutes. ## Quelles communes entre Nice et Monaco ? À l'ouest de la Principauté, la côte égrène des caractères très différents. Villefranche-sur-Mer s'enroule autour de sa rade et de sa vieille ville colorée. Beaulieu-sur-Mer cultive une élégance Belle Époque à taille de village. Saint-Jean-Cap-Ferrat vit sur sa presqu'île, à l'écart du flux. Èze se dédouble entre son bord de mer et son village perché. Cap-d'Ail, enfin, s'adosse directement à Monaco : on y réside en France, à pied de la Principauté. À l'est, Beausoleil occupe une position singulière : ses rues prolongent celles de Monte-Carlo, et la frontière se traverse en marchant. Roquebrune-Cap-Martin réunit un cap boisé, des plages et un vieux village médiéval accroché à la pente. Menton, près de la frontière italienne, ajoute ses jardins et sa vieille ville aux teintes chaudes. Trois manières distinctes d'habiter à quelques minutes du bureau. ## Vaut-il mieux Nice ou un village perché ? Nice est la seule ville complète du corridor : écoles et lycées internationaux, hôpitaux, aéroport, musées, marchés, et un front de mer qui structure la vie quotidienne. Du port au centre, chaque quartier a sa tonalité. C'est le choix de ceux qui veulent, en dehors des heures monégasques, une vie urbaine entière, quitte à allonger un peu le trajet. Les villages perchés racontent autre chose. Èze, La Turbie posée sur la Grande Corniche au-dessus de la Principauté, le vieux Roquebrune : du calme, des pierres anciennes, la Méditerranée en contrebas. En contrepartie, la voiture devient difficile à éviter et l'offre de commerces se resserre. Ni meilleur ni moins bon que Nice : un autre rythme. Reste la question fiscale, souvent posée en premier, elle dépend de la nationalité et de la situation de chacun, et relève d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire, pas d'une gazette. ## FAQ ### Peut-on vivre en France et travailler à Monaco ? Oui, c'est une organisation courante sur la Côte d'Azur. De nombreuses personnes employées dans la Principauté résident dans les communes françaises voisines et franchissent la frontière chaque jour, en train, en voiture par les Corniches, ou à pied depuis Beausoleil et Cap-d'Ail. ### Quelle commune française est la plus proche de Monaco ? Cap-d'Ail et Beausoleil touchent directement la Principauté. À Beausoleil, certaines rues prolongent celles de Monte-Carlo ; on passe d'un pays à l'autre en marchant. ### Le train est-il une bonne option pour les trajets quotidiens ? La ligne du littoral dessert Nice-Ville, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Èze-sur-Mer, Cap-d'Ail et la gare Monaco-Monte-Carlo, au centre de la Principauté. Elle évite la circulation des Corniches aux heures de pointe. Horaires et fréquences sont à vérifier sur le site du TER Sud. ### Habiter en France en travaillant à Monaco change-t-il ma situation fiscale ? C'est possible, et cela dépend de la nationalité, du foyer et du parcours de chacun. La Gazette ne délivre pas de conseil fiscal : rapprochez-vous d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire avant toute décision de résidence. ### Faut-il une voiture quand on vit sur la côte et travaille à Monaco ? Pas nécessairement. À Nice, à Beausoleil ou à proximité d'une gare du littoral, le quotidien peut se passer de voiture. Dans les villages perchés comme Èze ou La Turbie, elle reste difficile à éviter. ### Sources - Ligne TER Nice, Monaco, Menton (SNCF / Région Sud), https://www.ter.sncf.com/sud-provence-alpes-cote-d-azur - Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur, https://www.explore-nicecotedazur.com/ - TER Sud Provence-Alpes-Côte d'Azur, horaires Nice, Monaco, https://www.ter.sncf.com/sud-provence-alpes-cote-d-azur/trajet-nice-monaco --- # Menton et Roquebrune-Cap-Martin : que savoir de la Riviera de l'Est ? https://107promenade.com/fr/gazette/menton-roquebrune-riviera-est · International · 2026-07-28 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Menton et Roquebrune-Cap-Martin ferment la Côte d'Azur à l'est, entre Monaco et la frontière italienne. Menton, dernière ville française avant l'Italie, se reconnaît à son micro-climat doux, à ses jardins d'acclimatation et à son citron protégé par une IGP. Roquebrune-Cap-Martin réunit un village médiéval perché, le Cap-Martin résidentiel et deux jalons de l'architecture moderne : la villa E-1027 d'Eileen Gray et le Cabanon de Le Corbusier. Deux communes recherchées, à quelques minutes de Monaco comme de l'Italie.** ## Où commence la Riviera de l'Est ? Passé Monaco, la Côte d'Azur change d'échelle. La montagne tombe dans la mer, les routes de la Corniche se superposent, et deux communes ferment le rivage français : Roquebrune-Cap-Martin, puis Menton, dernière ville avant l'Italie. C'est ce que nous appelons la Riviera de l'Est, un territoire compact, tourné vers le levant, où l'on passe d'un pays à l'autre en quelques minutes. Cette position explique beaucoup. Monaco est à quelques minutes, Vintimille et la Ligurie à peine plus loin. On y vit en français, on y déjeune parfois en italien, et la frontière n'est plus qu'une habitude de promenade. ## Qu'est-ce qui distingue Menton des autres villes de la Côte d'Azur ? Son climat, d'abord. Adossée aux premiers reliefs des Alpes et ouverte plein sud, Menton bénéficie d'un micro-climat doux qui a fait sa réputation dès le XIXe siècle. Les hivers y sont cléments au point que les agrumes mûrissent en pleine terre, le citron de Menton, protégé par une indication géographique protégée (IGP), en est devenu l'emblème, célébré chaque hiver par la Fête du Citron. Ce climat a aussi produit des jardins. La Serre de la Madone et le jardin Val Rahmeh rassemblent des collections botaniques acclimatées grâce à cette douceur. Et au-dessus du port, la vieille ville aligne ses façades aux tons italiens, ocre et rose, en un amphithéâtre qui regarde la mer. ## Que raconte Roquebrune-Cap-Martin ? La commune se lit en deux temps. En hauteur, le village médiéval de Roquebrune, serré autour de son château, avec ses ruelles couvertes et ses passages voûtés. En contrebas, le Cap-Martin, presqu'île résidentielle plantée de pins et d'oliviers, où les propriétés se devinent plus qu'elles ne se montrent. Entre les deux, le sentier du littoral fait le tour du cap au ras de l'eau. C'est une promenade que nous recommandons volontiers : Monaco d'un côté, la baie de Menton de l'autre, et l'Italie en ligne d'horizon. ## Pourquoi les architectes modernes ont-ils choisi ce rivage ? Au bord du sentier du littoral, la villa E-1027 d'Eileen Gray tient un rôle à part dans l'histoire de l'architecture moderne : une maison blanche posée face à la mer, pensée jusqu'au mobilier, aujourd'hui restaurée et ouverte à la visite dans le cadre du site Cap Moderne. À quelques mètres, Le Corbusier a construit son Cabanon, un abri de bois d'une seule pièce où il passait ses étés. Que deux figures de la modernité aient choisi ce même rivage dit quelque chose de la lumière et du silence du Cap-Martin. ## Que faut-il garder en tête avant d'y chercher une adresse ? Menton et Roquebrune-Cap-Martin comptent parmi les communes recherchées de la Côte d'Azur, en particulier auprès des acheteurs qui travaillent à Monaco ou gardent un pied en Italie. L'offre y est mesurée : le relief limite la construction, et les biens de caractère, village, front de mer, cap, changent de mains avec discrétion. Depuis le 107 Promenade des Anglais, nous suivons ces deux communes comme une extension naturelle de notre territoire. La Corniche relie Nice à Menton sans perdre la mer des yeux, assez loin pour changer de décor, assez près pour rester en terrain connu. ## FAQ ### Où se trouvent Menton et Roquebrune-Cap-Martin ? À l'extrémité est de la Côte d'Azur, dans les Alpes-Maritimes, entre Monaco et la frontière italienne. Menton est la dernière ville française avant l'Italie ; Roquebrune-Cap-Martin la précède, face à Monaco. ### Pourquoi parle-t-on du micro-climat de Menton ? Protégée par les reliefs et ouverte au sud, Menton connaît des hivers doux qui permettent la culture des agrumes en pleine terre et l'acclimatation de jardins botaniques comme la Serre de la Madone et le jardin Val Rahmeh. ### Le citron de Menton bénéficie-t-il d'un label ? Oui. Le citron de Menton est protégé par une indication géographique protégée (IGP). La ville le célèbre chaque hiver lors de la Fête du Citron. ### Qu'est-ce que la villa E-1027 ? Une maison moderniste conçue par Eileen Gray à Roquebrune-Cap-Martin, au bord du sentier du littoral. Restaurée, elle se visite dans le cadre du site Cap Moderne, qui réunit aussi le Cabanon de Le Corbusier. ### Ces communes sont-elles proches de Monaco ? Oui. Roquebrune-Cap-Martin est limitrophe de la Principauté, et Menton se trouve à quelques minutes, par la route comme par le train. L'Italie commence juste après Menton. ### Sources - Office de tourisme de Menton, https://www.menton.fr/ - Cap Moderne, villa E-1027 / Le Corbusier, https://capmoderne.monuments-nationaux.fr/ --- # Le compromis de vente : que se passe-t-il après l'accord entre vendeur et acheteur ? https://107promenade.com/fr/gazette/compromis-de-vente-etapes · Pratique · 2026-07-25 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le compromis de vente est l'avant-contrat qui scelle l'accord entre vendeur et acquéreur. En droit français, l'acquéreur non professionnel dispose ensuite d'un délai de rétractation de dix jours. Des conditions suspensives, l'obtention du prêt en premier lieu, protègent les parties pendant que le notaire constitue le dossier. Le parcours s'achève par la signature de l'acte authentique ; les délais exacts varient selon chaque dossier.** ## Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Le compromis de vente est l'avant-contrat qui scelle l'accord entre vendeur et acquéreur : le bien, le prix, les conditions. En droit français, on dit que le compromis « vaut vente », les deux parties s'engagent, sous réserve des conditions prévues au contrat. Il peut être signé chez le notaire ou en agence. Il existe une variante, la promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s'y engage, l'acquéreur disposant d'une option qu'il lève, ou non, dans un délai convenu. Sur la Côte d'Azur comme ailleurs en France, les deux formules coexistent ; le choix se discute avec le notaire, dossier par dossier. ## Quel est le délai de rétractation ? Une fois le compromis signé et notifié, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours. Pendant cette période, il peut renoncer à l'achat sans motif et sans pénalité ; les sommes éventuellement versées lui sont restituées. Ce délai ne bénéficie qu'à l'acquéreur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Le point de départ des dix jours dépend du mode de notification du compromis, un détail que le notaire verrouille, et dont Service-public.fr décrit le cadre exact. ## Qu'est-ce qu'une condition suspensive ? Une condition suspensive subordonne la vente à la réalisation d'un événement futur : s'il ne se produit pas, le compromis tombe et l'acquéreur récupère les sommes versées. La plus courante est l'obtention du prêt immobilier, elle s'applique dès que l'acquéreur finance par emprunt, sauf renonciation expresse de sa part. D'autres conditions se négocient selon le bien : absence de servitude gênante, obtention d'une autorisation d'urbanisme, non-exercice d'un droit de préemption par la collectivité. Chaque condition est assortie d'un délai de réalisation, fixé dans l'avant-contrat. ## Que fait le notaire ? Entre le compromis et l'acte, le notaire constitue le dossier : titre de propriété, état hypothécaire, diagnostics, documents d'urbanisme, situation de la copropriété le cas échéant. Il purge également les droits de préemption et vérifie la capacité des parties à vendre et à acheter. C'est un travail discret, mais c'est lui qui donne à la vente sa solidité. À la Gazette, je donne toujours le même conseil : posez vos questions au notaire tôt, dès le compromis, plutôt que la veille de la signature. ## Combien de temps entre compromis et acte ? 2 à 3 mois en pratique, et aucun délai légal maximal en dehors de l'Alsace-Moselle, où l'acte authentique doit suivre le compromis sous 6 mois. Ailleurs, ce sont les parties qui fixent la date butoir dans le compromis lui-même. Ce qui remplit ces semaines est connu d'avance : le délai de rétractation de 10 jours calendaires ouvert à l'acquéreur non professionnel, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat ; la condition suspensive de prêt, dont la loi impose une durée minimale d'un mois et que les banques utilisent rarement en entier ; la purge des droits de préemption éventuels ; et les pièces d'urbanisme que le notaire réunit auprès de la mairie. Le jour de l'acte, le notaire relit l'ensemble, les fonds sont versés, les clés remises. La propriété est transférée ; la publicité foncière suit. Pour un calendrier précis adapté à votre situation, la bonne adresse reste votre notaire, et, pour le cadre général, Service-public.fr. ## FAQ ### Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ? Non. Le délai de rétractation de dix jours ne bénéficie qu'à l'acquéreur non professionnel. Le vendeur est engagé dès la signature, sous réserve des conditions suspensives prévues au contrat. ### Que se passe-t-il si le prêt est refusé ? Si la condition suspensive d'obtention du prêt ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et l'acquéreur récupère les sommes versées, à condition d'avoir sollicité le prêt conformément à ce que prévoit l'avant-contrat. ### Faut-il verser une somme à la signature du compromis ? Un dépôt de garantie est souvent demandé ; son montant se négocie et il est en principe séquestré chez le notaire. Il s'impute sur le prix le jour de l'acte, et il est restitué si une condition suspensive fait tomber la vente ou si l'acquéreur se rétracte dans les dix jours. ### Compromis ou promesse de vente : quelle différence ? Le compromis engage les deux parties dès la signature ; la promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acquéreur disposant d'une option à lever dans un délai convenu. Les effets pratiques diffèrent, le choix se fait avec le notaire. ### Peut-on renoncer à l'achat après les dix jours ? En dehors du jeu des conditions suspensives, non, sauf accord du vendeur. Renoncer sans motif contractuel expose l'acquéreur à perdre le dépôt de garantie, voire à une exécution forcée, selon les termes de l'avant-contrat. ### Sources - Service-public.fr, promesse de vente et compromis, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier --- # Pourquoi le Negresco est-il devenu le repère de la Promenade des Anglais ? https://107promenade.com/fr/gazette/negresco-grands-hotels-promenade · Histoires de la Promenade · 2026-07-22 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le Negresco a ouvert en 1913 sur la Promenade des Anglais, à l'initiative d'Henri Negresco, pour accueillir les hivernants qui passaient la saison froide à Nice. Sa coupole rose, dont le dessin est traditionnellement rattaché à l'influence de Gustave Eiffel, et son lustre en cristal de Baccarat en ont fait un repère du front de mer ; le bâtiment est classé au titre des monuments historiques. Avec la façade Art déco du Palais de la Méditerranée, achevée en 1929, il rappelle que la Promenade des Anglais fut d'abord une adresse d'hiver, avant d'être une adresse d'été.** ## D'où viennent les grands hôtels de la Promenade des Anglais ? Au XIXe siècle, Nice devient une destination d'hiver. Les hivernants, anglais d'abord, puis russes et venus de toute l'Europe, descendent vers la Méditerranée pour fuir les brumes du Nord. La Promenade des Anglais, tracée le long du front de mer, leur doit jusqu'à son nom. Pour loger cette clientèle, la ville se couvre d'hôtels de grande taille au tournant du siècle. La Belle Époque donne au front de mer niçois sa silhouette : façades claires, rotondes, coupoles. On ne venait pas encore pour l'été ; la saison, alors, c'était l'hiver. ## Que raconte le Negresco depuis 1913 ? Le Negresco ouvre en 1913 sur la Promenade des Anglais, à l'initiative d'Henri Negresco, qui voulait un établissement à la mesure des hivernants fortunés de la Côte d'Azur. La Première Guerre mondiale interrompt la saison peu après ; l'hôtel, lui, traverse le siècle. Deux images le résument. Sa coupole rose d'abord, dont le dessin est traditionnellement rattaché à l'influence de Gustave Eiffel, et qui signe la silhouette du front de mer. Son lustre en cristal de Baccarat ensuite, suspendu dans le grand salon, qui appartient aux récits que la ville se transmet. Le bâtiment est classé au titre des monuments historiques. Il reste pourtant un hôtel en activité, ce qui est peu courant : un monument que l'on continue d'habiter, saison après saison. ## Pourquoi la façade du Palais de la Méditerranée compte-t-elle autant ? En 1929, un peu plus loin sur la Promenade des Anglais, ouvre le Palais de la Méditerranée, porté par le financier américain Frank Jay Gould. Sa façade Art déco, avec ses bas-reliefs, donne au front de mer un second registre : après les coupoles de la Belle Époque, la géométrie des années folles. L'histoire du lieu fut mouvementée, entre fermeture et reconstruction. Sa façade, elle, a été préservée, et c'est elle que l'on longe encore aujourd'hui. À Nice, on a parfois perdu des bâtiments ; on a rarement accepté de perdre un décor. ## Que voit-on de cette histoire depuis le 107 Promenade des Anglais ? Notre famille est installée au 107 Promenade des Anglais depuis 1999, et je passe devant le Negresco plus souvent que je ne saurais le compter. De là, la Promenade se lit comme une frise : les palaces des hivernants, les façades Art déco, puis les immeubles qui ont grandi entre eux. Chacun tient son rang dans la même ligne face à la mer. Ces grands hôtels ont fixé quelque chose de durable : l'idée que le front de mer niçois est une adresse, et pas seulement un paysage. Les immeubles voisins en ont hérité. C'est cette histoire que La Gazette raconte depuis 2005, fenêtre après fenêtre. ## FAQ ### Quand le Negresco a-t-il ouvert ? En 1913, sur la Promenade des Anglais, à l'initiative d'Henri Negresco, peu avant la Première Guerre mondiale. ### Le Negresco est-il classé monument historique ? Oui. Le bâtiment est protégé au titre des monuments historiques, tout en restant un hôtel en activité. ### À quoi la coupole rose du Negresco est-elle associée ? Son dessin est traditionnellement rattaché à l'influence de Gustave Eiffel. Elle signe la silhouette du front de mer niçois. ### De quand date la façade du Palais de la Méditerranée ? De 1929. Cet ensemble Art déco a été préservé lors de la reconstruction du bâtiment et demeure un repère de la Promenade des Anglais. ### Pourquoi tant de grands hôtels sur la Promenade des Anglais ? Ils ont été bâtis pour les hivernants qui passaient la saison froide à Nice, à la Belle Époque et au début du XXe siècle, quand la ville était d'abord une destination d'hiver. ### Sources - Ville de Nice, patrimoine, https://www.nice.fr/ - Hôtel Negresco, https://www.hotel-negresco-nice.com/ --- # Comment lire le DPE d'un immeuble Belle Époque à Nice ? https://107promenade.com/fr/gazette/dpe-immeuble-belle-epoque-nice · Pratique · 2026-07-19 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Le DPE classe un logement de A à G, sur sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; il est obligatoire pour vendre comme pour louer. Les classes F et G, dites « passoires », sont visées par des restrictions progressives à la location. Les immeubles anciens de Nice, souvent bien bâtis mais équipés de menuiseries et de chauffages datés, obtiennent des notes médiocres que des travaux ciblés peuvent améliorer. Selon l'Étude Maison Masséna (S1 2026), chaque lettre gagnée au DPE vaut environ 1,5 % sur le prix.** ## Qu'est-ce que le DPE mesure ? Le Diagnostic de Performance Énergétique, le DPE, attribue à un logement une classe de A à G, sur deux volets : la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. La lettre affichée retient la plus mauvaise des deux. Il est obligatoire pour vendre comme pour louer, et son résultat doit figurer dès l'annonce. Depuis la Gazette, je vois passer beaucoup de diagnostics d'appartements niçois. Les classes F et G, que l'usage a baptisées « passoires énergétiques », sont visées par des restrictions progressives à la location. Le calendrier précis évolue ; pour les échéances à jour, je préfère renvoyer à l'ADEME et à Service-public.fr plutôt que de citer des dates de mémoire. ## Pourquoi un immeuble ancien est-il souvent moins bien noté ? Un immeuble Belle Époque a des qualités que le DPE ne mesure pas : hauteurs sous plafond, murs épais, inertie thermique qui garde la fraîcheur en été. Ce que la méthode évalue, ce sont le bâti et ses équipements, et c'est là que l'ancien pèche. Menuiseries d'origine en simple vitrage, chauffage électrique posé il y a quarante ans, absence de ventilation pensée : autant de points qui tirent la note vers le bas. Il faut ajouter une nuance niçoise. Le climat de la Côte d'Azur adoucit les consommations réelles, mais le calcul du DPE est conventionnel : il note le bâtiment et ses systèmes, pas la douceur de l'hiver. Un appartement du front de mer peut donc se vivre confortablement et afficher un E. ## Le DPE change-t-il la valeur d'un bien ? Oui, et de façon désormais mesurable. Dans l'étude publiée par Maison Masséna au premier semestre 2026 sur le marché niçois, chaque lettre gagnée au DPE vaut environ 1,5 % sur le prix. Sur un appartement à un million d'euros, passer de E à C représente donc de l'ordre de trente mille euros, sans compter la différence de délai de vente. L'effet joue aussi à la location : un logement mal classé se loue moins facilement, voire plus du tout à terme pour les classes visées par les restrictions. Pour le propriétaire bailleur d'un appartement ancien, la note n'est plus un détail administratif ; elle fait partie du bilan. ## Peut-on améliorer la note d'un appartement Belle Époque ? Souvent, oui, et sans dénaturer l'immeuble. Les trois leviers habituels sont les fenêtres, le chauffage et la ventilation. Remplacer des menuiseries en simple vitrage par un double vitrage respectueux des dessins d'origine, moderniser un système de chauffage ancien, installer une ventilation adaptée : ces travaux ciblés suffisent parfois à gagner une lettre, quelquefois deux. Deux précautions. En copropriété, une partie des travaux relève des parties communes et se décide en assemblée générale. Et dans certains périmètres protégés du centre de Nice, les modifications de façade demandent des autorisations. Avant d'engager quoi que ce soit, un audit énergétique donne l'ordre des priorités ; les aides publiques en vigueur sont décrites sur les sites de l'ADEME et de Service-public.fr. ## FAQ ### Le DPE est-il obligatoire pour vendre ou louer à Nice ? Oui. Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d'un logement en France, et son résultat doit apparaître dans l'annonce. Les conditions de validité et les cas particuliers sont détaillés sur Service-public.fr. ### Qu'appelle-t-on une « passoire énergétique » ? Un logement classé F ou G au DPE. Ces classes sont visées par des restrictions progressives à la location. Le calendrier exact étant susceptible d'évoluer, il faut le vérifier auprès de l'ADEME ou de Service-public.fr. ### Un appartement Belle Époque est-il forcément mal classé ? Non, mais il part souvent avec un handicap : menuiseries d'origine, chauffage daté, ventilation absente. Les murs épais jouent en sa faveur, sans compenser à eux seuls des équipements anciens. Chaque diagnostic reste propre au logement. ### Combien vaut une lettre de DPE sur le prix d'un bien ? Selon l'Étude Maison Masséna publiée au premier semestre 2026 sur le marché niçois, chaque lettre gagnée au DPE vaut environ 1,5 % sur le prix. C'est le seul chiffre que je cite ici ; il est daté et sourcé. ### Quels travaux améliorent le plus la note d'un logement ancien ? Les fenêtres, le chauffage et la ventilation sont les trois leviers habituels. Un audit énergétique permet de hiérarchiser ; en copropriété, les interventions sur les parties communes passent par l'assemblée générale. ### Sources - Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique (DPE), https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096 - Service-public.fr, DPE, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096 --- # Les hivernants : comment l'hiver a fait Nice et la Promenade des Anglais https://107promenade.com/fr/gazette/hivernants-nice-promenade-des-anglais · Histoires de la Promenade · 2026-07-16 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Nice fut d'abord une ville d'hiver. Dès la fin du XVIIIe siècle, l'aristocratie anglaise venait y passer la saison froide pour la douceur du climat ; c'est elle qui finança le premier chemin le long du rivage, devenu la Promenade des Anglais. Les Russes suivirent, avec leur cour et leur cathédrale. La saison allait alors de l'automne au printemps, on fuyait l'été. Nous regardons cette histoire depuis le 107 Promenade des Anglais, où la maison est installée depuis 1999.** ## Pourquoi les Anglais venaient-ils à Nice l'hiver ? À la fin du XVIIIe siècle, les hivers du nord de l'Europe se soignaient au sud. Les médecins anglais prescrivaient à leurs patients fortunés la douceur de la Méditerranée, et Nice, alors ville du royaume de Piémont-Sardaigne, devint l'une de leurs adresses préférées. L'écrivain Tobias Smollett, qui y séjourna et en publia le récit, contribua à faire connaître la ville outre-Manche. On venait, littéralement, pour respirer : le climat était l'argument, avant la mer. Une colonie anglaise s'installa, avec ses habitudes, son église, ses librairies. Le quartier de la Croix de Marbre, sur la rive droite du Paillon, fut surnommé le petit Londres. Ces visiteurs ne se baignaient pas, ou peu : la mer se regardait, elle ne se pratiquait pas encore. On marchait, on recevait, on passait l'hiver. C'est ce que le mot hivernant veut dire, et c'est lui qui a fait la ville. ## D'où vient le nom de la Promenade des Anglais ? Au début du XIXe siècle, la colonie anglaise finança l'aménagement d'un chemin le long du rivage, à l'ouest du Paillon. L'initiative en est traditionnellement attribuée au révérend Lewis Way, qui voulait donner du travail aux plus pauvres après un hiver difficile, tout en offrant aux hivernants un lieu de marche face à la mer. Les Niçois appelèrent ce chemin le camin dei Inglés, le chemin des Anglais. Le nom est resté. Le chemin fut élargi, prolongé et planté au fil du XIXe siècle, jusqu'à devenir l'avenue que l'on connaît. Il faut mesurer ce que cela dit : la voie la plus connue de Nice ne fut dessinée ni pour la circulation ni pour le commerce, mais pour le pas lent de visiteurs d'hiver. Nous travaillons au 107 de cette avenue depuis 1999 ; on ne s'habitue pas tout à fait à l'idée que le trottoir sous nos fenêtres fut d'abord une œuvre de bienfaisance anglaise. ## Qui étaient les hivernants russes ? Après les Anglais vinrent les Russes. Au XIXe siècle, l'aristocratie et la cour impériale prirent l'habitude de passer l'hiver sur la Côte d'Azur, et Nice devint l'une de leurs villes d'élection. On parlait russe dans ses salons, on y bâtit des églises ; la cathédrale orthodoxe Saint-Nicolas, consacrée au début du XXe siècle, en reste le témoignage le plus visible, l'un des principaux édifices orthodoxes hors de Russie. C'est aussi pour ces hivernants, anglais, russes et bientôt américains, que la Belle Époque construisit ses grands hôtels : le Negresco sur la Promenade, l'Excelsior Régina à Cimiez, élevé pour accueillir les séjours de la reine Victoria. Ces bâtiments n'étaient pas des hôtels d'été. Leurs salons, leurs jardins d'hiver, leurs orientations racontent une saison qui allait de l'automne au printemps. ## Que reste-t-il de cette époque ? Presque tout, si l'on sait regarder. Les façades Belle Époque de la Promenade et de Cimiez, la cathédrale Saint-Nicolas, l'église anglicane, les noms de rues et d'hôtels. Et un renversement : au XXe siècle, avec les congés payés et le goût nouveau du soleil, la saison s'est inversée. Nice, ville d'hiver, est devenue une destination d'été. Ceux qui fuyaient juillet ont cédé la place à ceux qui le cherchent. De nos fenêtres du 107, l'hiver reste pourtant la saison la plus fidèle à l'origine de l'avenue. La lumière est basse et nette, la mer prend un gris d'étain, la Promenade retrouve les marcheurs pour lesquels elle fut construite. C'est peut-être le conseil que cette histoire donne à qui veut comprendre Nice : venez aussi en janvier. ## FAQ ### Qu'est-ce qu'un hivernant ? Un visiteur qui venait passer la saison froide dans le sud, généralement de l'automne au printemps. Aux XVIIIe et XIXe siècles, les hivernants anglais puis russes ont façonné Nice, son urbanisme, ses hôtels, ses églises. ### Pourquoi la Promenade des Anglais s'appelle-t-elle ainsi ? Parce que la colonie anglaise de Nice finança, au début du XIXe siècle, l'aménagement du premier chemin le long du rivage. Les Niçois l'appelèrent le chemin des Anglais ; le nom est resté quand le chemin est devenu une avenue. ### Quand se déroulait la saison à Nice ? De l'automne au printemps. Jusqu'au début du XXe siècle, on venait à Nice pour son hiver doux et l'on repartait avant l'été, jugé trop chaud. Le tourisme estival est un phénomène plus tardif. ### Pourquoi y a-t-il une cathédrale russe à Nice ? L'aristocratie et la cour impériale russes hivernaient à Nice au XIXe siècle. La cathédrale orthodoxe Saint-Nicolas, consacrée au début du XXe siècle, fut édifiée pour cette communauté et demeure l'un des principaux édifices orthodoxes hors de Russie. ### Quand Nice est-elle devenue une destination d'été ? Au cours du XXe siècle, quand le goût du soleil et des bains de mer, puis les congés payés, ont inversé la saison. La ville d'hiver des aristocrates est devenue la ville d'été que l'on connaît. ### Sources - Ville de Nice, histoire de la Promenade des Anglais, https://www.nice.fr/ - Cathédrale orthodoxe russe Saint-Nicolas de Nice, https://www.sobor.fr/ --- # Qu'est-ce que l'étage noble, et pourquoi garde-t-il sa valeur ? https://107promenade.com/fr/gazette/etage-noble-immeuble-nice · Architecture & Patrimoine · 2026-07-13 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **L'étage noble, le piano nobile des Italiens, est l'étage principal de l'immeuble bourgeois et Belle Époque : traditionnellement le premier ou le deuxième au-dessus du rez-de-chaussée, avec les plafonds les plus hauts, les fenêtres les plus grandes, les balcons et les moulures les plus soignés. Avant l'ascenseur, c'était l'étage le plus recherché. À Nice, dans les immeubles 1900 du Carré d'Or et de la Promenade des Anglais, il concentre encore les qualités que le marché valorise : lumière, volume, extérieur.** ## Qu'est-ce qu'un étage noble ? L'expression vient de l'italien piano nobile, l'étage des maîtres dans les palais de la Renaissance. Dans l'immeuble bourgeois du XIXᵉ siècle, puis dans l'immeuble Belle Époque, elle désigne l'étage principal : celui où l'architecte a placé les plafonds les plus hauts, les fenêtres les plus grandes, les balcons les plus profonds et le décor le plus soigné, moulures, cheminées, parquets. Ce n'est pas un titre honorifique. C'est une hiérarchie construite, lisible dans la pierre : à mesure que l'on monte, les niveaux perdent quelques centimètres de hauteur sous plafond et le décor s'allège. L'étage noble concentre ce que l'immeuble a de mieux. ## À quel étage se trouve-t-il ? Traditionnellement au premier ou au deuxième au-dessus du rez-de-chaussée, selon la composition de l'immeuble, certains intercalent un entresol ou un niveau de commerces. Avant l'ascenseur, la logique était simple : assez haut pour la lumière et pour s'écarter du bruit et de la poussière de la rue, assez bas pour monter à pied sans effort. L'ascenseur, généralisé au début du XXᵉ siècle, a rebattu cette hiérarchie : les étages hauts, autrefois laissés au personnel, sont devenus accessibles et recherchés. L'étage noble, lui, n'a pas perdu ce qui faisait sa valeur, il a été construit mieux que les autres, et cela ne se déplace pas. ## Pourquoi vaut-il plus cher ? Parce qu'il réunit, par construction, les attributs que le marché paie encore aujourd'hui. La hauteur sous plafond agrandit chaque pièce sans ajouter un mètre carré ; les grandes fenêtres et les enfilades traversantes captent la lumière ; les balcons donnent l'extérieur qui manque à tant d'appartements anciens. Ces attributs se mesurent. Selon l'étude de marché Maison Masséna (premier semestre 2026, Nice), une luminosité traversante ajoute environ 9 % à la valeur d'un appartement ; la surface pèse environ 9,9 % par tranche de 10 % supplémentaire ; un balcon ou une terrasse ajoute de l'ordre de 2 % par tranche de 10 m². L'étage noble réunit souvent les trois. Je me garde d'en tirer un chiffre global, chaque immeuble a sa propre histoire, mais la direction est claire. ## Comment le reconnaître à Nice ? Depuis le trottoir, d'abord. Dans les immeubles 1900 du Carré d'Or ou de la Promenade des Anglais, levez les yeux : un niveau se distingue par des fenêtres plus hautes que les autres, un balcon filant en ferronnerie, des encadrements et des consoles plus travaillés. C'est lui. À l'intérieur, les indices se confirment : trois mètres ou plus sous plafond, portes-fenêtres jusqu'au sol derrière les persiennes, moulures d'origine, pièces de réception en enfilade côté façade. J'ai appris à lire ces façades en préparant la Gazette ; c'est un exercice que je recommande à quiconque marche le long de la Promenade des Anglais. ## FAQ ### L'étage noble est-il toujours le premier étage ? Non. Il se trouve traditionnellement au premier ou au deuxième étage au-dessus du rez-de-chaussée, selon la composition de l'immeuble, certains édifices intercalent un entresol ou un niveau de commerces. ### D'où vient l'expression « étage noble » ? De l'italien piano nobile, l'étage principal des palais de la Renaissance, où vivaient les maîtres de maison. Le vocabulaire est passé dans l'architecture bourgeoise européenne au XIXᵉ siècle. ### Un étage noble vaut-il plus cher qu'un dernier étage ? Il n'existe pas de règle absolue. L'ascenseur a revalorisé les étages hauts. Ce que le marché paie, ce sont des attributs mesurables, lumière, volume, extérieur, que l'étage noble réunit souvent. ### Comment reconnaître un étage noble depuis la rue ? Cherchez le niveau aux fenêtres plus hautes, au balcon filant et au décor de façade le plus soigné. Dans les immeubles Belle Époque de Nice, il se lit au premier ou au deuxième niveau au-dessus du rez-de-chaussée. ### Tous les immeubles anciens de Nice ont-ils un étage noble ? Non. La hiérarchie des niveaux caractérise l'immeuble bourgeois et Belle Époque ; les constructions plus modestes ou plus tardives traitent souvent tous les étages de la même manière. La façade permet de trancher. ### Sources - Ministère de la Culture, architecture Belle Époque, https://www.culture.gouv.fr/ - UNESCO, Nice, capitale du tourisme de riviera (inscription 2021), https://whc.unesco.org/fr/list/1635/ --- # Que trouve-t-on entre Nice et Monaco ? Villefranche, Beaulieu, Èze et le Cap Ferrat https://107promenade.com/fr/gazette/villefranche-beaulieu-eze-cap-ferrat · International · 2026-07-10 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Entre Nice et Monaco, quatre communes se partagent la côte des Corniches : Villefranche-sur-Mer et sa rade profonde, Beaulieu-sur-Mer et son micro-climat de la « Petite Afrique », Èze et son village perché, Saint-Jean-Cap-Ferrat et sa presqu'île boisée. Toutes se trouvent à quelques minutes de Nice, desservies par la basse, la moyenne et la grande Corniche. Elles comptent parmi les plus recherchées de la Côte d'Azur, chacune avec un caractère net : port ancien, station Belle Époque, village médiéval, cap planté de pins. Je les parcours ici l'une après l'autre, en voisin.** ## Où se situe Villefranche-sur-Mer ? Passé le port de Nice, la basse Corniche épouse la première échancrure de la côte : la rade de Villefranche, l'une des plus profondes de la Méditerranée. Les grands navires y mouillent au large, les pointus rentrent le soir le long du quai. La ville s'étage face au levant, dans des tons d'ocre et de rose que l'on croirait empruntés à la Ligurie voisine. Sur les hauteurs, la Citadelle Saint-Elme, forteresse du XVIe siècle, abrite aujourd'hui musées et jardins. En contrebas, la rue Obscure, passage médiéval couvert, court sous les maisons du front de port ; la chapelle Saint-Pierre, décorée par Jean Cocteau, ferme le quai des pêcheurs. On est ici à quelques minutes de Nice, et déjà ailleurs. ## Qu'est-ce qui distingue Beaulieu-sur-Mer ? Adossée à ses falaises, Beaulieu-sur-Mer jouit d'un micro-climat qui a valu à son quartier le plus abrité le nom de « Petite Afrique » : palmiers, bananiers, une douceur d'hiver qui fit la réputation de la station à la Belle Époque. La Rotonde et les façades du centre en gardent la mémoire. Au bord de l'eau, la villa Kérylos, demeure inspirée des maisons de la Grèce antique, voulue par l'helléniste Théodore Reinach et dessinée par l'architecte Emmanuel Pontremoli, se visite comme on ouvre un livre. Autour, une vie de village à plat : le marché, le port de plaisance, la gare. Beaulieu se parcourt à pied, ce qui n'est pas si fréquent sur cette côte. ## Pourquoi Èze attire-t-elle ? Èze est un village perché, suspendu entre la moyenne Corniche et la mer. Ses ruelles médiévales montent vers le jardin exotique, planté sur les ruines de l'ancien château : cactées et agaves y dominent la baie, avec la presqu'île de Cap Ferrat en contrebas. C'est l'un des points de vue les plus commentés de la Côte d'Azur, et il se mérite à pied. Au-dessus, la grande Corniche déroule sa route panoramique vers Monaco. En dessous, le chemin de Nietzsche, le philosophe y marchait, relie le village à Èze-sur-Mer, son quartier de bord de mer et sa gare. Deux communes en une, en somme : la pierre en haut, le littoral en bas. ## Que trouve-t-on à Saint-Jean-Cap-Ferrat ? Saint-Jean-Cap-Ferrat est une presqu'île boisée qui sépare la rade de Villefranche de la baie de Beaulieu. Les villas s'y dissimulent derrière les pins ; le village, ancien port de pêcheurs, a gardé sa place, ses quais et son échelle humaine. La villa Ephrussi de Rothschild, édifiée pour la baronne Béatrice au début du XXe siècle, ouvre au public ses jardins à thème dessinés face aux deux baies. Le sentier du littoral, lui, fait le tour de la presqu'île au ras de l'eau, de la pointe Saint-Hospice aux abords du phare. On y mesure ce que le mot presqu'île veut dire : la mer de tous les côtés, le silence au milieu. ## Comment choisir entre ces communes ? La question relève moins de la géographie que du tempérament. Villefranche et Beaulieu offrent une vie de village au bord de l'eau, commerces, marchés, gares sur la ligne du littoral. Èze choisit la hauteur et le retrait ; Saint-Jean-Cap-Ferrat, l'intimité d'une presqu'île où l'on n'entre que si l'on y va. Toutes quatre se tiennent entre Nice et Monaco, à quelques minutes de l'aéroport par la basse Corniche ou l'autoroute, et comptent parmi les communes les plus recherchées, et les plus chères, de la Côte d'Azur. Aucun chiffre ne résume ces différences ; une matinée sur place, hors saison de préférence, en dit davantage. C'est ainsi que je les visite moi-même, en voisin parti du front de mer niçois. ## FAQ ### Quelles routes relient Nice à Monaco le long de cette côte ? Trois Corniches parallèles : la basse Corniche suit le bord de mer par Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer, la moyenne Corniche dessert le village d'Èze, la grande Corniche passe en hauteur et offre les vues les plus larges. La ligne ferroviaire du littoral suit, elle, le tracé de la basse Corniche. ### Peut-on visiter la villa Ephrussi de Rothschild et la villa Kérylos ? Oui. La villa Ephrussi de Rothschild et ses jardins, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, comme la villa Kérylos, à Beaulieu-sur-Mer, sont ouvertes au public toute l'année. Les deux demeures se trouvent à quelques minutes l'une de l'autre, de part et d'autre de la baie. ### Qu'appelle-t-on la « Petite Afrique » à Beaulieu-sur-Mer ? Le quartier le plus abrité de la commune, protégé du vent par les falaises qui la dominent. Ce micro-climat doux permet une végétation subtropicale, palmiers, bananiers, et a contribué à la réputation hivernale de Beaulieu dès la Belle Époque. ### Comment rejoint-on le village d'Èze depuis le bord de mer ? Par la route, en remontant de la basse vers la moyenne Corniche, ou à pied par le chemin de Nietzsche, sentier qui relie la gare d'Èze-sur-Mer au village perché. La montée est soutenue ; on la fait plus volontiers dans le sens de la descente. ### Le sentier du littoral de Saint-Jean-Cap-Ferrat est-il libre d'accès ? Oui, c'est un chemin public. Il longe la presqu'île au ras de l'eau, contourne la pointe Saint-Hospice et permet de faire le tour du Cap Ferrat à pied, entre criques et villas dont on ne devine que les jardins. ### Sources - Villa Ephrussi de Rothschild, Saint-Jean-Cap-Ferrat, https://www.villa-ephrussi.com/ - Villa grecque Kérylos, Beaulieu-sur-Mer, https://www.villakerylos.fr/ - Office de tourisme métropolitain Nice Côte d'Azur, https://www.explore-nicecotedazur.com/ --- # Comment vendre un appartement à Nice au juste prix ? https://107promenade.com/fr/gazette/vendre-appartement-nice · Marché immobilier Riviera · 2026-07-07 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **À Nice, le prix médian des appartements anciens s'établit à 4 750 €/m², en hausse de 1,4 % sur un an (T1 2025, OIH), avec des repères de quartier allant de 6 270 €/m² à Gairaut à 9 350 €/m² à Mont-Boron (S1 2026, étude Maison Masséna). La valeur d'un bien se mesure : vue mer +14 %, luminosité traversante +9 %, DPE +1,5 % par lettre gagnée, parking autour de +38 000 €. Le DPE est obligatoire pour vendre ; le mandat peut être simple ou exclusif ; les honoraires sont affichés TTC en précisant qui les supporte. Le délai de vente, lui, est variable : il dépend surtout de l'écart entre le prix affiché et le repère du quartier.** ## Comment fixer le prix de vente ? Nice vend un peu moins et ne baisse pas. Au premier trimestre 2025, l'Observatoire Immobilier de l'Habitat (OIH) relève un prix médian de 4 750 €/m² pour les appartements anciens, en hausse de 1,4 % sur un an, pour environ 18 670 ventes annuelles, en retrait de 3 %. Un marché qui tient ses prix en acceptant de vendre un peu moins : c'est le décor dans lequel s'inscrit toute mise en vente. Les moyennes de ville masquent les écarts de quartier. Au premier semestre 2026, l'étude de marché Maison Masséna relève des repères allant de 6 270 €/m² à Gairaut à 9 350 €/m² à Mont-Boron ; le Carré d'Or s'établit à 7 980 €/m², la Promenade des Anglais à 7 920 €/m². Fixer un prix commence donc par situer son adresse, pas par consulter une moyenne niçoise. La méthode que je recommande tient en trois temps : partir du repère de son quartier, ajuster selon les caractéristiques propres du bien, la partie suivante les chiffre, puis confronter le résultat aux ventes récentes comparables. Un prix affiché au-dessus de ce que le marché reconnaît ne se rattrape pas ; il s'use. ## Qu'est-ce qui fait monter la valeur d'un appartement à Nice ? L'étude de marché Maison Masséna (S1 2026) a mesuré, par approche économétrique, ce que chaque caractéristique ajoute au prix d'un bien à Nice. Une vue mer, ou une vue classée au plus haut niveau de la grille de l'étude, vaut +14 %. La qualité du bien et de ses prestations, au sommet de cette même grille, peut peser jusqu'à +44 %. La surface joue de façon continue : +9,9 % par tranche de 10 % de surface supplémentaire. Une luminosité traversante ajoute +9 %, et une maison se négocie environ +5 % au-dessus d'un appartement comparable. Trois leviers restent accessibles au vendeur avant la mise en vente. Le DPE d'abord : chaque lettre gagnée vaut +1,5 % (S1 2026, étude Maison Masséna), certains travaux se remboursent donc à la revente. Un parking ensuite, valorisé autour de 38 000 €. Les extérieurs enfin : +2 % par tranche de 10 m² de balcon, terrasse ou jardin. Autant d'éléments à chiffrer, à documenter et à montrer, plutôt qu'à laisser deviner. ## Faut-il un mandat exclusif ? Le droit français connaît deux formes principales : le mandat simple, qui autorise plusieurs agences et la vente en direct, et le mandat exclusif, qui confie le bien à une seule. L'exclusivité concentre l'effort, un seul interlocuteur, un seul discours de prix, une seule chronologie ; le mandat simple multiplie les vitrines, au risque d'un bien vu partout avec des prix qui divergent. Il n'existe pas de bonne réponse universelle ; il existe un bien, un quartier et un calendrier. Sur les honoraires, la règle est publique : ils sont affichés TTC, en précisant qui les supporte, vendeur ou acquéreur. Leur montant varie selon les agences et les biens ; je me garderai d'avancer un taux, il se lit sur le barème affiché de chaque agence. Un vendeur est en droit de demander ce barème avant de signer quoi que ce soit. ## Combien de temps pour vendre ? Je ne donnerai pas de délai chiffré : il varie trop selon le bien, le quartier et surtout le prix demandé, et il s'estime au cas par cas. Le contexte, lui, se mesure : environ 18 670 ventes par an à Nice, en retrait de 3 % (T1 2025, OIH), pour des prix qui progressent de 1,4 %. Un marché qui tient ses prix en vendant un peu moins : les biens au prix du marché trouvent preneur, ceux affichés au-dessus attendent. Le meilleur prédicteur du délai reste l'écart entre le prix affiché et le repère du quartier. Un bien présenté au juste prix dès la première semaine bénéficie de l'effet de nouveauté ; un bien surestimé le consomme pour rien, puis négocie en position affaiblie. Faire estimer ce repère avant la mise en vente coûte moins que de le découvrir après coup. ## Quels documents obligatoires ? Le DPE est obligatoire pour vendre un logement en France ; il figure dès l'annonce et se joint au dossier remis à l'acquéreur. Il fait partie d'un ensemble de diagnostics techniques dont la composition dépend de l'âge du bien, de sa localisation et de ses installations, le détail à jour se trouve sur Service-public.fr. En copropriété, la vente suppose aussi de réunir les documents de l'immeuble : règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblées générales, état des charges. Les rassembler avant la mise en vente évite de perdre un acquéreur au moment où tout devrait s'accélérer. C'est la partie la moins visible du métier, et l'une des plus utiles. ## Combien la vente coûte-t-elle au vendeur ? Trois postes, et un seul se discute. Les diagnostics d'abord : le DPE, puis, selon l'âge du bien, sa localisation et ses installations, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz, les termites, l'état des risques, le mesurage en copropriété. Ils sont à la charge du vendeur, se commandent auprès d'un diagnostiqueur certifié et se chiffrent en quelques centaines d'euros pour un appartement niçois. Les faire tôt évite de découvrir un point bloquant une fois le compromis signé. L'impôt sur la plus-value ensuite, et là les montants changent d'échelle. La résidence principale en est totalement exonérée. Pour tout le reste, résidence secondaire ou bien locatif, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement qui croît avec la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, de prélèvements sociaux au bout de trente. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable s'ajoute une surtaxe de 2 % à 6 %. Sur un bien front de mer détenu quinze ans, l'écart entre une estimation faite avant et après ce calcul se compte en dizaines de milliers d'euros. Les honoraires d'agence enfin, affichés TTC en précisant qui les supporte, vendeur ou acquéreur ; leur montant varie selon les agences et se lit sur le barème affiché. Un point que peu de vendeurs anticipent : ce qui compte n'est pas le taux, c'est le net qui reste une fois les diagnostics, la fiscalité et les honoraires déduits. C'est ce chiffre-là qu'il faut connaître avant de mettre en vente, pas après. ## Vous vendez depuis l'étranger, ou à un acheteur étranger ? Sur le front de mer niçois, l'acheteur étranger est la norme et non l'exception. Le droit français ne pose aucune restriction de nationalité à l'acquisition d'un bien immobilier : un Britannique, un Américain, un Italien ou un Turc achète aux mêmes conditions qu'un résident français. Pour un vendeur, cela élargit considérablement le marché, à condition que le dossier soit lisible par quelqu'un qui ne lit pas le français. Ce que cela change en pratique tient en trois points. Le financement depuis l'étranger prend plus de temps qu'un prêt français : mieux vaut l'inscrire au calendrier que le subir. La signature à distance se règle par procuration, pratique courante chez les notaires niçois. Et les fonds venus de l'étranger font l'objet de vérifications d'origine, obligation qui pèse sur le notaire comme sur l'agence : un dossier préparé passe, un dossier improvisé retarde la vente de plusieurs semaines. Si c'est vous qui vendez depuis l'étranger, la fiscalité mérite d'être regardée en amont. Un non-résident peut être tenu de désigner un représentant fiscal accrédité, selon son pays de résidence, le prix de vente et la durée de détention ; les résidents de l'Union européenne en sont dispensés, ailleurs la règle dépend des conventions et le notaire tranche. Une exonération spécifique, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, existe par ailleurs pour qui a été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins deux ans. Ces deux points se vérifient avant la mise en vente, jamais la veille de la signature. ## FAQ ### Quel est le prix du m² pour un appartement à Nice ? Le prix médian des appartements anciens s'établit à 4 750 €/m², en hausse de 1,4 % sur un an (T1 2025, OIH). Par quartier, les repères vont de 6 270 €/m² à Gairaut à 9 350 €/m² à Mont-Boron ; le Carré d'Or s'établit à 7 980 €/m², la Promenade des Anglais à 7 920 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna). ### La vue mer augmente-t-elle le prix de vente ? Oui. Une vue mer, ou une vue classée au plus haut niveau de la grille de l'étude, ajoute +14 % au prix d'un bien à Nice (S1 2026, étude Maison Masséna). La luminosité traversante compte aussi : +9 %. ### Le DPE est-il obligatoire pour vendre à Nice ? Oui, le DPE est obligatoire pour toute vente de logement en France et figure dès l'annonce. Il pèse aussi sur le prix : chaque lettre gagnée vaut environ +1,5 % (S1 2026, étude Maison Masséna). ### Combien vaut un parking à Nice ? L'étude Maison Masséna (S1 2026) valorise un parking autour de +38 000 € sur le prix d'un bien. Les extérieurs comptent aussi : +2 % par tranche de 10 m² de balcon, terrasse ou jardin. ### Mandat simple ou mandat exclusif : que choisir ? Les deux existent en droit français : le mandat simple autorise plusieurs agences, l'exclusif en désigne une seule. Dans les deux cas, les honoraires sont affichés TTC en précisant qui les supporte, vendeur ou acquéreur ; leur montant varie selon les agences et se lit sur leur barème affiché. ### Quels frais le vendeur paie-t-il à Nice ? Les diagnostics obligatoires, quelques centaines d'euros selon l'âge et les installations du bien ; l'impôt sur la plus-value si le logement n'est pas la résidence principale ; et les honoraires d'agence, affichés TTC en précisant qui les supporte. Les frais dits « de notaire » sont à la charge de l'acquéreur, pas du vendeur. ### Y a-t-il une plus-value à payer en vendant sa résidence principale ? Non, la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value en France. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l'impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. ### Un acheteur étranger peut-il acheter un appartement à Nice ? Oui, sans aucune restriction de nationalité ni de résidence. Un acheteur britannique, américain, italien ou turc acquiert aux mêmes conditions qu'un résident français. Le financement depuis l'étranger demande davantage de délai, et la signature peut se faire à distance par procuration. ### Je vis à l'étranger : ai-je besoin d'un représentant fiscal pour vendre ? Cela dépend de votre pays de résidence, du prix de vente et de la durée de détention. Les résidents de l'Union européenne en sont dispensés ; ailleurs, la règle dépend des conventions fiscales et se tranche avec le notaire. Une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette existe pour qui a été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans. ### Sources - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Service-public.fr, diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798 - Notaires de France, prix et tendances de l'immobilier, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/prix-et-tendances-de-limmobilier - impots.gouv.fr, plus-value immobilière des particuliers, https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-mon-bien-immobilier-vais-je-payer-de-la-plus-value-immobiliere - Notaires de France, plus-values immobilières des non-résidents, https://www.notaires.fr/fr/article/expatriation-les-plus-values-immobilieres-des-non-residents --- # Combien vaut le mètre carré à Nice en 2026 ? Les prix, quartier par quartier https://107promenade.com/fr/gazette/prix-immobilier-nice-quartier-par-quartier · Marché immobilier Riviera · 2026-07-02 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Au premier semestre 2026, les prix de vente médians des dix quartiers les plus observés de Nice s'étagent de 6 270 €/m² (Gairaut) à 9 350 €/m² (Mont-Boron), selon l'étude de marché Maison Masséna, établie sur les données de l'OIH et des Notaires des Alpes-Maritimes. Sur l'ensemble du marché de l'ancien, le prix médian des appartements s'établit à 4 750 €/m² au T1 2025 (OIH), en hausse de 1,4 % sur un an, pour environ 18 670 ventes annuelles (−3 %). Une vue mer ajoute en moyenne 14 % au prix ; une place de parking, environ 38 000 €.** ## Quel est le prix au m² à Nice en 2026 ? Depuis que j'édite la Gazette, c'est la question qui revient le plus souvent, à table comme au courrier des lecteurs. Elle appelle deux réponses, et il faut les tenir ensemble. La première : sur l'ensemble du marché de l'ancien, le prix médian des appartements à Nice s'établit à 4 750 €/m² (T1 2025, OIH), en hausse de 1,4 % sur un an. La seconde : dans les dix quartiers les plus observés de la ville, les prix de vente médians relevés au premier semestre 2026 s'étagent de 6 270 €/m² à Gairaut à 9 350 €/m² au Mont-Boron (S1 2026, étude de marché Maison Masséna, sur données OIH et Notaires des Alpes-Maritimes). L'écart entre ces deux lectures n'est pas une anomalie. La médiane de ville agrège tout : les rez-de-chaussée sur cour, les petites surfaces à rénover des quartiers ouest, les immeubles des années soixante loin du littoral. La grille par quartier, elle, décrit les secteurs où la demande se concentre. Quant aux maisons anciennes, un produit rare dans une ville dont 93 % du parc est en appartements (Maison Masséna / Insee), leur prix médian atteint 532 300 € (T1 2025, OIH). ## Quel quartier de Nice est le plus cher ? Le Mont-Boron domine la grille, et de loin. Voici les prix de vente médians au mètre carré relevés au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna, sur données OIH et Notaires des Alpes-Maritimes) : 1. Mont-Boron, 9 350 €/m² 2. Centre-ville, 8 890 €/m² 3. Carré d'Or, 7 980 €/m² 4. Promenade des Anglais, 7 920 €/m² 5. Vieux-Nice, 7 150 €/m² 6. Jean Médecin, 7 050 €/m² 7. Le Port, 6 950 €/m² 8. Thiers, 6 550 €/m² 9. Cimiez, 6 390 €/m² 10. Gairaut, 6 270 €/m² D'un bout à l'autre de cette grille, l'écart atteint 49 %. Il se lit sur une carte : la colline du Mont-Boron et le Centre-ville regardent la mer de près ; Cimiez et Gairaut, plus résidentiels, s'en éloignent. Entre les deux, le Carré d'Or et la Promenade des Anglais se tiennent à quelques dizaines d'euros l'un de l'autre, deux manières d'habiter le front de mer, presque au même prix. ## Qu'est-ce qui fait grimper le prix d'un appartement à Nice ? L'étude Maison Masséna (S1 2026) ne se contente pas de relever les prix : elle décompose, par approche économétrique, ce qui les fabrique. La surface d'abord, mais pas de façon linéaire : chaque tranche de 10 % de surface supplémentaire ajoute 9,9 % au prix, les grands appartements valent plus cher au mètre carré que les petits. La qualité de construction et des prestations ensuite : classée « exceptionnelle » au sens de l'étude, elle peut ajouter jusqu'à 44 %. Viennent ensuite les attributs du quotidien : une luminosité traversante ajoute 9 % ; chaque tranche de 10 m² de balcon, de terrasse ou de jardin, 2 % ; chaque lettre gagnée au DPE, 1,5 %. Une maison se négocie environ 5 % au-dessus d'un appartement comparable. Rien d'exotique dans cette liste : le marché niçois paie la lumière, l'espace et l'état du bien, dans cet ordre. ## La vue mer, combien vaut-elle vraiment ? C'est le chiffre que je trouve le plus utile de toute l'étude : une vue mer, ou une vue classée « exceptionnelle » au sens de l'étude, ajoute 14 % au prix (S1 2026, étude Maison Masséna). Sur un appartement de 60 m² au prix médian de la Promenade des Anglais (7 920 €/m², S1 2026), la vue pèse ainsi de l'ordre de 66 000 €. C'est beaucoup, et c'est moins qu'on ne le croit : la vue coûte cher, mais elle ne double pas un prix. L'autre chiffre à retenir concerne le stationnement : une place de parking représente environ 38 000 € du prix d'un bien (S1 2026, étude Maison Masséna). Dans une ville dense, où un tiers du parc date de l'après-guerre (34 % construit entre 1946 et 1990, Maison Masséna / Insee), la place de parking est presque une pièce en plus. ## Le marché niçois monte-t-il encore ? Oui, mais doucement. Les appartements anciens ont progressé de 1,4 % sur un an au T1 2025 (OIH), pendant que les volumes reculaient légèrement : environ 18 670 ventes d'appartements sur l'année, soit −3 % (T1 2025, OIH). Un marché qui tient ses prix en vendant un peu moins, le contraire d'un emballement. Côté location, l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes relevait en 2023 un loyer médian de 13,6 €/m² pour les baux en cours et de 15,1 €/m² pour les nouveaux baux. L'état énergétique du parc pèsera sur la suite : dans la distribution OIH (T1 2025), 9 % des logements sont classés A ou B, 38 % C, 31 % D, 14 % E, 5 % F et 3 % G. Les classes F et G, visées par les restrictions de mise en location, représentent 8 % du parc. ## À quoi ressemble le parc immobilier niçois ? Nice compte 267 000 logements, dont 93 % d'appartements (Maison Masséna / Insee). Un tiers du parc, 34 %, a été construit entre 1946 et 1990, l'époque des grands immeubles et des copropriétés du littoral. L'étude Maison Masséna retient 14 % du parc en classe E, F ou G ; la distribution OIH du marché (T1 2025) aboutit à 22 % pour ces trois classes. Les deux sources ne mesurent pas tout à fait le même périmètre, mais elles racontent la même chose : une part réelle du parc devra être rénovée dans la décennie. Deux derniers chiffres disent la nature de ce marché : près de 50 % des ménages niçois sont locataires, et 37 % occupent leur logement depuis moins de cinq ans (Maison Masséna / Insee). Nice est une ville qui bouge, on y arrive, on y loue, puis on y achète. C'est ce mouvement, davantage que la spéculation, qui alimente les prix des quartiers que je viens de décrire. ## Quelle surface pour quel budget à Nice ? Le prix au mètre carré ne dit rien de ce qu'on achète réellement. La médiane des appartements vendus à Nice s'établit à 60 m² au premier semestre 2026, et le cœur de marché, c'est-à-dire le tiers central des ventes, tient entre 50 et 70 m² (étude Maison Masséna). Deux conséquences pratiques. Un acheteur qui vise 90 m² ne cherche pas dans le milieu du marché, il vise le haut : le seuil des 10 % de plus grandes surfaces se situe à 100 m². À l'autre bout, un studio de moins de 30 m² relève aussi des 10 %, cette fois par le bas. Pour les maisons, l'échelle change entièrement : médiane à 160 m², cœur de marché jusqu'à 250 m², et les 10 % les plus vastes dépassent 325 m². Quelques maisons de ville de moins de 80 m² entrent d'ailleurs en concurrence directe avec des appartements de trois ou quatre pièces. Croisée avec la grille des prix, cette lecture donne un ordre de grandeur utile : un appartement médian sur la Promenade des Anglais, 60 m² à 7 920 € le m², approche les 475 000 €. Le même au Mont-Boron dépasse 560 000 €. ## Le prix affiché est-il le prix payé ? Pas toujours, et l'écart se mesure. Sur les grands appartements du Mont-Boron, les biens s'affichent à 12 800 € le m² en médiane et se vendent à 10 400, soit 23 % de différence. Sur les quatre pièces du Port, en revanche, prix demandé et prix payé se rejoignent au centime près. Cet écart n'est pas uniforme : il dépend du quartier ET de la typologie. Nous l'avons détaillé segment par segment dans un article dédié, avec les trois cas où la demande passe au-dessus de l'offre. ## FAQ ### Quel est le prix médian au m² à Nice en 2026 ? 4 750 €/m² pour les appartements anciens (T1 2025, OIH, +1,4 % sur un an). Dans les dix quartiers les plus observés, les médianes s'étagent de 6 270 à 9 350 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna). ### Quel est le quartier le plus cher de Nice ? Le Mont-Boron, avec un prix médian de 9 350 €/m² (S1 2026, étude Maison Masséna), devant le Centre-ville (8 890 €/m²) et le Carré d'Or (7 980 €/m²). ### Combien la vue mer ajoute-t-elle au prix d'un appartement à Nice ? +14 % en moyenne, selon l'approche économétrique de l'étude Maison Masséna (S1 2026). Une place de parking pèse pour sa part environ 38 000 €. ### Les prix de l'immobilier montent-ils encore à Nice ? Oui, modérément : +1,4 % sur un an pour les appartements anciens au T1 2025 (OIH), avec des volumes en léger repli (−3 %, environ 18 670 ventes annuelles). ### Quel est le loyer au m² à Nice ? 13,6 €/m² pour les baux en cours et 15,1 €/m² pour les nouveaux baux (Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes, 2023). ### Quelle est la surface moyenne d'un appartement vendu à Nice ? La médiane s'établit à 60 m² au premier semestre 2026, et le tiers central des ventes tient entre 50 et 70 m² (étude Maison Masséna). Au-delà de 100 m², on entre dans les 10 % de plus grandes surfaces du marché. ### Combien coûte un appartement médian sur la Promenade des Anglais ? Environ 475 000 € : 60 m², la surface médiane niçoise, au prix médian du quartier de 7 920 € le m². Le même volume au Mont-Boron, à 9 350 € le m², dépasse 560 000 €. ### Peut-on négocier le prix affiché à Nice ? Cela dépend du quartier et de la typologie. Sur les grands appartements du Mont-Boron, l'écart entre prix affiché et prix payé atteint 23 %. Sur les quatre pièces du Port, il est nul. Trois segments s'inversent même, la demande y payant au-dessus du prix demandé. ### Sources - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Notaires de France, prix et tendances de l'immobilier, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/prix-et-tendances-de-limmobilier - Insee, dossier complet de la commune de Nice, https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-06088 --- # Où habiter à Nice selon son projet ? https://107promenade.com/fr/gazette/ou-habiter-nice-selon-projet · Art de vivre · 2026-06-26 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Nice n'est pas un marché immobilier, c'est une juxtaposition de villes qui ne se ressemblent pas. Le Carré d'Or et la Promenade des Anglais conviennent au pied-à-terre avec vue mer ; Cimiez et le Mont Boron aux résidences familiales ou de retraite au calme ; le Port et Libération à ceux qui cherchent la vie de quartier ; le Vieux-Nice à ceux qui acceptent ses contraintes en échange de son décor. Le bon quartier ne se choisit pas sur une carte des prix mais sur un usage : la question à se poser n'est pas « où est-ce le mieux ? » mais « qu'est-ce que j'y ferai un mardi de novembre ? ».** ## Pourquoi « le meilleur quartier de Nice » est-il une question mal posée ? On me demande souvent, en premier rendez-vous, quel est « le meilleur quartier de Nice ». Je réponds invariablement que la question est mal posée. Un appartement qui fait le bonheur d'un couple londonien trois semaines par an ferait le malheur d'une famille avec deux enfants scolarisés. Voici donc la ville telle que je la pratique, classée non par quartier mais par projet. ## Vous cherchez un pied-à-terre avec vue mer : Promenade des Anglais ou Carré d'Or ? Pour un pied-à-terre, je regarde d'abord deux choses : la vue et la facilité d'arrivée. Sur les deux plans, le front de mer est difficile à contourner. Les immeubles de la Promenade des Anglais offrent ce que personne d'autre en ville ne peut offrir : la mer en premier plan, sans rien devant, et l'aéroport à l'extrémité ouest de la même avenue. On atterrit, on est chez soi peu après. Pour quelqu'un qui vient de Genève ou de Milan pour un long week-end, cet argument pèse plus lourd que tous les autres. Le Carré d'Or, juste en retrait, joue une autre partition. On y perd souvent la mer en premier plan, on y gagne les immeubles bourgeois du début du XXe siècle, les hauteurs sous plafond, les commerces au pied de l'immeuble. C'est le quartier de ceux qui veulent descendre acheter le journal en chaussons, si j'ose dire. Entre les deux, tout se joue sur l'usage : contemplation ou immersion. ## Vous vous installez en famille : Cimiez, Mont Boron ou les Musiciens ? Une installation en famille change tous les critères. La vue passe derrière le calme, la place, les écoles, le stationnement. Cimiez est la réponse classique, et elle reste juste. La colline des anciens hivernants a gardé de cette époque ses grands immeubles, ses jardins, les arènes et le Régina, où Matisse a vécu, ce que les Niçois rappellent volontiers. C'est un quartier où l'on entend les oiseaux, ce qui n'est pas une figure de style à Nice. Sa contrepartie : on y vit avec une voiture, et il faut accepter d'être sur une colline, donc de descendre en ville plutôt que d'y être. Le Mont Boron, à l'est, propose une variante plus escarpée : maisons et résidences dans la verdure autour du fort du Mont Alban, vues qui portent d'un côté sur la baie des Anges, de l'autre vers la rade de Villefranche. J'ai un faible pour ce versant-là, je l'admets. Mais je le déconseille sans voiture, et je le dis à chaque visite. Le quartier des Musiciens, enfin, est le choix des familles qui ne veulent pas quitter le plan de ville. Rues au nom de compositeurs, immeubles Belle Époque, gare à proximité. Moins de jardin, plus de commodité. Certaines familles préfèrent cela, et elles ont leurs raisons. ## Vous préparez une résidence de retraite : quel quartier vieillit bien ? Pour une retraite, mon critère principal est prosaïque : tout doit pouvoir se faire à pied, aujourd'hui et dans quinze ans. Un appartement perché en haut d'une colline, sans commerce à moins de vingt minutes de marche, est un mauvais choix de retraite, quelle que soit sa vue. Cimiez fonctionne pour ceux qui conduisent et veulent du calme absolu. Mais je pense aussi, et de plus en plus, au secteur de la Libération : le marché quotidien, la halle de l'ancienne gare du Sud reconvertie, le tramway, une vie de quartier où les commerçants vous connaissent. C'est moins attendu que Cimiez dans une conversation sur la retraite à Nice, et c'est précisément pour cela que j'en parle. Le Carré d'Or reste par ailleurs une réponse solide : plat, central, servi par tout. Un point que je vérifie systématiquement pour ce type de projet : l'ascenseur, sa largeur, et l'accès de l'immeuble depuis la rue. Le charme de l'ancien a parfois des marches. ## Vous investissez en locatif : Port, Libération ou Vieux-Nice ? Je ne donnerai pas de chiffres ici, ils changent, et un article de fond n'est pas le bon endroit pour les figer. Mais la logique, elle, est stable. Le quartier du Port, autour du bassin Lympia et de la place Île de Beauté, a changé de statut : les façades colorées, les antiquaires, les restaurants en ont fait un secteur recherché par une clientèle jeune et internationale, à l'année comme en saisonnier. Libération attire un locatif à l'année porté par le marché et le tramway. Le Vieux-Nice, très demandé en courte durée, impose ses contraintes : immeubles anciens, étages sans ascenseur, et un encadrement de la location saisonnière qu'il faut examiner dossier par dossier. Mon avis de professionnel : en locatif, le règlement de copropriété et la réglementation municipale comptent plus que le charme de la rue. C'est par là que je commence toute étude, jamais par les photos. ## Vous cherchez avant tout un art de vivre : Vieux-Nice ou Port ? Reste le projet le moins rationnel et le plus humain : habiter Nice pour Nice. Pour le marché du cours Saleya, le socca du soir, les ruelles baroques, l'apéritif qui s'étire. Le Vieux-Nice est le décor le plus intense de la ville, et le plus exigeant. Piéton, sonore, vivant tard. On y habite comme on habite un centre historique italien : avec bonheur si l'on aime ça, difficilement sinon. Je le dis sans détour aux acquéreurs qui l'idéalisent depuis une location de vacances au mois de septembre. Le Port offre, à mon sens, le meilleur compromis art de vivre de la ville actuelle : l'animation sans l'excès, la mer sans le front de mer, les terrasses le soir et le calme relatif la nuit. C'est le quartier que je recommande le plus souvent à ceux qui hésitent, ce qui est peut-être la définition d'un bon quartier. ## Comment trancher, concrètement ? Ma méthode tient en trois gestes. D'abord, écrire noir sur blanc l'usage réel : combien de semaines par an, avec qui, avec ou sans voiture. Ensuite, passer une journée ordinaire dans le quartier pressenti, un mardi, pas un samedi de juillet. Enfin, visiter au moins un bien dans un quartier auquel on n'avait pas pensé. Sur ce dernier point, mon expérience est têtue : une part notable de nos clients achètent ailleurs que là où ils cherchaient en arrivant. ## FAQ ### Quel quartier de Nice pour une vue mer en premier plan ? Le front de mer de la Promenade des Anglais reste la réponse la plus directe : immeubles face à la baie des Anges, sans construction entre l'appartement et l'eau. Le Mont Boron offre des vues en hauteur, plus lointaines et souvent doubles (baie des Anges et rade de Villefranche), dans un cadre résidentiel. ### Le Vieux-Nice convient-il à une résidence principale ? Oui, à condition d'en accepter le mode de vie : quartier piéton, historique, animé en soirée, avec un parc immobilier ancien où les ascenseurs sont rares. C'est un choix d'adhésion, pas de compromis. ### Cimiez est-il pratique sans voiture ? Difficilement. La colline de Cimiez est résidentielle et verte, mais excentrée par rapport au plan de ville ; la plupart de ses habitants utilisent une voiture au quotidien. ### Quel quartier privilégier pour un investissement locatif à l'année ? Les secteurs vivants et bien desservis, Libération avec son marché et le tramway, le quartier du Port, attirent une demande locative régulière. La courte durée, elle, dépend d'abord de la réglementation municipale et du règlement de copropriété, à vérifier avant tout engagement. ### Faut-il choisir son quartier avant de chercher un bien ? Non. Je conseille l'inverse : définir l'usage (fréquence, mobilité, composition familiale), puis laisser deux ou trois quartiers en concurrence. Le bien juste arbitre souvent mieux que la carte. ### Sources - Insee, dossier complet de la commune de Nice, https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-06088 - Ville de Nice, site officiel (réglementation des meublés de tourisme), https://www.nice.fr - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier --- # Vue mer, front de mer, deuxième ligne : ce que cela change vraiment à Nice https://107promenade.com/fr/gazette/vue-mer-front-de-mer-nice · Art de vivre · 2026-06-19 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **À Nice, « vue mer » recouvre des réalités très différentes : le front de mer direct sur la Promenade des Anglais, la vue latérale depuis une rue perpendiculaire, la deuxième ou troisième ligne sans vue, et le cas particulier du dernier étage. Chaque configuration engage un compromis distinct entre lumière, bruit, usage quotidien et valeur patrimoniale. En chiffres, l'étude de marché Maison Masséna (S1 2026) mesure +14 % pour une vue classée au plus haut niveau de sa grille, +9 % pour une luminosité traversante et +2 % par tranche de 10 m² d'extérieur ; et le prix médian de la Promenade des Anglais, 7 920 €/m², dépasse de deux tiers la médiane niçoise de 4 750 €/m². Le front de mer offre l'horizon complet de la Baie des Anges mais expose à la circulation ; la deuxième ligne offre souvent le calme, parfois de plus beaux volumes, pour un budget plus contenu. La vue mer n'est pas toujours le meilleur choix : elle dépend de la manière dont on compte habiter.** ## Quelle vue, depuis quelle pièce, en échange de quoi ? J'ai fait visiter beaucoup d'appartements face à la mer. Assez pour savoir que la première question d'un acheteur, « il y a la vue ? », est rarement la bonne. La bonne question, c'est : quelle vue, depuis quelle pièce, avec quoi en échange. À Nice, quelques centaines de mètres suffisent à changer complètement la nature d'un bien. Voici comment je lis ces nuances, ligne par ligne. ## Qu'appelle-t-on « front de mer » à Nice ? Au sens strict : un immeuble dont la façade donne directement sur la Promenade des Anglais, ou sur le quai des États-Unis dans le prolongement. Rien entre vos fenêtres et la Baie des Anges, sinon la chaussée, les palmiers et les galets. C'est la définition que nous retenons à l'agence, et elle est plus exigeante que celle de bien des annonces. Car le mot est élastique. On voit qualifier de « front de mer » des immeubles en retrait d'une rue, ou des appartements orientés cour dans un immeuble qui, lui, borde la Promenade. La distinction n'est pas un détail de vocabulaire : dans un même immeuble de la Promenade, l'appartement côté mer et l'appartement côté cour sont presque deux marchés différents. Même adresse, même hall, même ascenseur, pas la même vie, pas la même valeur. Le front de mer direct donne trois choses qu'aucune autre configuration ne réplique. L'horizon, d'abord : la courbe entière de la baie, du cap de Nice vers l'aéroport. La lumière, ensuite : la Promenade est globalement exposée au sud, et rien ne fait écran ; en hiver, cela compte plus qu'on ne l'imagine depuis Paris. Le spectacle, enfin, la mer change d'heure en heure, et les habitués vous diront qu'on ne s'en lasse pas, ce qui est vrai, mais incomplet. Car il y a la contrepartie : la Promenade des Anglais est un axe de circulation. Le bruit est réel, surtout aux étages bas, et le double vitrage de qualité n'est pas une option mais une condition d'habitabilité. S'ajoutent les embruns et l'air salin, qui travaillent les ferronneries, les stores, les menuiseries. Un appartement en front de mer s'entretient. Ceux qui l'oublient le découvrent à la première réfection de terrasse. ## Vue mer frontale, vue mer latérale : pourquoi la distinction compte-t-elle ? Parce qu'on ne les habite pas de la même façon. La vue frontale, c'est la mer comme quatrième mur du salon : elle organise la pièce, on place le canapé face à elle, on vit tourné vers l'horizon. La vue latérale, celle qu'on attrape depuis un balcon d'une rue perpendiculaire, en biais entre deux immeubles, c'est autre chose : une présence, un signal. On sait que la mer est là. On la salue le matin depuis la cuisine. Je ne dis pas cela pour dévaluer la vue latérale. Elle a ses vertus propres : elle vient souvent avec une rue calme, une orientation plus modulable, un prix qui laisse de la marge pour les travaux ou pour des mètres carrés en plus. Mais il faut la nommer pour ce qu'elle est. Une « échappée mer » n'est pas une vue mer, et un professionnel qui confond les deux dans une annonce prépare une déception à la visite, la pire manière de commencer une relation. Un critère que je donne toujours : la vue doit exister depuis les pièces où l'on vit, assis. Une bande de bleu visible debout, sur la pointe des pieds, à l'angle du balcon, ne structure pas un quotidien. Elle structure un argumentaire. ## Que gagne-t-on, et que perd-on, à habiter en deuxième ligne ? La deuxième ligne, les rues immédiatement parallèles à la Promenade, puis la troisième derrière, est le secteur que je défends le plus souvent contre les idées reçues. On y perd l'horizon, évidemment. On y gagne le silence, ou du moins un bruit de quartier ordinaire, sans comparaison avec l'axe de la Promenade. On y gagne parfois de plus beaux immeubles : certaines rues en retrait alignent des façades Belle Époque que le front de mer, remanié par endroits au fil du XXe siècle, n'a pas toujours conservées. Et on reste à trois minutes à pied de la mer, ce qui, à l'usage, est la seule distance qui compte pour qui nage ou marche le matin. La question de la lumière mérite d'être posée honnêtement. En deuxième ligne, l'ensoleillement dépend de la largeur de la rue, de la hauteur des immeubles d'en face, de l'étage. Un troisième étage sur rue étroite peut être sombre là où un front de mer bas reste inondé de lumière, c'est l'inverse du bruit, où la hiérarchie joue pour la deuxième ligne. Il n'y a pas de règle générale ; il y a des immeubles, et il faut y passer à différentes heures. Je conseille systématiquement une seconde visite en fin d'après-midi. Personne ne le regrette. Reste l'usage. Si le bien est destiné à la location saisonnière ou à une résidence secondaire occupée quelques semaines par an, la vue frontale pèse lourd : c'est elle que l'on vient chercher, c'est elle qui se photographie. Si le bien est une résidence principale, le calcul change. On dort tous les soirs dans son appartement ; on ne regarde pas l'horizon tous les soirs. ## Le dernier étage change-t-il la donne ? Oui, et dans les deux sens. En front de mer, le dernier étage cumule : la vue s'élargit, le bruit de la circulation s'atténue avec la hauteur, sans disparaître, soyons précis, et la terrasse éventuelle devient une pièce d'été à part entière. C'est la configuration la plus recherchée du marché niçois, et la plus rare à se libérer ; les propriétaires de derniers étages sur la Promenade vendent peu, et je les comprends. Mais le dernier étage joue aussi en deuxième ligne, et c'est moins connu : c'est souvent là qu'une vue mer réapparaît. Passer au-dessus de la ligne de toits d'en face, et la baie revient, par-dessus les tuiles. On obtient alors une combinaison intéressante, vue, calme, prix intermédiaire, qui n'existe ni en front de mer ni aux étages courants. Ces biens-là partent vite, précisément parce que les initiés du quartier les guettent. Deux vigilances tout de même. L'exposition au soleil d'été, d'abord : un dernier étage sous toiture mal isolé se paie en juillet. L'ascenseur, ensuite, son existence, son état, et ce que dit le règlement de copropriété sur son remplacement. Un cinquième sans ascenseur a beau avoir la plus belle vue de la rue, il se revend avec cette phrase-là dans chaque compte rendu de visite. ## La vue mer vaut-elle son prix ? Elle a un prix, c'est certain : à Nice, l'écart entre un bien avec vue frontale et son équivalent sans vue est substantiel. La question est de savoir ce que ce prix achète pour vous. Il achète une valeur patrimoniale d'une solidité particulière : le front de mer de la Promenade des Anglais est un stock fini. On ne construira pas de nouvelle première ligne face à la Baie des Anges. Dans un marché qui respire, ces biens-là respirent moins fort ; la demande, notamment internationale, s'y reporte avec constance. C'est l'argument rationnel, et il tient. Il achète aussi, parfois, un usage qu'on surestime. J'ai vu des acheteurs payer la vue puis vivre volets mi-clos à cause du soleil, ou fenêtres fermées à cause du bruit, et regarder la mer essentiellement depuis la plage, où tout le monde la voit gratuitement. Ce n'est pas une raison de renoncer. C'est une raison de savoir pourquoi on achète : pour l'œil, pour le patrimoine, pour la location, pour ce que l'adresse représente. Toutes ces raisons sont recevables. Les confondre coûte cher. Mon avis, après des années sur cette portion de littoral : la vue mer frontale vaut son prix quand on va réellement l'habiter, y vivre, y travailler face à la fenêtre, y passer ses hivers. Elle le vaut moins quand elle n'est qu'une case cochée. Et une belle deuxième ligne, calme, lumineuse, à trois minutes des galets, est souvent le choix le plus intelligent que personne ne demande en arrivant. ## Combien la vue mer coûte-t-elle, en chiffres ? Jusqu'ici cet article a décrit des configurations. Voici ce qu'elles valent. L'étude de marché Maison Masséna (S1 2026) a mesuré, par approche économétrique, ce que chaque caractéristique ajoute au prix d'un bien à Nice. Une vue classée au plus haut niveau de sa grille vaut +14 %. Une luminosité traversante ajoute +9 %, ce qui n'est pas un détail quand la vue vient d'un seul côté. Les extérieurs comptent pour +2 % par tranche de 10 m² de balcon, de terrasse ou de jardin. Et la qualité du bien et de ses prestations, au sommet de cette même grille, peut peser jusqu'à +44 %, soit trois fois la vue elle-même. L'autre façon de mesurer, c'est de comparer les adresses. Toujours au premier semestre 2026, le prix médian de la Promenade des Anglais s'établit à 7 920 €/m², quand la médiane niçoise est de 4 750 €/m² pour les appartements anciens (T1 2025, OIH). Soit un écart de deux tiers. Rapporté à la surface la plus courante à Nice, 60 m², cela fait environ 475 000 € sur la Promenade contre 285 000 € pour un appartement médian ailleurs dans la ville. La vue mer ne se paie pas en pourcentage, elle se paie en cent quatre-vingt-dix mille euros. Deux précautions, cependant. Un coefficient économétrique est une moyenne : il dit ce que la vue vaut sur l'ensemble du marché niçois, pas ce que vaut votre vue. Sur le front de mer lui-même, l'écart entre une vraie vue frontale sur la baie et une vue latérale est plus marqué que ces +14 %, parce que la première ligne concentre une rareté que le reste de la ville n'a pas. Et surtout, aucun de ces chiffres ne dit si vous serez heureux là. La vue mer se paie ; elle ne s'achète bien que si elle correspond à la façon dont vous comptez habiter. ## FAQ ### Un appartement côté cour dans un immeuble de la Promenade des Anglais est-il « front de mer » ? L'immeuble l'est ; l'appartement, non. À la vente comme à la location, c'est la configuration du lot qui compte : orientation, pièces donnant sur mer, niveau. L'adresse conserve une valeur propre, mais elle ne remplace pas la vue. ### Le bruit de la Promenade des Anglais est-il rédhibitoire ? Non, mais il se gère. Il dépend fortement de l'étage et de la qualité des menuiseries ; un double vitrage récent change la vie en front de mer. Lors d'une visite, demandez à ouvrir les fenêtres, c'est le test le plus simple et le plus honnête. ### La deuxième ligne est-elle un choix par défaut ? Je ne le crois pas. Elle combine le calme, la proximité immédiate de la mer et, en dernier étage, parfois une vue retrouvée par-dessus les toits. Pour une résidence principale, c'est fréquemment le meilleur rapport entre qualité de vie et budget. ### Une « échappée mer » a-t-elle une valeur ? Une valeur d'agrément, oui ; une valeur de marché comparable à une vue frontale, non. Le point décisif : la mer doit être visible depuis les pièces de vie, en position assise, sans contorsion. ### Faut-il visiter à plusieurs moments de la journée ? Oui, systématiquement. La lumière, le bruit et la circulation changent entre le matin et la fin d'après-midi, en semaine et le week-end. Pour un bien de ce niveau d'engagement, deux visites ne sont pas un luxe de précaution, c'est la méthode. ### Combien la vue mer augmente-t-elle le prix d'un bien à Nice ? L'étude de marché Maison Masséna (S1 2026) mesure +14 % pour une vue classée au plus haut niveau de sa grille, à Nice. S'y ajoutent +9 % pour une luminosité traversante et +2 % par tranche de 10 m² d'extérieur. Sur le front de mer lui-même, l'écart entre une vue frontale et une vue latérale est plus marqué encore, la première ligne concentrant une rareté que le reste de la ville n'a pas. ### Quelle différence de prix entre le front de mer et le reste de Nice ? Environ deux tiers. Le prix médian de la Promenade des Anglais s'établit à 7 920 €/m² au premier semestre 2026 (étude Maison Masséna), contre 4 750 €/m² de médiane niçoise pour les appartements anciens (T1 2025, OIH). Sur 60 m², la surface la plus courante à Nice, cela représente environ 475 000 € sur la Promenade contre 285 000 € ailleurs dans la ville. ### Sources - Observatoire Immobilier de l'Habitat de la Côte d'Azur (OIH), CCI Nice Côte d'Azur, https://www.cote-azur.cci.fr/animation-de-filieres-professionnelles/filiere-immobilier/ - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier - UNESCO, Nice, capitale du tourisme de riviera (Liste du patrimoine mondial), https://whc.unesco.org/fr/list/1635/ - Service-public.fr, vente d'un logement en copropriété, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2604 --- # Belle Époque, Art Déco, moderne : comment reconnaître les styles architecturaux de la Promenade des Anglais ? https://107promenade.com/fr/gazette/styles-architecturaux-promenade-nice · Architecture & Patrimoine · 2026-06-12 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **La Promenade des Anglais, ouverte en 1824, juxtapose trois grandes familles architecturales : la Belle Époque et ses rotondes d'angle, dont le Negresco (1913) est la figure la plus connue ; l'Art Déco des années 1920-1930, illustré par le Palais de la Méditerranée (1929) ; et l'architecture moderne d'après-guerre, aux façades horizontales rythmées de loggias face à la mer. Cette stratification, lisible immeuble après immeuble, a valu à Nice son inscription au patrimoine mondial de l'UNESCO en 2021, au titre de « ville de la villégiature d'hiver de Riviera ». Savoir dater une façade, c'est comprendre ce qu'on achète : hauteur sous plafond, distribution, copropriété, tout découle de l'époque de construction.** ## Pourquoi la Promenade des Anglais concentre-t-elle trois styles si différents ? Je vis et je travaille sur la Promenade des Anglais. De la fenêtre de notre agence, au 107, on peut lire un siècle et demi d'architecture sans bouger. C'est un privilège de métier : peu de fronts de mer au monde offrent une telle leçon d'histoire à ciel ouvert. Cet article est un guide de lecture, pour le promeneur curieux comme pour l'acheteur qui hésite entre une rotonde 1900 et une loggia 1960. Parce qu'elle s'est construite par vagues, au rythme des hivernants. Le chemin ouvert en 1824 à l'initiative de la colonie anglaise n'était d'abord qu'une allée en bord de grève. À mesure que Nice devenait la capitale d'hiver de l'Europe aristocratique, chaque génération de visiteurs a laissé son architecture : les palaces et immeubles de rapport de la Belle Époque, puis les constructions géométriques de l'entre-deux-guerres, enfin les résidences modernes qui ont comblé, et parfois remplacé, le tissu ancien après 1945. Le résultat n'est pas un décor homogène mais une stratigraphie. C'est précisément ce paysage de la villégiature, accumulé sur un siècle et demi, que l'UNESCO a reconnu en 2021 en inscrivant Nice au patrimoine mondial comme « ville de la villégiature d'hiver de Riviera ». ## Qu'est-ce qui distingue une façade Belle Époque ? La Belle Époque niçoise court en gros de 1880 à 1914. On la reconnaît d'abord à sa générosité ornementale : façades enduites de tons clairs, corniches soulignées, balcons portés par des consoles sculptées, ferronneries à volutes. Quelques signes reviennent presque systématiquement : la rotonde d'angle, traitée en tourelle ou en avant-corps arrondi et souvent coiffée d'un dôme, la signature la plus lisible depuis le trottoir ; la toiture débordante, héritage des villas de villégiature ; le décor rapporté, frises, guirlandes, mascarons, céramiques polychromes ; enfin la hiérarchie des étages, l'étage noble se repérant à ses plafonds plus hauts et à ses balcons plus profonds. Le Negresco, ouvert en 1913 sur les plans de l'architecte Édouard-Jean Niermans, en est l'exemple que tout le monde connaît : rotonde couronnée d'un dôme, façade blanche, apparat assumé. Mais l'essentiel du patrimoine Belle Époque de la Promenade et de ses rues adjacentes est résidentiel : des immeubles de rapport construits pour loger les hivernants, dont beaucoup restent aujourd'hui des copropriétés habitées à l'année. À l'intérieur, l'époque se traduit par des hauteurs sous plafond généreuses, des enfilades de pièces de réception côté mer et des cuisines reléguées côté cour, une distribution pensée pour le personnel de maison, qu'on inverse rarement sans travaux. ## Comment reconnaître l'Art Déco sur la Promenade ? L'Art Déco arrive à Nice dans les années 1920 et transforme le vocabulaire : la ligne remplace la volute. Sur une façade des années 1925-1935, cherchez la géométrie, compositions symétriques, jeux de retraits et de gradins, bow-windows à pans coupés plutôt qu'arrondis, et les ferronneries stylisées : garde-corps aux motifs de soleils, de fontaines ou de chevrons, dessinés au trait plutôt que modelés. Le décor n'est plus rapporté mais intégré : bas-reliefs pris dans la masse de l'enduit ou du béton, lettrages géométriques au-dessus des entrées. Et c'est souvent à l'intérieur que l'Art Déco se donne le mieux : sols en mosaïque ou granito, portes de fer forgé, cages d'escalier dessinées comme des objets. La pièce maîtresse est le Palais de la Méditerranée, inauguré en 1929 : sa façade monumentale à colonnades stylisées et bas-reliefs, conservée lors de la reconstruction de l'ensemble, reste l'étalon de l'Art Déco niçois. Plusieurs immeubles résidentiels de la même décennie ponctuent la Promenade et le quartier des Musiciens. ## Que raconte l'architecture moderne d'après-guerre ? Après 1945, la logique change : on ne construit plus pour l'hivernant fortuné mais pour la résidence, principale ou secondaire. Le front de mer se densifie et les codes deviennent ceux de l'horizontale : façades étirées, bandeaux filants, toits-terrasses. La silhouette ne monte plus en dôme, elle s'allonge face à l'horizon. L'apport décisif de cette génération est la loggia : le balcon profond, souvent filant sur toute la façade, conçu comme une pièce extérieure orientée vers la mer. Sur le marché actuel, c'est un critère que mes clients formulent avant même la surface. S'y ajoutent la structure visible, béton assumé, trames régulières de poteaux et de dalles, quasi-disparition du décor, et les retraits d'attique, ces derniers étages en gradins qui dégagent quelques-unes des terrasses les plus recherchées du parc niçois. Cette période a produit des ensembles de qualité très variable, c'est vrai, mais aussi des immeubles dessinés avec soin, dont certains font aujourd'hui l'objet d'une reconnaissance patrimoniale au titre de l'architecture du XXe siècle. Les juger en bloc serait une paresse ; certains offrent, à surface égale, un rapport lumière-vue-usage que les façades 1900 ne peuvent pas égaler. ## Comment dater une façade en cinq indices ? Ma méthode de terrain, celle que j'applique en visite avant même d'ouvrir le dossier de copropriété, tient en cinq indices. L'angle du bâtiment, d'abord. Rotonde ou tourelle : Belle Époque. Pan coupé géométrique : Art Déco. Angle droit ou courbe continue en béton : après-guerre. Le garde-corps, ensuite. Volutes et fonte ouvragée : avant 1914. Motifs géométriques au trait : années 1920-1930. Barreaudage simple, tôle ou verre : après 1945. Le toit. Débordant, avec dôme ou poivrière : Belle Époque. Corniche à gradins : Art Déco. Toit-terrasse : moderne. Le rapport plein-vide. Fenêtres verticales percées dans un mur ornementé : ancien. Baies horizontales et loggias filantes : moderne. L'Art Déco se tient entre les deux. Le hall, enfin. En cas de doute, entrez. Marbre et stucs : 1900. Granito et ferronnerie stylisée : 1930. Pierre agrafée, bois, laiton : 1960. Aucun indice ne suffit seul, les surélévations, ravalements et remplacements de menuiseries brouillent les pistes, mais trois indices concordants datent une façade de manière fiable, à une décennie près. ## Qu'est-ce que le style change quand on achète ? Tout, ou presque. Le style d'une façade est le raccourci de réalités très concrètes : hauteur sous plafond et volumes côté Belle Époque, mais aussi charges de copropriété liées à l'entretien des décors et des toitures ; rationalité des plans et halls dessinés côté Art Déco ; loggias, ascenseurs et stationnement côté après-guerre. S'y ajoutent les protections patrimoniales : une partie du front de mer et de ses abords relève de régimes de protection qui encadrent les travaux en façade, un point à vérifier avant tout projet de rénovation. Notre maison observe ces immeubles depuis le 107 de la Promenade, où elle est installée depuis 1999. Ce que la Promenade enseigne à qui la regarde chaque jour, c'est qu'aucune époque n'a le monopole du bien-construit. On choisit un style comme on choisit une manière d'habiter la mer : en majesté derrière une rotonde, au cordeau derrière une ferronnerie de 1930, ou de plain-pied avec l'horizon sur une loggia. ## FAQ ### Quels sont les styles architecturaux présents sur la Promenade des Anglais ? Trois familles principales : la Belle Époque (environ 1880-1914), l'Art Déco (années 1920-1930) et l'architecture moderne d'après-guerre. Elles coexistent immeuble après immeuble le long du front de mer. ### Quel est le bâtiment Belle Époque le plus connu de la Promenade des Anglais ? Le Negresco, ouvert en 1913 sur les plans de l'architecte Édouard-Jean Niermans, reconnaissable à sa rotonde d'angle coiffée d'un dôme. ### Quel est le principal exemple d'Art Déco sur la Promenade des Anglais ? Le Palais de la Méditerranée, inauguré en 1929, dont la façade monumentale à colonnades stylisées et bas-reliefs a été conservée. ### Pourquoi Nice est-elle inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO ? Nice a été inscrite en 2021 au titre de « ville de la villégiature d'hiver de Riviera » : l'UNESCO reconnaît le paysage urbain façonné par un siècle et demi de tourisme d'hiver, dont la Promenade des Anglais, ouverte en 1824, est l'axe. ### Comment dater rapidement une façade niçoise ? Par recoupement d'indices : traitement de l'angle (rotonde, pan coupé ou angle droit), dessin des garde-corps, forme du toit, proportion des ouvertures et style du hall. Trois indices concordants situent la construction à une décennie près. ### Sources - UNESCO, Nice, la ville de la villégiature d'hiver de Riviera (Liste du patrimoine mondial), https://whc.unesco.org/fr/list/1635 - Ville de Nice, Nice patrimoine mondial de l'UNESCO, https://www.nice.fr - Ministère de la Culture, Plateforme ouverte du patrimoine (POP), https://www.pop.culture.gouv.fr --- # Copropriété sur la Riviera : charges, syndic, ce qu'il faut regarder avant d'acheter https://107promenade.com/fr/gazette/copropriete-riviera-charges-syndic · Pratique · 2026-06-05 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Acheter un appartement sur la Côte d'Azur, c'est presque toujours acheter dans une copropriété : des lots privatifs, des parties communes, et une collectivité de propriétaires qui décide en assemblée générale. Le syndic administre l'immeuble et exécute ces décisions ; les charges financent l'entretien courant, le fonds de travaux prépare les gros chantiers. Avant de signer, un acquéreur avisé lit les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le règlement de copropriété et l'état daté, et regarde l'immeuble lui-même, façade, toiture, ascenseur, avec autant d'attention que l'appartement. La loi impose d'ailleurs qu'une bonne partie de ces documents lui soit remise avant la vente (art. L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation).** ## On visite un appartement, on achète un immeuble On visite un appartement. On achète un immeuble, ou plutôt une fraction d'immeuble, avec ses voisins, son histoire, ses comptes et ses querelles éventuelles. C'est la partie du métier que les photos ne montrent jamais, et c'est pourtant celle qui détermine, des années durant, ce que coûte et ce que vaut un bien. Notre famille gère des immeubles niçois au quotidien à travers Régie Promenade ; ce qui suit est ce que je regarde moi-même avant de recommander un achat. ## Qu'est-ce qu'une copropriété, concrètement ? Un immeuble en copropriété est découpé en lots : chaque lot comprend une partie privative (l'appartement, la cave, le garage) et une quote-part des parties communes, hall, escalier, toiture, façade, ascenseur, jardin. Cette quote-part s'exprime en tantièmes, fixés par le règlement de copropriété. Ils déterminent deux choses : votre poids dans les votes, et votre part des dépenses. Ce point paraît abstrait jusqu'au jour où l'assemblée vote un ravalement. Là, les tantièmes deviennent très concrets. Le règlement de copropriété est le document fondateur : il décrit les lots, répartit les charges, et fixe les règles de vie de l'immeuble, y compris, parfois, des clauses qui intéressent directement un acquéreur, comme les restrictions à la location de courte durée ou à l'usage professionnel. Sur la Riviera, où la location saisonnière est un sujet permanent, je conseille de lire ces clauses avant toute autre chose. ## Que fait un syndic, et que ne fait-il pas ? Le syndic administre la copropriété : il tient la comptabilité, appelle les charges, souscrit les assurances de l'immeuble, fait exécuter les contrats d'entretien, convoque l'assemblée générale et met en œuvre ses décisions. Il représente le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire la collectivité, pas tel ou tel propriétaire en particulier. Ce qu'il ne fait pas : décider à la place des copropriétaires. Les travaux, le budget, le choix des entreprises importantes, tout cela se vote en assemblée générale, une fois par an au moins. Le syndic propose, l'assemblée dispose. Les règles de majorité varient selon la nature de la décision ; le syndic ou votre notaire vous précisera celle qui s'applique au projet envisagé. Un bon syndic se reconnaît à des choses simples : des comptes lisibles, des appels de charges réguliers, des procès-verbaux clairs, et des travaux qui se font au lieu d'être reportés d'année en année. Un immeuble bien tenu se voit dès le hall d'entrée. ## Que recouvrent les charges de copropriété ? On distingue classiquement les charges générales, entretien et administration des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, réparties selon les tantièmes, et les charges liées aux services et équipements, ascenseur, chauffage collectif, gardien, réparties selon l'utilité pour chaque lot. Un rez-de-chaussée ne paie pas l'ascenseur comme un cinquième étage. Sur la Côte d'Azur, quelques postes pèsent plus qu'ailleurs. Un immeuble en front de mer subit le sel et le vent : les ferronneries, les menuiseries, les façades vieillissent plus vite. Une piscine, un jardin planté de palmiers, un gardien à demeure, fréquents dans les résidences de la Promenade des Anglais et de ses abords, se retrouvent chaque trimestre dans les appels de fonds. Ce n'est ni bien ni mal ; c'est un train de vie d'immeuble, qu'il faut connaître avant de s'y engager. Le vendeur doit indiquer le montant des charges dans l'annonce et le dossier de vente. Je recommande d'aller plus loin : demander les appels de charges des deux dernières années et les comparer au budget voté. L'écart entre les deux raconte souvent quelque chose. ## Qu'est-ce que le fonds de travaux ? La loi impose aujourd'hui aux copropriétés, dans les conditions qu'elle définit, de constituer un fonds de travaux : une épargne collective, alimentée par les copropriétaires, destinée à financer les gros chantiers à venir, toiture, façade, colonnes d'eau, mise aux normes de l'ascenseur. Le périmètre exact et le niveau de cotisation se vérifient auprès du syndic ou du notaire. Deux points intéressent l'acquéreur. D'abord, le fonds est attaché au lot : les sommes versées par le vendeur restent acquises à la copropriété, elles ne se remboursent pas à la vente. Ensuite, le niveau du fonds en dit long. Un fonds bien doté dans un immeuble ancien signale une copropriété qui anticipe. Un fonds squelettique face à une façade fatiguée annonce des appels de fonds exceptionnels, que le nouveau propriétaire paiera. ## Quels documents lire avant d'acheter ? La loi organise l'information de l'acquéreur : l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la remise d'un ensemble de documents avant la vente d'un lot de copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des dernières années, montants des charges, carnet d'entretien de l'immeuble, notamment. S'y ajoute l'état daté, établi par le syndic avant la signature, qui photographie la situation comptable du lot : sommes dues, sommes à devoir, procédures éventuelles. Ces documents arrivent parfois tard, et épais. Voici l'ordre dans lequel je les lis : d'abord les procès-verbaux d'assemblée générale, trois ans si possible, c'est la mémoire vive de l'immeuble ; puis le carnet d'entretien, ce qui a été fait, quand, et ce qui ne l'a pas été ; ensuite le règlement de copropriété, au moins les clauses d'usage et la répartition des charges ; enfin l'état daté et les derniers appels de charges, les chiffres, sans commentaire. Un notaire vous aidera à qualifier juridiquement ce que vous y trouvez. Mais la première lecture, celle qui forge une opinion sur l'immeuble, personne ne la fera à votre place. ## Comment lire un procès-verbal d'assemblée générale ? Un procès-verbal se lit comme un compte rendu de conseil de famille. On y cherche d'abord les travaux votés et non encore appelés, c'est le point qui coûte. Un ravalement voté en janvier sera payé par le propriétaire en place au moment des appels de fonds ; qui paie quoi entre vendeur et acquéreur se négocie dans l'acte, votre notaire y veillera. Viennent ensuite les travaux discutés et repoussés, trois assemblées de suite où l'on « reporte l'étude de la réfection de la toiture », et vous savez ce qui vous attend. Puis les impayés : le montant des charges non recouvrées apparaît dans les annexes comptables. Des impayés durables fragilisent tout le monde, ce que certains ne paient pas, les autres finissent par l'avancer. Enfin le climat : contestations systématiques, changements répétés de syndic, résolutions rejetées en bloc. Un immeuble, cela se gouverne ; certains sont ingouvernables. ## Que regarder dans le bâti lui-même ? Le patrimoine niçois a un charme qui se mérite. Les immeubles Belle Époque de la Promenade des Anglais, du boulevard Victor-Hugo ou du quartier des Musiciens ont souvent plus d'un siècle : corniches, balcons filants, cages d'escalier d'origine. Agréables à vivre, exigeants à entretenir. Trois regards suffisent lors de la visite. La façade et les balcons : fissures, épaufrures de béton, ferronneries rongées par l'air marin. La cage d'escalier et les communs : propreté, peintures, état de l'ascenseur s'il y en a un, et son âge. La toiture et les combles, quand on peut y accéder : c'est le poste le plus lourd d'un immeuble ancien. Ce que vos yeux vous disent, le carnet d'entretien doit le confirmer. Quand les deux divergent, creusez. ## Et les procédures en cours ? Une copropriété peut être en litige, avec une entreprise, un copropriétaire, un voisin, ou, plus grave, en difficulté financière ; des dispositifs légaux d'accompagnement existent alors, que votre notaire saura qualifier. L'état daté et les procès-verbaux mentionnent les procédures ; posez la question au syndic par écrit si un doute subsiste. Une procédure en cours n'est pas toujours rédhibitoire, certaines protègent la copropriété. Mais on veut le savoir avant, pas après. C'est ici que le métier de syndic rejoint celui de conseil. Gérer des immeubles au quotidien, comme nous le faisons chez Régie Promenade, apprend une chose : la valeur d'un appartement niçois tient autant à la santé de sa copropriété qu'à sa vue sur la mer. Les deux se vérifient. Seule la seconde se voit depuis le balcon. ## FAQ ### Les procès-verbaux d'assemblée générale sont-ils vraiment remis avant l'achat ? Oui, la remise des principaux documents de la copropriété à l'acquéreur, dont les procès-verbaux des dernières assemblées, est prévue par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation. En pratique, demandez-les dès la première offre plutôt que d'attendre le compromis : leur lecture peut changer votre décision, ou votre prix. ### Le fonds de travaux versé par le vendeur me revient-il ? Non. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises à la copropriété : elles suivent le lot, pas le propriétaire. Un fonds bien doté est donc un élément de valeur du bien que vous achetez. ### Qui paie les travaux votés avant la vente ? La répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment de la date des appels de fonds et de ce que prévoit l'acte de vente, c'est un point de négociation classique, à traiter avec votre notaire. ### Des charges élevées sont-elles un mauvais signe ? Pas en soi. Gardien, piscine, jardins, ascenseurs : les résidences de la Promenade des Anglais offrent des services qui se paient. Le mauvais signe, c'est l'écart inexpliqué entre budget voté et dépenses réelles, ou des charges basses dans un immeuble visiblement mal entretenu, l'économie d'aujourd'hui est l'appel de fonds de demain. ### Puis-je changer de syndic après mon achat ? Le syndic est désigné par l'assemblée générale, qui peut en changer, c'est une décision collective, soumise à un vote dont les conditions précises sont à vérifier auprès du syndic ou de votre notaire. ### Sources - Service-public.fr, règlement de copropriété, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2589 - ANIL, Copropriété (Agence nationale pour l'information sur le logement), https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/ - Légifrance, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200 - Légifrance, Code de la construction et de l'habitation (art. L.721-2), https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006074096/ - Registre national d'immatriculation des copropriétés, https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/recherche --- # Acheter à Nice quand on n'est pas résident : le déroulé, pas les clichés https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-nice-non-resident · International · 2026-05-29 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un acquéreur étranger peut acheter un bien immobilier en France sans condition de nationalité : c'est le droit français qui s'applique, du premier rendez-vous à la remise des clés. Le parcours suit toujours la même ligne : offre d'achat, compromis ou promesse de vente, délai de rétractation légal, puis acte authentique signé chez le notaire, officier public qui sécurise la vente et perçoit les droits pour le compte de l'État. Les points qui demandent une vraie préparation pour un non-résident sont le financement, la circulation des fonds et la fiscalité, trois sujets sur lesquels un notaire et un conseil fiscal doivent être consultés avant de s'engager. Comptez plusieurs mois entre l'offre acceptée et la signature définitive.** ## Un étranger peut-il acheter librement en France ? On me pose souvent la même question, dans des langues différentes : « Est-ce compliqué d'acheter chez vous quand on vit ailleurs ? » La réponse honnête est non, mais le parcours français a sa propre logique, et mieux vaut la comprendre avant de faire une offre que pendant. Oui, un étranger achète librement. La France ne conditionne pas l'acquisition d'un bien immobilier à la nationalité ni à la résidence. Un acheteur de Milan, Londres ou Genève achète selon les mêmes règles qu'un Niçois. C'est le point que je répète le plus souvent, parce que beaucoup de clients arrivent avec l'expérience de pays où l'étranger doit obtenir une autorisation, passer par une structure locale, ou renoncer à la pleine propriété. Rien de tel ici. Une nuance tout de même : acheter est libre, séjourner ne l'est pas. Posséder un appartement sur la Promenade des Anglais ne confère aucun droit de séjour. Les questions de visa et de durée de présence relèvent d'un autre droit, et d'un autre conseil. Le contrat, lui, sera rédigé en français, c'est la langue de l'acte authentique. Le notaire peut faire intervenir un traducteur assermenté quand l'acheteur ne maîtrise pas la langue, et c'est une précaution que je recommande sans hésiter : on ne signe pas ce qu'on ne comprend pas. ## Combien de temps prend un achat, de l'offre aux clés ? 2 à 3 mois entre l'offre acceptée et la remise des clés, dans un dossier ordinaire. Plus longtemps qu'on ne l'imagine depuis l'étranger, moins longtemps qu'on ne le craint une fois lancé. Ces semaines servent au notaire à réunir les pièces d'urbanisme, purger les droits de préemption éventuels et vérifier la situation du bien. Avec un financement bancaire, le calendrier s'allonge du délai d'instruction du prêt, la loi imposant à la condition suspensive une durée minimale d'un mois. L'étude notariale reste la mieux placée pour donner un calendrier réaliste, dossier par dossier. La séquence, elle, ne varie pas. D'abord l'offre d'achat, écrite, qui fixe le prix proposé et engage une fois acceptée par le vendeur. Puis le compromis ou la promesse de vente, l'avant-contrat, où tout se joue : conditions suspensives, dépôt de garantie, diagnostics annexés. Vient ensuite le délai de rétractation de l'acquéreur, 10 jours calendaires qui courent à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat. Enfin l'acte authentique, signé chez le notaire : les fonds sont versés, les clés sont remises, la propriété est transférée. Un détail pratique qui change tout pour un non-résident : il n'est pas nécessaire d'être physiquement présent à chaque étape. La procuration, établie dans les formes requises, permet de se faire représenter au compromis comme à l'acte. Le notaire indiquera la forme exigée selon le pays où elle est signée. ## Que se passe-t-il entre l'offre et le compromis ? C'est la phase la plus dense, et la moins visible. L'agence rassemble les diagnostics techniques, les documents de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale. Pour un immeuble ancien du front de mer, et ils le sont presque tous, ces documents racontent la vraie vie du bâtiment : travaux votés, charges, procédures en cours. Je conseille à mes clients de les lire, ou de me laisser les leur résumer, avant de signer quoi que ce soit. Le compromis fixe aussi les conditions suspensives. La plus courante protège l'acquéreur qui finance par emprunt : si le prêt est refusé dans les conditions prévues, la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. Pour un non-résident, la rédaction de cette clause mérite une attention particulière, les banques françaises n'instruisent pas un dossier étranger au même rythme qu'un dossier local. Le dépôt de garantie, versé à la signature de l'avant-contrat, est séquestré, en général chez le notaire. Il ne transite jamais par le vendeur ni par l'agence. Son montant est fixé dans l'avant-contrat ; là encore, c'est le notaire qui cadre les usages. ## À quoi sert le notaire, au juste ? À peu près tout ce qui rend la vente incontestable. Le notaire français est un officier public, nommé par l'État. Il n'est pas l'avocat d'une partie : il instrumente pour les deux, vérifie l'origine de propriété, l'absence d'hypothèques non soldées, les servitudes, la conformité urbanistique. C'est lui qui reçoit les fonds sur un compte séquestre, lui qui publie la vente au fichier immobilier, lui qui perçoit pour l'État les droits de mutation, ce qu'on appelle par raccourci les « frais de notaire », dont l'essentiel n'est pas sa rémunération mais de l'impôt. Les taux et barèmes applicables sont publiés par l'administration, et l'étude en remet le détail avant la signature. Un acheteur étranger a d'ailleurs le droit de choisir son propre notaire, en plus de celui du vendeur, sans surcoût : les deux études se partagent alors les émoluments. Pour un dossier avec une dimension internationale, régime matrimonial étranger, succession à anticiper, structure de détention, je le recommande systématiquement. Certaines études niçoises ont l'habitude des dossiers cross-border et cela se sent dans la fluidité du calendrier. ## Peut-on emprunter en France quand on n'est pas résident ? Oui, mais pas partout et pas aux mêmes conditions qu'un résident. Certaines banques françaises prêtent aux non-résidents, d'autres s'en abstiennent ; celles qui prêtent demandent en général un apport plus important et examinent de près la source et la stabilité des revenus. Les règles varient selon le pays de résidence de l'emprunteur et la devise de ses revenus, d'où l'intérêt d'un courtier ou d'un banquier habitué à ce segment pour connaître les conditions du moment. Deux conseils issus de la pratique. D'abord, faire préqualifier son dossier avant de faire une offre : un vendeur niçois préférera toujours une offre légèrement inférieure mais solidement financée. Ensuite, anticiper la circulation des fonds, les virements internationaux vers le compte du notaire sont soumis à des vérifications d'origine des fonds, et un virement mal préparé peut retarder une signature. ## Que faut-il savoir de la fiscalité, sans en faire un roman ? Je vais rester à ma place : je ne suis pas conseiller fiscal, et ce sujet ne se traite pas en quelques paragraphes. Mais un acquéreur non-résident doit avoir en tête l'existence de quatre couches, pour poser les bonnes questions à son conseil. Les droits de mutation, payés une fois, à l'achat, via le notaire. La taxe foncière et, selon l'usage du bien, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, payées chaque année. L'IFI, impôt sur la fortune immobilière, qui concerne les patrimoines immobiliers situés en France au-delà d'un certain seuil, y compris pour les non-résidents, sur leurs seuls biens français. Enfin, à la revente, une éventuelle imposition de la plus-value, dont le traitement dépend notamment de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence. Seuils, taux et régimes évoluent : ils se vérifient auprès de l'administration et de votre conseil au moment du projet. La bonne méthode ne change pas : avant de signer, un rendez-vous avec le notaire et, pour les patrimoines structurés, avec un avocat fiscaliste connaissant les deux juridictions. Le coût de cette consultation est sans commune mesure avec celui d'une détention mal pensée. Garen Ajderhanyan accompagne des acquéreurs français et internationaux sur le front de mer niçois. Cet article décrit le parcours d'achat dans ses grandes lignes ; il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Chaque situation appelle l'avis d'un notaire et, le cas échéant, d'un conseil fiscal. ## FAQ ### Un non-résident peut-il acheter à Nice sans venir en France ? Oui. La procuration permet de se faire représenter à la signature du compromis comme de l'acte authentique. Le notaire précise la forme requise selon le pays où elle est établie. Une visite du bien reste, à mon sens, indispensable, mais elle n'est pas une obligation légale. ### Qui paie le notaire, l'acheteur ou le vendeur ? Les frais d'acquisition, droits de mutation et émoluments, sont en pratique à la charge de l'acquéreur, en plus du prix de vente. L'essentiel de ces frais est constitué d'impôts perçus par le notaire pour l'État, non de sa rémunération. L'étude notariale remet un décompte détaillé avant la signature. ### Acheter un bien en France donne-t-il un droit de séjour ? Non. La propriété immobilière et le droit au séjour sont deux questions distinctes. Les conditions de visa et de durée de présence relèvent du droit des étrangers et doivent être examinées séparément. ### L'acheteur étranger paie-t-il plus d'impôts qu'un acheteur français ? À l'achat, non : les droits de mutation sont les mêmes. En détention et à la revente, la situation dépend du pays de résidence et des conventions fiscales, d'où la nécessité d'un conseil fiscal avant l'acquisition, pas après. ### Peut-on se rétracter après avoir signé le compromis ? L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation légal après la signature de l'avant-contrat, sans avoir à se justifier ; le notaire en précise la durée et les modalités. Passé ce délai, l'engagement est ferme, sous réserve des conditions suspensives. ### Sources - Service-public.fr, Avant-contrat de vente d'un logement (promesse et compromis), https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, Immobilier et fiscalité : le rôle du notaire dans la vente, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite - Impots.gouv.fr, vente immobilière par un non-résident, https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose - Impots.gouv.fr, Espace particulier (IFI, taxes annuelles, plus-values immobilières), https://www.impots.gouv.fr/particulier --- # Les 12 résidences Belle Époque emblématiques de la Promenade https://107promenade.com/fr/gazette/douze-residences-belle-epoque-promenade · Architecture & Patrimoine · 2026-05-18 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Douze immeubles entre le port et l’aéroport tiennent la façade maritime de Nice. On les a relevés un à un : dates sûres, architectes attestés, détails qui s’effacent. Un relevé de maison, pas une carte postale.** ## Pourquoi parle-t-on de Belle Époque sur la Promenade ? Entre 1880 et 1914, Nice vit de ses hivernants. Les Anglais, puis les familles russes et les industriels du Nord passent l’hiver au bord de la Baie des Anges. Ils font bâtir des immeubles de rapport à grands appartements, des hôtels-palais, des villas sur les collines. La Promenade des Anglais, ouverte en 1824 et élargie au fil du siècle, devient leur vitrine. Cette commande dessine une façade maritime cohérente : corniches blanches, balcons filants, halls à mosaïques, plafonds proches de quatre mètres. C’est ce vocabulaire qu’on appelle ici Belle Époque, même quand certaines pièces débordent sur l’Art Déco des années 1920. ## Quelles adresses font référence ? Le Negresco, ouvert en 1913 sur des plans d'Édouard-Jean Niermans, reste le repère : coupole rose, façade que la ville a fini par protéger. À quelques centaines de mètres, le Palais de la Méditerranée (1929) marque la bascule vers l'Art Déco, utile pour dater l'œil. Entre ces deux jalons s’alignent des immeubles de rapport moins connus, souvent mieux conservés : halls d’origine, ascenseurs anciens remis aux normes, étages nobles intacts. Ce sont eux que la maison suit, plus que les façades déjà sur toutes les cartes postales. ## Ce qui se protège, ce qui s’efface En 2021, l’UNESCO inscrit « Nice, la ville de la villégiature d’hiver de la Riviera » au patrimoine mondial. La Promenade et son front bâti en forment le cœur. L’inscription protège la silhouette, pas le détail : une menuiserie d’origine, un sol en mosaïque, une grille d’ascenseur disparaissent encore au gré des rénovations. Acheter dans un immeuble de cette période, c'est hériter de ces détails, et de l'entretien qu'ils demandent. On le dit aux acquéreurs avant la visite, pas après. ## FAQ ### La Promenade des Anglais est-elle classée ? Depuis juillet 2021, Nice est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre de la villégiature d’hiver de la Riviera. La Promenade des Anglais et son front bâti en sont l’élément central. ### Qu’est-ce qu’un « étage noble » ? C’est le premier ou le deuxième étage des immeubles bourgeois, le plus recherché à l’époque : plafonds les plus hauts, balcons les plus larges, accès rapide sans dépendre de l’ascenseur. Le terme reste employé dans les annonces. ### Peut-on encore acheter un appartement Belle Époque sur la Promenade ? Oui, mais l’offre est étroite et tourne peu. Les biens en bon état partent vite ; beaucoup se traitent avant toute mise en ligne. ### Sources - UNESCO, Nice, ville de la villégiature d’hiver, https://whc.unesco.org/fr/list/1635 - Ville de Nice, patrimoine, https://www.nice.fr - Nice-Matin, https://www.nicematin.com --- # Cap d'Antibes vs Cap Ferrat : deux marchés comparés. https://107promenade.com/fr/gazette/cap-antibes-cap-ferrat-marche-2026 · Marché immobilier Riviera · 2026-04-02 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Cap d’Antibes et Cap Ferrat comptent parmi les presqu’îles les plus chères de France. Tailles, clientèles, saisonnalité et fiscalité diffèrent. Comparaison franche, ordres de grandeur indiqués, sources à l’appui.** ## Deux presqu’îles, deux échelles Le Cap d'Antibes est une presqu'île large et boisée : de grandes propriétés en retrait, et un tissu de villas plus dense vers la ville. Le Cap Ferrat est plus petit, plus fermé, presque entièrement résidentiel : moins de biens, davantage de rareté. Cette différence de taille explique l’essentiel. À surface et qualité comparables, la rareté du Cap Ferrat tire ses prix au-dessus de ceux du Cap d’Antibes. ## Où se situe l’écart de prix ? Les deux caps figurent parmi les marchés résidentiels les plus chers du pays : les meilleures situations en bord de mer se traitent en dizaines de millions d’euros. Le Cap Ferrat tient le haut ; le Cap d’Antibes offre plus de profondeur de marché, donc plus de points d’entrée. Le prix au mètre carré varie surtout avec l'accès à la mer, la vue et la confidentialité. Nous partons des références notariales récentes plutôt que des prix affichés ; l'écart entre les deux est souvent réel. ## Fiscalité et saisonnalité Pour un acquéreur non-résident, la mécanique fiscale (droits de mutation, IFI, fiscalité des locations saisonnières) est la même des deux côtés : c'est le droit français qui s'applique. Les différences tiennent au bien et à son usage, pas au cap. La saisonnalité se ressemble aussi : un marché qui s’anime au printemps, culmine l’été, se conclut souvent à l’automne. Acheter hors saison laisse plus de temps pour visiter et négocier. ## FAQ ### Lequel des deux caps est le plus cher ? À situation comparable, le Cap Ferrat, en raison de sa rareté et de sa taille réduite. Le Cap d’Antibes offre un marché plus large et des points d’entrée plus accessibles. ### Les chiffres de cet article sont-ils définitifs ? Non, ce sont des ordres de grandeur. Pour une estimation, nous partons des références notariales récentes du secteur visé, pas des prix affichés. ### La fiscalité diffère-t-elle entre les deux caps ? Non. Le droit fiscal français s’applique identiquement ; les différences viennent du bien et de son usage, pas de sa localisation entre les deux caps. ### Sources - Notaires de France, prix de l'immobilier, https://immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier - Insee, dossier complet de la commune de Nice, https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-06088 - Nice-Matin, https://www.nicematin.com --- # Depuis 2005 : vingt ans à éditer La Gazette https://107promenade.com/fr/gazette/depuis-2005-vingt-ans-gazette · Histoires de la Promenade · 2026-02-27 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Mon père a tiré le premier numéro de La Gazette le 6 mai 2005. Vingt ans plus tard, je tiens la maquette. Ce qu'un journal apprend à une maison qui vend des appartements, et l'inverse.** ## Pourquoi un agent immobilier édite-t-il un journal ? En 2005, mon père, Kirkor Ajderhanyan, voulait écrire ce qu'il voyait : un quartier qui change, un immeuble qu'on restaure, un marché qui monte ou se calme. Pas une plaquette commerciale : une chronique. La Gazette est née de cette envie, en français d'abord, puis en anglais et en italien pour les clients qui passent l'hiver ici. La maison est au 107 Promenade des Anglais depuis 1999. Éditer un journal, c'était assumer qu'on connaît la Promenade autrement que par les annonces. ## Ce que vingt ans d’archives apprennent Relire les numéros, c'est suivre la ville : l'arrivée du tramway, l'inscription à l'UNESCO, les façades ravalées une à une. On y retrouve des biens que nous avons vendus deux fois à quinze ans d'écart, et des familles qu'on a vu transmettre leur appartement sans changer d'adresse. Cette mémoire sert les acquéreurs. Quand on dit d’un immeuble qu’il est sain, c’est souvent parce qu’on le suit depuis longtemps. ## La Gazette aujourd’hui Je tiens maintenant la rédaction. Le format n'a pas changé : des faits, des dates, des adresses, et une signature au bas de chaque article. Ce que nous écrivons ici relie les quartiers et les biens : c'est la même conversation, continuée. ## FAQ ### Qui édite La Gazette de la Promenade ? Le groupe 107 Promenade, depuis 2005. Fondée par Kirkor Ajderhanyan, elle est aujourd'hui dirigée par Garen Ajderhanyan. ### Depuis quand paraît-elle ? Depuis le 6 mai 2005. Elle est trilingue : français, anglais, italien. ### Pourquoi une agence publie-t-elle une revue ? Parce que vendre un bien sur la Promenade suppose d’en connaître l’histoire. La Gazette est la forme longue de ce que la maison sait du quartier. ### Sources - La Gazette de la Promenade, archives depuis 2005, https://107promenade.com/fr/gazette - UNESCO, Nice, ville de la villégiature d’hiver, https://whc.unesco.org/fr/list/1635 - Ville de Nice, https://www.nice.fr --- # Acheteur turc sur la Côte d'Azur : que faut-il préparer avant d'acheter ? https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-cote-azur-depuis-turquie · International · 2026-07-08 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un acheteur turc acquiert un bien en France dans les mêmes conditions qu'un résident : la nationalité n'entre pas en compte. Le parcours suit la ligne française, offre, compromis, délai de rétractation, puis acte authentique chez le notaire. Les points à préparer depuis la Turquie sont le transfert et la justification des fonds, la fiscalité française du bien, que la convention fiscale France-Turquie encadre pour éviter la double imposition, et la question du séjour, qui relève d'un autre droit que celui de la propriété. Un notaire et un conseil fiscal se consultent avant de s'engager, pas après.** ## Un citoyen turc peut-il acheter librement en France ? La question revient à chaque fois, formulée de la même manière : est-ce qu'un étranger peut vraiment acheter ici, sans autorisation, sans montage particulier ? La réponse est oui, et elle mérite d'être dite clairement, parce que beaucoup de nos interlocuteurs turcs arrivent avec l'expérience de marchés où l'acquéreur étranger doit obtenir un feu vert administratif. La France ne conditionne pas l'achat d'un bien à la nationalité ni à la résidence. Un acheteur d'Istanbul ou d'Ankara acquiert selon les mêmes règles qu'un Niçois, en pleine propriété. Pas d'autorisation préalable, pas de société locale imposée, pas de plafond de détention. Une nuance, toujours la même : acheter est libre, séjourner ne l'est pas. Devenir propriétaire d'un appartement sur la Promenade des Anglais ne confère aucun droit de séjour. C'est un autre sujet, que je traite plus bas. ## Comment faire venir les fonds depuis la Turquie ? C'est le point qui demande le plus d'anticipation, et celui que je recommande de préparer en premier. Le prix et les frais transitent par le compte du notaire, tiers de confiance qui sécurise la transaction. Les fonds doivent arriver en euros, et leur origine doit être documentée : c'est une obligation légale de lutte contre le blanchiment, pas une défiance envers l'acheteur. Concrètement, cela veut dire réunir tôt, avec sa banque, les justificatifs de provenance des fonds et organiser le change. Un transfert international de ce montant se prépare des semaines à l'avance, pas la veille de la signature. Les acheteurs qui anticipent ce volet ne rencontrent aucune difficulté ; ceux qui le découvrent tard perdent du temps. ## Quelle fiscalité quand on détient un bien depuis la Turquie ? Détenir un bien en France, c'est entrer dans la fiscalité française du bien : la taxe foncière chaque année et, selon la valeur du patrimoine immobilier détenu en France, l'impôt sur la fortune immobilière peut s'appliquer. À la revente, la fiscalité des plus-values obéit à ses propres règles pour un non-résident. Une convention fiscale lie la France et la Turquie, précisément pour éviter qu'un même revenu soit imposé deux fois. Chaque situation reste particulière, et je ne me substitue jamais à un conseil fiscal : ces sujets se regardent avant de faire une offre, pas après la signature. ## Acheter ouvre-t-il un droit de séjour ? Non, et c'est une confusion fréquente. La propriété et le séjour relèvent de deux droits distincts. Acheter une résidence sur la Côte d'Azur ne donne ni visa, ni titre de séjour, ni voie automatique vers l'un ou l'autre. Les questions de visa et de durée de présence se traitent séparément, avec un conseil spécialisé. Nous orientons nos clients vers les bons interlocuteurs, sans mélanger les deux sujets : c'est plus honnête, et cela évite les mauvaises surprises. ## Pourquoi la Côte d'Azur pour un acheteur turc ? La géographie compte. Les liaisons directes entre Istanbul et Nice rapprochent la Riviera de moins de trois heures de vol, ce qui change tout pour une résidence que l'on veut rejoindre dans la journée. S'y ajoute un art de vivre méditerranéen qui parle à cette clientèle : la lumière, la mer, une table, une certaine douceur. Et une discrétion à laquelle nos acheteurs turcs tiennent, dans la manière de visiter comme d'acquérir. C'est une façon de travailler que nous connaissons bien, depuis le 107 Promenade des Anglais. ## FAQ ### Un acheteur turc peut-il acheter à Nice sans venir en France ? Oui. Une procuration permet de se faire représenter à la signature du compromis comme de l'acte authentique. Le notaire précise la forme requise selon le lieu où elle est établie. Je recommande malgré tout de visiter le bien : ce n'est pas une obligation légale, c'est du bon sens. ### Faut-il un compte bancaire français pour acheter ? Ce n'est pas obligatoire pour l'achat lui-même, les fonds pouvant transiter par le notaire. Un compte français devient utile ensuite, pour les charges, les impôts locaux et les abonnements courants du bien. ### Le contrat est-il rédigé en turc ? Non, l'acte authentique est rédigé en français. Le notaire peut faire intervenir un traducteur assermenté quand l'acheteur ne maîtrise pas la langue, et c'est une précaution que je conseille : on ne signe pas ce qu'on ne comprend pas. ### L'achat d'un bien permet-il d'obtenir un visa ? Non. La propriété n'ouvre aucun droit de séjour. Le visa et le titre de séjour relèvent d'une démarche distincte, à préparer avec un conseil dédié. ### Sources - Service-public.fr, Avant-contrat de vente d'un logement (promesse et compromis), https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, Immobilier et fiscalité : le rôle du notaire dans la vente, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite - Impots.gouv.fr, vente immobilière par un non-résident, https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose --- # Acheteur britannique : que faut-il savoir pour acheter sur la Promenade des Anglais ? https://107promenade.com/fr/gazette/acheter-promenade-des-anglais-acheteur-britannique · International · 2026-07-08 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un citoyen britannique achète un bien en France sans condition de nationalité : le Brexit n'a rien modifié sur ce plan. Ce qu'il a changé, c'est le séjour : sans visa, un Britannique ne peut rester dans l'espace Schengen que quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours. L'achat suit la ligne française, offre, compromis, acte authentique chez le notaire, avec des frais d'acquisition plus élevés qu'au Royaume-Uni sur l'ancien. La convention fiscale France-Royaume-Uni évite la double imposition. Financement, change livre-euro et fiscalité se préparent avec un conseil, avant l'offre.** ## Pourquoi la Promenade porte-t-elle le nom des Anglais ? C'est une histoire que j'aime raconter, parce qu'elle explique beaucoup. Dans les années 1820, la colonie anglaise qui hivernait à Nice finance l'aménagement d'un chemin le long du littoral. On l'appellera la Promenade des Anglais. Deux siècles plus tard, l'adresse dit encore cette histoire, et nos clients britanniques la retrouvent avec plaisir. Cette familiarité n'est pas qu'anecdotique. Elle explique la présence d'une communauté anglophone installée, de repères connus, d'une manière de vivre la Riviera qui parle immédiatement à un acheteur venu de Londres ou d'Édimbourg. ## Le Brexit a-t-il changé le droit d'acheter ? Non. Un citoyen britannique achète en France exactement comme avant, et comme n'importe quel étranger : la nationalité n'a jamais conditionné l'acquisition d'un bien. En pleine propriété, sans autorisation préalable. Ce que le Brexit a changé, c'est le séjour. Sans titre spécifique, un Britannique relève désormais de la règle Schengen des courts séjours : quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours. Posséder une résidence à Nice ne lève pas cette limite. Pour rester davantage, la voie passe par un visa, un sujet distinct de l'achat, à préparer avec un conseil. ## Combien coûte l'achat, comparé au Royaume-Uni ? Le mécanisme diffère de celui que connaissent les acheteurs britanniques. En France, la vente se signe chez le notaire, officier public neutre qui sécurise la transaction et perçoit les droits pour l'État. Sur un bien ancien, les frais d'acquisition représentent de l'ordre de sept à huit pour cent du prix : ce n'est pas une commission, c'est l'ensemble des droits et émoluments. Côté financement, des banques françaises prêtent aux non-résidents, avec leurs propres conditions. Beaucoup d'acheteurs arbitrent aussi selon le change livre-euro. Ces choix se préparent en amont, avant l'offre, jamais dans l'urgence de la signature. La comparaison chiffrée mérite d'être faite, parce qu'elle surprend souvent. En France, les frais d'acquisition tournent autour de 7 % à 8 % du prix dans l'ancien, et ils sont les mêmes pour tout le monde : résident ou non, première acquisition ou résidence secondaire, il n'existe aucune majoration. En Angleterre, un non-résident qui achète une résidence secondaire cumule le barème du Stamp Duty Land Tax, la surtaxe de 5 points pour bien supplémentaire et celle de 2 points pour non-résident. Sur un bien à un million de livres, cela représente environ 113 750 £ de droits, soit 11,4 % du prix, avant même les honoraires du solicitor. Le même budget sur la Promenade des Anglais supporte 7 % à 8 %, tous frais compris. Une nuance honnête, cependant. Les Alpes-Maritimes ont conservé leur taux de droits de mutation à 4,50 % au 1er février 2026 (DGFiP), quand la majorité des départements français est passée à 5 % après la loi de finances pour 2025 : l'écart avec le Royaume-Uni est donc un peu plus favorable ici qu'ailleurs en France. Et à la revente, la fiscalité française sur la plus-value s'efface avec la durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, de prélèvements sociaux au bout de trente. ## Quelle fiscalité pour un propriétaire britannique ? La taxe foncière est due chaque année. Selon la valeur du patrimoine immobilier détenu en France, l'impôt sur la fortune immobilière peut s'appliquer. À la revente, la fiscalité des plus-values suit des règles propres aux non-résidents. Une convention fiscale lie la France et le Royaume-Uni pour éviter la double imposition. Chaque situation est particulière : je renvoie toujours à un conseil fiscal, en amont de l'offre. ## FAQ ### Un Britannique peut-il encore acheter en France après le Brexit ? Oui, sans changement. Le Brexit n'a pas touché au droit d'acheter un bien : la nationalité n'entre pas en compte. Seule la durée de séjour sans visa est désormais encadrée. ### Combien de temps un Britannique peut-il rester dans sa résidence à Nice ? Sans visa, la règle Schengen des courts séjours s'applique : quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours. Posséder le bien ne lève pas cette limite ; un séjour plus long suppose un visa. ### Une banque française prête-t-elle à un acheteur britannique ? Certaines banques prêtent aux non-résidents, avec leurs conditions propres. Cela se prépare tôt, avec un conseil, en tenant compte du change livre-euro. ### L'achat d'une résidence donne-t-il un droit de séjour ? Non. La propriété et le séjour relèvent de deux droits distincts. Le visa se traite séparément. ### Sources - Service-public.fr, Avant-contrat de vente d'un logement (promesse et compromis), https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, Immobilier et fiscalité : le rôle du notaire dans la vente, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite - Impots.gouv.fr, vente immobilière par un non-résident, https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose - GOV.UK, Stamp Duty Land Tax, residential property rates, https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates - GOV.UK, Stamp Duty Land Tax rates for non-UK residents, https://www.gov.uk/guidance/rates-of-stamp-duty-land-tax-for-non-uk-residents - DGFiP, droits d'enregistrement au 1er février 2026, https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-02.pdf --- # Pourquoi les Italiens achètent-ils sur la Côte d'Azur, à une frontière de chez eux ? https://107promenade.com/fr/gazette/acquereur-italien-cote-azur · International · 2026-07-08 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un acquéreur italien achète en France sans aucune restriction : citoyen de l'Union européenne, il bénéficie de la libre circulation, pour l'achat comme pour le séjour. Le parcours suit la ligne française, offre, compromis, acte authentique chez le notaire. La proximité frontalière rend la Riviera accessible en week-end depuis Milan ou Turin. La taxe foncière est due, l'impôt sur la fortune immobilière peut s'appliquer, et la convention fiscale France-Italie évite la double imposition. La fiscalité se regarde avec un conseil, avant l'offre.** ## Nice, une histoire italienne ? On l'oublie parfois : Nice a appartenu à la Maison de Savoie, puis au royaume de Sardaigne, jusqu'à son rattachement à la France en 1860. Garibaldi y est né. La vieille ville, ses façades ocre, sa cuisine, gardent cette empreinte, et nos clients italiens s'y sentent chez eux sans effort. Cette proximité culturelle double une proximité géographique. Pour un acquéreur du Nord de l'Italie, la Côte d'Azur n'est pas l'étranger lointain, c'est le prolongement naturel de la Riviera ligure, de l'autre côté de Vintimille. ## Un citoyen italien achète-t-il librement ? Oui, et plus simplement encore qu'un acheteur hors Union. Citoyen européen, l'Italien bénéficie de la libre circulation : il achète sans restriction, et peut résider en France sans les limites de séjour imposées aux ressortissants d'États tiers. Le parcours reste le parcours français : offre, compromis ou promesse, délai de rétractation, puis acte authentique chez le notaire. Le contrat est en français ; un traducteur assermenté peut intervenir, précaution que je recommande dès qu'un doute existe. ## La frontière est-elle vraiment un atout ? C'est même l'argument premier. Vintimille est à une quarantaine de minutes de Nice, Milan et Turin à quelques heures de route ou de train. Une résidence sur la Riviera devient alors un lieu de week-end, pas seulement de vacances, ce qui change la manière de l'habiter et de la choisir. Beaucoup de nos acquéreurs italiens cherchent précisément cela : la mer, la lumière et une table méditerranéenne, à distance d'un vendredi soir. ## Quelle fiscalité pour un propriétaire italien ? La taxe foncière est due chaque année. Selon la valeur du patrimoine immobilier détenu en France, l'impôt sur la fortune immobilière peut entrer en jeu. À la revente, les plus-values suivent leurs propres règles. Une convention fiscale lie la France et l'Italie pour éviter la double imposition. Comme toujours, chaque situation est particulière, et un conseil fiscal se consulte avant de s'engager. ## FAQ ### Un Italien peut-il acheter en France sans restriction ? Oui. Citoyen de l'Union européenne, il achète librement, sans autorisation ni condition de nationalité, en pleine propriété. ### Un acquéreur italien peut-il résider en France ? Oui. La libre circulation européenne lui permet de résider en France sans les limites de séjour imposées aux ressortissants hors Union. ### À quelle distance est la frontière italienne ? Vintimille est à une quarantaine de minutes de Nice. Milan et Turin sont accessibles en quelques heures, ce qui met la Riviera à portée de week-end. ### Le contrat de vente est-il en français ? Oui, l'acte authentique est rédigé en français. Le notaire peut faire intervenir un traducteur assermenté si l'acheteur ne maîtrise pas la langue. ### Sources - Service-public.fr, Avant-contrat de vente d'un logement (promesse et compromis), https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, Immobilier et fiscalité : le rôle du notaire dans la vente, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite - Impots.gouv.fr, vente immobilière par un non-résident, https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose --- # Acquéreur du Golfe : comment acheter sur la Côte d'Azur, avec discrétion et dans les règles ? https://107promenade.com/fr/gazette/acquereur-golfe-cote-azur · International · 2026-07-09 · Auteur : Garen Ajderhanyan (éditeur de La Gazette de la Promenade) **Un acquéreur du Golfe, Émirats, Qatar, Arabie saoudite, Koweït, achète en France sans condition de nationalité. Le parcours suit la ligne française, offre, compromis, acte authentique chez le notaire. Deux sujets demandent de l'attention : la structure de détention, une SCI étant souvent retenue pour la transmission familiale et une part de discrétion, à décider avec le notaire, et la documentation des fonds, obligation légale de lutte contre le blanchiment, pas une défiance. La fiscalité, taxe foncière, IFI, plus-values, se prépare avec un conseil ; des conventions fiscales existent avec plusieurs États du Golfe. Chez nous, la discrétion tient à la façon de montrer et de négocier, off-market et visites privées, jamais à la transparence due à la loi.** ## Un acquéreur du Golfe peut-il acheter librement en France ? Oui, et sans détour. La France ne conditionne l'achat d'un bien ni à la nationalité ni à la résidence. Un acheteur de Dubaï, de Doha ou de Riyad acquiert selon les mêmes règles qu'un Niçois, en pleine propriété, sans autorisation préalable. La nuance habituelle vaut ici aussi : acheter est libre, séjourner ne l'est pas. Devenir propriétaire sur la Côte d'Azur ne donne aucun droit de séjour. Le visa relève d'une démarche distincte, à préparer avec un conseil dédié. ## Faut-il acheter en nom propre ou via une structure ? Beaucoup de nos acquéreurs du Golfe posent la question, et c'est une bonne question. La détention en nom propre est la plus simple. Mais la société civile immobilière, la SCI, est souvent retenue quand l'achat s'inscrit dans une logique familiale : elle facilite la transmission entre proches, organise la propriété en parts, et offre une part de discrétion dans la façon dont le bien est détenu. Ce n'est pas une obligation, et ce n'est pas un outil d'opacité : une SCI est immatriculée et connue de l'administration. C'est un choix de structuration, qui se décide avec le notaire, en fonction de la situation familiale et patrimoniale, avant l'offre plutôt qu'après. ## Comment sont documentés les fonds ? Le prix et les frais transitent par le compte du notaire, tiers de confiance qui sécurise la vente. Les fonds arrivent en euros, et leur origine doit être documentée : c'est une obligation légale de lutte contre le blanchiment, qui s'applique à tout acheteur, quelle que soit sa provenance. Le mieux est de préparer tôt, avec sa banque, les justificatifs et le change. Un transfert international se prépare des semaines à l'avance. Les acheteurs qui l'anticipent avancent sereinement. ## Quelle fiscalité pour un propriétaire du Golfe ? La taxe foncière est due chaque année. Selon la valeur du patrimoine immobilier détenu en France, l'impôt sur la fortune immobilière peut s'appliquer. À la revente, la fiscalité des plus-values suit des règles propres aux non-résidents. La France a signé des conventions fiscales avec plusieurs États du Golfe, pour éviter la double imposition. Chaque situation est particulière : je renvoie toujours à un conseil fiscal, en amont de l'offre. ## Pourquoi la Côte d'Azur pour un acheteur du Golfe ? La saison, d'abord. Quand l'été du Golfe devient difficile, la Riviera offre ses mois les plus doux : nos acquéreurs viennent souvent de juin à septembre, et cherchent une résidence pensée pour cette période, terrasse à l'ombre, vue mer, calme. S'y ajoute une exigence de discrétion à laquelle nous répondons par la manière : biens présentés hors marché, visites privées, confidentialité des échanges. La discrétion, pour nous, est une qualité de service. C'est une façon de travailler que nous tenons du 107 Promenade des Anglais. ## FAQ ### Un acquéreur du Golfe peut-il acheter via une société, comme une SCI ? Oui. La SCI est souvent retenue pour la transmission familiale et pour organiser la propriété en parts. Ce n'est pas obligatoire ni un outil d'opacité : la société est immatriculée. Le choix se décide avec le notaire, selon la situation. ### L'achat peut-il se faire en toute confidentialité ? La confidentialité tient à la manière de servir : biens présentés hors marché, visites privées, échanges discrets. La vente elle-même est enregistrée comme toute transaction ; la loi impose sa transparence, et nous la respectons. ### Faut-il venir en personne pour acheter ? Pas nécessairement : une procuration permet de se faire représenter à la signature. Je recommande malgré tout de visiter le bien, ce n'est pas une obligation légale, c'est du bon sens. ### L'achat d'un bien ouvre-t-il un droit de séjour ? Non. La propriété et le séjour relèvent de deux droits distincts. Le visa se traite séparément, avec un conseil dédié. ### Sources - Service-public.fr, Avant-contrat de vente d'un logement (promesse et compromis), https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 - Notaires de France, Immobilier et fiscalité : le rôle du notaire dans la vente, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite - Notaires de France, La société civile immobilière (SCI), https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/societe-civile-immobiliere-sci - Impots.gouv.fr, vente immobilière par un non-résident, https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose ---